ตั้งแต่ศาลปกครองสูงสุดตัดสินคดีแอชตัน อโศก เมื่อปี 2566 รฟม. ก็หยุดอนุญาตให้ใครใช้ที่ดินเวนคืนเป็นทางเข้าออกเลย เจ้าของที่ดินริมแนวรถไฟฟ้าหลายรายจึงติดค้างมาหลายปี
ล่าสุดเดือนตุลาคม 2569 สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาเผยแพร่ความเห็นเรื่องเสร็จที่ 1218/2569 ที่ตอบคำถามของ รฟม. โดยตรง คำตอบรอบนี้คือ “อนุญาตได้” แต่มีเงื่อนไข และไม่ได้แปลว่าทุกแปลงจะได้
ที่ดินเวนคืนของ รฟม. คือที่ดินแบบไหน?
เวลาสร้างรถไฟฟ้า รัฐต้องเวนคืนที่ดินเอกชนมาทำสถานี ทางขึ้นลง ลานจอดรถ หรือแนวเสาตอม่อ ที่ดินบางแปลงโดนเวนคืนไปแค่บางส่วน ส่วนที่เหลือเลยกลายเป็นที่ดินตาบอด ไม่มีทางออกถนน หรือทางออกแคบลงกว่าเดิม
ทางออกเดียวที่เป็นไปได้คือขอผ่านที่ดินของ รฟม. ซึ่งก่อนปี 2566 รฟม. เคยอนุญาตมาตลอดตามข้อบังคับของตัวเอง
สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาคือใคร?
สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาเป็นหน่วยงานรัฐที่ขึ้นตรงกับนายกรัฐมนตรี ทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษากฎหมายของรัฐบาลและหน่วยงานรัฐ ทั้งตรวจร่างกฎหมาย และตอบคำถามเวลาหน่วยงานไหนไม่แน่ใจว่ากฎหมายให้ทำอะไรได้แค่ไหน
กฤษฎีกาไม่ใช่ศาล ความเห็นที่ออกมาจึงไม่ใช่คำพิพากษา แต่หน่วยงานรัฐส่วนใหญ่ยึดเป็นแนวทางปฏิบัติ
ทำไมเรื่องนี้ถึงค้างมาหลายปี?
- ปี 2563 กฤษฎีกาเคยชี้ว่า การให้เอกชนใช้ที่ดินเวนคืนเป็นทางเข้าออกคอนโดขนาดใหญ่พิเศษ ไม่ได้เป็นไปเพื่อประโยชน์ของ รฟม. และประชาชน
- ปีเดียวกัน กฤษฎีกาก็มีอีกความเห็นว่า การให้เอกชนใช้ทางเข้าออกลานจอดรถของ รฟม. ร่วมกันทำได้ เพราะ รฟม. ใช้ที่ดินตามวัตถุประสงค์อยู่แล้ว
- กรกฎาคม 2566 ศาลปกครองสูงสุดเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างแอชตัน อโศก โดยชี้ว่าการให้ใช้ที่ดินเพื่อประโยชน์ของเอกชนเท่านั้น ทำไม่ได้ รฟม. เลยหยุดอนุญาตทุกราย ไม่อยากเสี่ยงซ้ำ
- ปี 2567 กฤษฎีกาตอบ กทม. ว่าแอชตันไปต่อได้ เพราะข้อเท็จจริงเปลี่ยนไป อาคารสำนักงานขายและป้ายโฆษณาของโครงการถูกรื้อออกแล้ว ที่ดินกลายเป็นลานจอดรถที่ประชาชนใช้ได้ แต่ รฟม. มองว่าความเห็นนั้นตอบ กทม. และเขียนไว้ชัดว่าใช้เฉพาะเรื่อง จึงเอามาใช้กับรายอื่นไม่ได้ เรื่องจึงวนอยู่ที่เดิม
รอบนี้ รฟม. ถามอะไร?
รฟม. ส่งคำถามไปเอง 2 รอบ คือ มิถุนายน 2569 และ กันยายน 2569 ถามไปตรงๆ ว่าความเห็นเก่าและคำพิพากษาศาล ผูกมัดให้ รฟม. อนุญาตใครไม่ได้อีกเลยหรือเปล่า พร้อมทั้งแนบตัวอย่างคำขอที่ค้างอยู่ 12 ราย แบ่งเป็นขอใช้ทางร่วมกับถนนซ่อมบำรุงของ รฟม. (Service Road) 3 ราย และขอใช้พื้นที่ใต้โครงสร้างรถไฟฟ้ายกระดับ 9 ราย
กฤษฎีกาตอบว่า “ได้ ถ้าเข้า 3 เงื่อนไข”
- รฟม. ต้องใช้ที่ดินแปลงนั้นตามวัตถุประสงค์การเวนคืนแล้ว และยังใช้อยู่จริง เช่น เป็นถนนซ่อมบำรุง ลานจอดรถ หรือแนวรถไฟฟ้า
- ให้เอกชนใช้ร่วมแล้ว งานของ รฟม. ต้องเดินต่อได้ตามปกติ วัตถุประสงค์การเวนคืนไม่เสียไป
- ต้องไม่ใช่การยกที่ดินให้เอกชนใช้หาประโยชน์ทางธุรกิจรายเดียว จน รฟม. ใช้ที่ดินตามเดิมไม่ได้
ทุกคำขอต้องดูเป็นรายกรณี ตามหลักความได้สัดส่วน ดูทั้งวัตถุประสงค์การเวนคืน งานของ รฟม. และผลกระทบที่จะเกิดขึ้น
ขอใช้ทางแล้วต้องจ่ายไหม?
ตามข้อบังคับ รฟม. ปี 2566 ส่วนใหญ่ต้องจ่ายค่าตอบแทนรายเดือนต่อช่องทาง คิดตามขนาดที่ดินของผู้ขอ ขนาดทางเชื่อม และราคาที่ดิน ถ้าที่ดินนั้นใช้อยู่อาศัยจะจ่ายถูกกว่าใช้ทำธุรกิจ
ที่ดินที่เคยติดถนนอยู่ก่อนแล้วโดนเวนคืนจนไม่มีทางออก ได้ทางกว้างเท่าเดิมก่อนเวนคืน ถ้าไม่เคยมีหรือแคบกว่า 4 เมตร ได้ทาง 4 เมตร 1 ช่องทาง ไม่ต้องจ่าย ขอกว้างกว่านั้นค่อยจ่ายส่วนที่เกิน
แล้วแอชตัน อโศก จบหรือยัง?
ต้องบอกว่ายัง ความเห็นที่กฤษฎีกาตอบออกมาฉบับนี้ไม่ได้ระบุชื่อโครงการใดเลย แต่ที่ดินกว้าง 13 เมตรหน้าแอชตัน ซึ่งปัจจุบันเป็นทางเข้าออกลานจอดรถสถานีสุขุมวิทที่ รฟม. ใช้อยู่ ลักษณะใกล้กับเงื่อนไขที่กฤษฎีกาวางไว้
สิ่งที่เปลี่ยนจากเมื่อปี 2567 ที่กฤษฎีกาตอบทาง กทม. เอาไว้คือเรื่องที่บอกว่า “ความเห็นตอบคนละหน่วยงาน” ใช้ไม่ได้อีกแล้ว เพราะรอบนี้ รฟม. ถามเอง
ขั้นต่อไปยังเหลืออีก 2 ขั้น คือ รฟม. ต้องพิจารณาออกใบอนุญาตใช้ทาง แล้ว กทม. ต้องออกใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ให้โครงการ
คนซื้อคอนโดควรเช็กอะไร?
- ดูว่าทางเข้าออกหลักของโครงการเป็นที่ดินของใคร เป็นของโครงการเอง ถนนสาธารณะ หรือที่ดินของหน่วยงานรัฐ
- ถ้าเป็นที่ดินรัฐ ถามด้วยว่าใช้ใบอนุญาตแบบไหน มีอายุหรือเงื่อนไขอะไรไหม
- อาคารใหญ่พิเศษตามกฎหมายควบคุมอาคาร ต้องมีหน้าที่ดินติดถนนสาธารณะกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ที่ดินแปลงไหนหน้าแคบแต่ตึกสูงมาก เป็นจุดที่ควรถามโครงการให้ชัด (ปกติเวลาทีม LivingPop ทำรีวิวเจาะลึกโครงการ ก็จะบอกจุดสังเกตเรื่องพวกนี้ไว้ในรีวิวด้วย)
ตัวเลข 12 รายที่รอคิว คือเจ้าของที่ดินริมแนวรถไฟฟ้า รฟม. ที่ติดอยู่ตั้งแต่ปี 2566 ถ้า รฟม. เริ่มอนุญาตตามแนวนี้ ที่ดินหลายแปลงที่ตันเพราะโดนเวนคืนจะกลับมามีทางออก ส่วนลูกบ้านแอชตัน อโศก กว่า 600 ห้อง ยังต้องรอดูว่า รฟม. จะหยิบความเห็นนี้ไปใช้เร็วแค่ไหน แล้ว LivingPop จะตามอัปเดตเรื่องแอชตันต่อ
ข้อมูลจาก: สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา เรื่องเสร็จที่ 1218/2569 (ตุลาคม 2569) / ภาพพื้นหลังในอินโฟกราฟิก: Ananda Development