การตรวจรับบ้านก่อนโอน เป็นภารกิจสำคัญของคนที่กำลังจะซื้อบ้านครับ ถ้าจะให้แนะนำตรงๆ #อย่าตรวจเองจะดีที่สุด ถ้าเราไม่ได้มีความรู้ทางด้านนี้จริงๆ ขอแนะนำให้จ้างมืออาชีพอย่างบริษัทที่บริการตรวจรับบ้านก่อนโอนจะดีที่สุด
อย่างผมเอง ตอนที่ซื้อบ้านก็จ้างบริษัทตรวจรับบ้านมาช่วยดูบ้านเราเหมือนกัน ซึ่งทำให้เห็นเลยครับว่า… เออ จ้างเขาเถอะ 😂
แต่สำหรับคนที่อยากรู้ไว้เป็นพื้นฐานก่อนจะไปจ้างบริษัทมาช่วยตรวจ ผมมีเคล็ดลับที่ได้มาจากบริษัทตรวจรับบ้าน ถ่ายทอดความรู้มาให้อีกทีนึงแบบไม่หวงวิชา เขาบอกมาว่า รู้เอาไว้ก่อนซื้อ จะได้ดูได้ว่า โครงการไหนดี โครงการไหนไม่ผ่านจุดสำคัญมีอะไรบ้าง
ผมจะสรุปสิ่งที่เราคุยกัน พร้อมสถานการณ์จริงในวันนั้นให้ดู ตามไปดูกันเลยครับ
🔨 ประตู หน้าต่าง แข็งแรงแค่ไหนต้องทดสอบ
จุดที่เชื่อมระหว่างประตู กับหน้าต่างบ้าน มีทุกจุดรอบบ้านเลยครับ ตั้งแต่ประตูหน้าบ้าน ยันหน้าต่างบานเล็กสุด ยิ่งบ้านไหนประตู – หน้าต่าง หรือช่องแสงเยอะ ยิ่งต้องตรวจให้ดี เพราะจุดนี้มีความเปราะบางค่อนข้างสูงมาก
ถ้าโครงการไหนเชื่อมตรงจุดนี้ไม่ดี ผลก็คือผนังอาจจะมีการเสียหายเมื่อต้องเปิด-ปิดและใช้งานจริง
แต่โดยส่วนใหญ่ลูกค้าถ้าตรวจเอง อย่างมากก็ลองเปิด-ปิดเบาๆ สองสามครั้งก็พอ กลัวบ้านเจ็บ แต่ถ้าเป็นบริษัทตรวจรับบ้านให้เรา (ให้บ้านผมนี่แหละ) เขาบอกว่ามันต้องทดลองสถานการณ์จริง สมมติว่าลมพัดประตู แล้วประตูกระแทกแรงๆ ตอนปิดจะเกิดอะไรขึ้น
ปัง!!! 💢❗️
วงกบแตก… ปูนร่วงตาหน้าต่อตาผม บริษัทตรวจรับบ้าน และวิศวกรโครงการที่ดูการตรวจรับบ้านในวันนั้น
จังหวะ Sit-Com มากๆ แต่นี่คือเรื่องจริงและเห็นว่า วงกบอัดปูนไม่เต็ม และมีโฟมอยู่ด้านใน เราเลยขอให้โครงการแก้ทุกจุดของประตูทุกบานในบ้านที่มีความเสี่ยงเดียวกันทั้งหมด ทุกวันนี้ประตูบ้านผมแข็งแรงมากครับ 😅
🔨 ฝ้า เพดาน บันได พื้นบ้าน จบงานได้ละเอียดไหม
จุดต่อมาถือเป็นส่วนที่มีเนื้องานเยอะมากในบ้าน เป็นมหากาพย์งานตรวจ เพราะมีทั้งพื้นบ้านทุกชั้น ฝ้าทุกชั้น เพดานบ้าน บันได การจบงานในจุดต่างๆ ถ้าตรวจด้วยสายตาของคนซื้อบ้านที่ไม่ได้มีสายตาจับผิดแบบมืออาชีพ อย่างมากก็อาจจะเจอจุดเล็กๆ
แต่ถ้าเป็นบริษัทรับตรวจบ้าน สิ่งที่ทำคือเดินไล่เคาะพื้นทุกจุด ลองกระแทกพื้นลามิเนตแรงๆ ลองงัดพื้นบันไดทุกแผ่น จุดจบงานตามขอบตามมุม เช็คตั้งแต่พื้นยันเพดาน ว่ามีพลาดไหม
หรือลองกระชากราวบันไดแรงๆ ในสถานการณ์สมมติว่าเราลื่นตกบันได ราวบันไดจะรับแรกกระชากได้ไหม… จุดนี้ประทับใจเลย ถ้าตรวจเอง ใครจะไปคิดว่าต้องกระชาก 😆
บ้านผมโชคดี ไม่มีปัญหาใหญ่ อย่างมากงานไม่เนียนแก้นิดเดียว แต่บางบ้าน รื้อลามิเนตทั้งชั้น และปูพื้นใหม่ก็มีให้เห็นมาแล้วครับ
🔨 ระบายน้ำ น้ำขัง น้ำรั่ว ห้ามพลาดไม่ตรวจสอบไม่ได้
ระบบระบายน้ำ 💧 เป็นอีกหนึ่งจุดที่ทำเอาคนซื้อบ้านเครียดมาหลายต่อหลายคน โดยเฉพาะคนที่โอนบ้านไปแล้วมาพบตอนหลังว่าระบบระบายน้ำของบ้านมีปัญหา แล้วโครงการจะแก้ให้ไหม ต้องคุยกันดีๆ ซึ่งส่วนใหญ่โครงการไม่รื้อระบบเพื่อวางท่อใหม่ให้แน่ๆ เพราะนั่นคืองานช้าง แต่จะมาหาวิธีแก้แบบอื่นแทน ที่ถึงแม้จะพอรับได้ แต่ก็อาจไม่ประทับใจ
ตรงกันข้าม ถ้าเราตรวจเจอก่อน ยังไงก็ต้องแก้ให้เราแบบดีที่สุด
ส่วนวิธีการตรวจสอบการระบายน้ำที่บริษัทตรวจรับบ้าน ทำให้เราดูคือเปิดน้ำให้ขังในห้องน้ำ อ่างล้างมือ อ่างอาบน้ำ หรือทุกจุดที่สามารถทำให้น้ำขังได้ แล้วอุดรูระบายน้ำทิ้งไว้สักพัก จากนั้นก็ปล่อยระบายออกพร้อมกัน
วิธีนี้ไม่ใช่แต่เป็นการดูระบบระบายน้ำเท่านั้น แต่ยังเป็นการทดสอบความแข็งแรงของท่อระบายน้ำ พร้อมทดสอบว่าท่อตันไหมไปในตัว ถ้าท่อรั่ว ท่อแตก ก็จะเห็นน้ำซึมมาที่ฝ้า หรือจุดที่ท่อผ่านทันที
อีกจุดที่ซีเรียสเลยคือ ‘ชักโครก 🚽💩’ กดน้ำแล้วมันลงไปไหม มีน้ำดันขึ้นมาหรือเปล่า วิธีตรวจก็คือลองใช้ห้องน้ำจริงๆ ลองทำธุระดูสัก 5 นาที
เอ้ย! ไม่ใช่ครับ 🤪
ถ้าเราตรวจสอบเอง อย่างมากก็คงทำแค่กดชักโครก แล้วดูว่า เออ… มันก็กดได้นี่นา เครๆ
แต่บริษัทรับตรวจบ้าน เขาจะใช้เศษขนมปังแผ่น ขนมอบกรอบต่างๆ (ที่โดนน้ำแล้วมันจะอืดๆ บวมๆ) ใส่ลงไปในชักโครกแล้วกดน้ำ จากนั้นจะไปตรวจสอบที่บ่อเก็บสิ่งปฏิกูล ว่าขนมที่ใส่ลงไป ไหลมาลงที่บ่อนี้ไหม ถ้าไหลออกมา แปลว่าใช้งานได้ แต่ถ้าไม่ไหลออกมา ก็ต้องไปดูว่ามันมีจุดที่ตันไหม หรือต่อท่อผิด แล้วไปไหลออกที่ท่อระบายน้ำแทน อันนี้ผิดมากๆ ต้องแก้ไขยกใหญ่
🔨 โครงสร้างและผนังบ้าน ร้าว แตก มีน้ำรั่วซึมหรือเปล่าต้องดูให้ดี
มาถึงจุดสำคัญอีกส่วนของบ้าน ซึ่งก็กินพื้นที่ทั้งบ้านเลย นั่นคือโครงสร้างบ้านทั้งหลัง เรียกว่าเกือบ 100% วิธีการตรวจ ถ้าเราตรวจเอง ก็มองได้แค่สายตา และคิดว่า อ่า… อืมมม… มันก็เรียบร้อยดีนี่น่า โอเคครับไม่มีแก้อะไร 😉
แต่ถ้าเป็นสายตาของบริษัทตรวจรับบ้าน เขามองแว่บเดียวรู้เลยว่าผนังเลื้อยไหม (หมายถึงผนังฉาบเรียบหรือเปล่า) ถ้าเลื้อยมากๆ ก็แก้ ถ้าไม่มากก็จะแจ้งเจ้าของบ้านให้ทราบก่อน รวมถึงตรวจดูรอยร้าวของโครงสร้าง ซึ่งจุดนี้แหละครับที่มันมีความต่างเพราะรอยร้าวที่เห็นมี 2 กรณีคือ
- สีร่อนจนเหมือนรอยร้าว
- ผนังหรือโครงสร้างร้าวจริงๆ
ข้อที่ 1. นั้นทำให้ลูกค้าประสาทกินเยอะมากๆ เพราะเข้าใจว่า แย่แล้ว! บ้านฉันร้าว! ทำไมโครงการกากขนาดนี้ ⁉️
ในความเป็นจริงแล้ว คนตรวจบ้านดูปุ๊บจะรู้เลยว่า อันนี้มันร้าวจากงานสี แก้ได้ด้วยการสกัดผิว แล้วลงสีทับใหม่ทุกอย่างหาย หรือจุดไหนเป็นงานโครงสร้างร้าว ต้องให้วิศวกรที่ตรวจบ้านช่วยดูให้เรา แล้วคุยเรื่องการแก้กับวิศวกรโครงการไปเลย ถ้าแก้เรื่องร้าวจากโครงสร้างไม่ได้ ห้ามรับโอนเด็ดขาด ❌
ส่วนการรั่วซึม ก็สามารถตรวจได้ด้วยการฉีดน้ำไปตามจุดเชื่อมของบ้านกับประตูและหน้าต่าง ถ้ามีการรั่วซึม วิธีแก้คือช่างต้องสกัดผิวจุดที่รั่วซึมออกมาจนถึงผิวที่มีการรั่ว (ซึ่งมันจะเห็นเลยครับ ผมยืนดูเขาแก้งานอยู่) จากนั้นต้องใช้วัสดุกันรั่วซึมทาลงไปใหม่ตามขั้นตอน แล้วปิดผิวด้วยปูน ก่อนจะเก็บสีเป็นอันจบพิธีเก็บงานรั่วซึม
แต่ถ้าเห็นช่างโครงการเอาปูนขาวมาโปะตรงที่รั่วซึมเฉยๆ ให้บอกโครงการได้เลยครับว่า เราไม่โอเคนะ แก้งานได้ผักชีโรยหน้ามาก เรียกว่าต้องวีนจนกว่าจะแก้ให้ถูกต้องครับ
🔨 ระบบไฟ และการเดินสายไฟ เรื่องใหญ่ที่ไม่ควรมองข้าม
อีกระบบที่ยิ่งใหญ่มากๆ ของบ้านทั้งหลังคือระบบไฟ 🔌💡 เป็นจุดที่เราเองก็ไม่รู้จะตรวจยังไง เพราะสายไฟมันก็ถูกเดินไว้ในผนังไง จะรู้ได้ยังไง แค่เสียบปลั๊กแล้วไฟติดก็โอเคแล้วป่ะ…
❌ ไม่โอเคสิ มันง่ายไป
บริษัทที่รับตรวจบ้านเขาจะตรวจสอบให้เราดูอยู่ 3 จุดใหญ่ๆ ด้วยกันคือ
- สายไฟเดินได้ถูกต้องไหม
- การเก็บงานสายไฟ ดีหรือเปล่า
- การเดินสายดินได้ทำไว้ไหม
ซึ่งวิธีการเช็คเรื่องไฟ เขาจะมีอุปกรณ์ที่ได้รับการรับรองจากการไฟฟ้าฯ 🔌 มาแล้วว่าใช้งานได้ เสียบเข้าไปในเต้าเสียบเพื่อดูว่าจะมีการลัดวงจรของระบบไฟไหม จากนั้นก็จะไปดูจุดร้อยท่อสายไฟ ซึ่งจะอยู่ใต้ฝ้าก่อนจะต่อมาที่เบรคเกอร์ว่าเดินระบบไฟถูกต้องไหม ต่อสายดินเรียบร้อยดีหรือยัง โดยทั่วไปบริษัทตรวจรับบ้านก็จะปีนไปใต้ฝ้าเพื่อตรวจสอบความถูกต้องของการเดินสายไฟ และตรวจดูหลังคาให้เราไปในตัว ว่ามีจุดรั่ว หรือช่องแสงลอดเข้ามาจากหลังคาไหม (ซึ่งไม่ควรจะมี)
บ้านผมรอดไป ระบบไฟปกติทั้งหลัง ส่วนปัญหาที่บริษัทตรวจบ้านเคยเจอ และเล่าให้เราฟังคือการเดินสายไฟชุ่ยมากๆ จนเสี่ยงไฟฟ้าลัดวงจร ต่อเบรคเกอร์ผิด ไม่เก็บงานสายไฟ ไปจนถึงไฟฟ้าลัดวงจรจนอุปกรณ์ตรวจเกิดบึ้มไปต่อหน้าต่อตาก็มีมาแล้ว
ระบบไฟในบ้านนี่ล้อเล่นไม่ได้เลยนะครับ ⚠️
และนี่ก็คือ 5 จุดสำคัญที่คนซื้อบ้านต้องตรวจให้ละเอียด เช็คให้มั่นใจ ก่อนลงปากกาเซ็นรับโอนบ้านครับ ก็ต้องขอย้ำอีกทีว่าถ้าเป็นไปได้ ไปจ้างมืออาชีพมาตรวจให้ดีกว่า เพราะแต่ละจุดแต่ละเรื่องนี่ถ้าไม่มีพื้นฐานความรู้ด้านวิศวกรรม ก็อาจจะพลาดไปได้ง่ายๆ เลย
ถ้าเป็นบ้านที่มผู้พัฒนาโครงการดูแลดี ก็อาจจะตามซัพพอร์ตงานซ่อมงานแก้ไขให้เราจนเสร็จเรียบร้อย แต่ผมก็เคยได้ยินมาไม่ใช่น้อยเลยนะครับ ที่ก่อนเซ็นรับโอน แก้ให้รวดเร็วทันใจ แต่ถ้าใครเซ็นไปปุ๊บ ช่างหายเกลี้ยง แจ้งซ่อมอะไรทีนึงรอกันเป็นเดือนเป็นปีไม่จบไม่สิ้น
… ซื้อบ้านราคาเป็นล้าน ลงทุนค่าตรวจอีกไม่กี่พัน ดีกว่าต้องมานั่งกุมขมับกับงานซ่อมหลังโอนนะฮะ …
ฝากกด Like กดติดตามเพจของเรา และถ้าคอนเทนต์นี้มีประโยชน์ ฝากแชร์ให้เพื่อนๆ ด้วยนะครับ 🥰