สาระเรื่องบ้าน

นิติบุคคลที่ดูแลส่วนกลางมีเงินเดือนไหม? ลูกบ้านตั้งนิติบุคคลกันเองได้หรือเปล่า?

คนที่อาศัยอยู่ในโครงการจัดสรร ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด โดยเฉพาะโครงการใหม่ๆ ก็ล้วนแล้วแต่มี ‘นิติบุคคล’ หรือ บริษัทที่ทำหน้าที่ดูแลจัดการความเรียบร้อยของหมู่บ้านหรืออาคาร เป็นของตัวเองทั้งนั้นใช่ไหมครับ เพราะถ้าโครงการไหนไม่มีสิ่งนี้ เราจะขาดคนที่ทำหน้าที่ช่วยจัดการบริหารทรัพย์สินส่วนกลาง สิ่งที่ตามมาก็คือ ความเสื่อมโทรมของพื้นที่ส่วนกลาง และปัญหาต่างๆ ที่จะตามมา เพราะไม่มีคนดูแล

วันนี้เราขอโฟกัสไปที่นิติบุคคลของโครงการหมู่บ้านจัดสรรไปเลยนะครับ เพราะในรายละเอียดของ บริษัทที่ดูแลจัดการความเรียบร้อยของอาคารชุดหรือคอนโด จะมีความแตกต่างกันอยู่บ้าง ถ้ามีโอกาสเราจะมาคุยเรื่องนี้กันอีกที

กด Like ติดตามสาระจากเพจ Living Pop


จำได้ไหมครับ ตอนที่ซื้อบ้าน อาจจะได้ยินเซลบอกประมาณว่า

“โครงการของเราจะมีนิติบุคคลจากทางบริษัทคอยดูแลให้นะคะ จากนั้นเมื่อถึงกำหนดเวลา เราจะส่งมอบให้ลูกบ้านจัดตั้งนิติบุคคลกันเองค่ะ”

ปกติแล้วโครงการหมู่บ้าน จะมีการจ้างบริษัทเข้ามาดูแลเรื่องการจัดการทรัพย์สินส่วนกลางเพื่อดูแลทุกอย่างแทนลูกบ้าน (ส่วนมากก็จะเรียกกันว่า “นิติบุคคล”) ซึ่งเดเวลลอปเปอร์เจ้าใหญ่ ก็จะมีบริษัทมาจัดการเรื่องนิติบุคคลของตัวเอง ส่วนโครงการเล็กๆ ก็จะจ้างบริษัทที่เป็น Outsource มาดูแลก่อนส่งมอบ ระยะเวลาในการดูแล อาจจะอยู่ที่ 1 ปี – 2 ปี

แต่พอหมดสัญญา หรือโครงการขายหมด เมื่อถึงกำหนดต้องเลือกบริษัทบริหารจัดการหมู่บ้าน ลูกบ้านเลือกได้ว่าจะจ้างบริษัทเดิมที่ใช้อยู่ จะเปลี่ยนบริษัทใหม่ไปเลย หรือจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ของลูกบ้านขึ้นมาเพื่อบริหารจัดการหมู่บ้านกันเอง

เพราะในตัวกฎหมายที่ผมอ้างอิงจากบางส่วนของ ‘พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543’ ได้มีการกำหนดให้มี ‘ผู้มีหน้าที่รับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค’ ที่เป็นส่วนการของโครงการจัดสรร เพื่อให้สามารถใช้งานได้ตลอด ซึ่งส่วนกลางที่นิติบุคคล จะมาช่วยดูแลก็มีทั้ง ถนนหมู่บ้าน ไฟทาง ทะเลสาบ สนามเด็กเล่น ฟิตเนส และอื่นๆ ที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลาง

นิติบุคคลเนี่ยแหละครับจะมาดูแลแทนเรา

เพราะถ้าเราไม่ได้มีเวลาว่างเหลือเฟือ ก็คงไม่มีใครอาสามาดูแลจัดการเรื่องเล็ก ไปจนถึงเรื่องใหญ่ในโครงการ อย่างเช่น

  • ฟิตเนสใช้ได้อยู่ไหม
  • พี่ยามทำงานโอเคหรือเปล่า
  • เช็คจดหมายของลูกบ้านแต่ละคน
  • ดูค่าความเป็นกรด-ด่าง ในสระว่ายน้ำหมู่บ้าน
  • ดูคนสวนกวาดใบไม้
  • เคลียร์ให้เพื่อนบ้านเวลามีการจอดรถขวาง
  • บ้านนี้จะมีทำบุญต้องไปแจ้งลูกบ้านทุกคน

และอีกสารพัดปัญหาที่ถ้าไม่มีนิติบุคคลมาคอยดูแลประสานงาน… ใครจะทำคร้าบบบบ?


เห็นแบบนี้แล้วก็ตอบคำถามได้เลยว่า ‘นิติบุคคล’ ที่เข้ามาดูแลตรงนี้ จึงมีเงินเดือนตอบแทนครับ

ซึ่งเงินเดือนที่จ่ายให้กับพนักงานในบริษัทที่รับจัดการดูแลหมู่บ้าน ที่เราตกลงร่วมกันว่าจะจ้างมาดูแลหมู่บ้าน ก็มาจากส่วนหนึ่งของค่าส่วนกลางที่คุณเสียไปทุกปีนั่นแหละครับ

แล้วเงินเดือนของนิติบุคคล สามารถตรวจสอบได้ไหมว่าจ่ายไปเท่าไหร่?

สั้นๆ เลยคือ ‘ตรวจสอบได้’ ครับ ยิ่งถ้าเราให้นิติบุคคล ที่บริหารงานโดยบริษัทที่มีความมืออาชีพ น่าเชื่อถือมาดูแล ก็ยิ่งโปร่งใส

เพราะบริษัทนิติบุคคลจะเป็นผู้แจกแจงรายรับ-รายจ่ายของหมู่บ้าน ลูกบ้านก็มีหน้าที่ช่วยกันตรวจสอบได้ ส่วนใหญ่นิติบุคคลที่มีการจัดการเป็นระบบจะมีการชี้แจงรายรับ-รายจ่าย ทุกเดือนอยู่แล้ว นี่คือข้อดีของการให้บริษัทที่ดูแลเรื่องนิติบุคคลมืออาชีพมาจัดการ


แล้วถ้าลูกบ้านตกลงคุยกันว่าจะดูแลกันเองล่ะ ทำได้ไหม ต้องจ่ายเงินเดือนไหม?

ทำได้ครับ… ถ้าลูกบ้านลงเสียงส่วนใหญ่ว่าอยากตั้งนิติบุคคลดูแลกันเอง โดยการตั้งนิติบุคลของหมู่บ้าน จะมาในรูปแบบของการเลือก ‘คณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร’ ลูกบ้านมาบริหารส่วนกลางของหมู่บ้านเอง

ส่วนใหญ่คณะกรรมการของหมู่บ้าน ‘ไม่ได้มีเงินเดือนให้’ เป็นการเข้ามาช่วยงานโดยสมัครใจ อาจมีเบี้ยประชุมที่สามารถเบิกจ่ายได้ ถ้ามีการประชุมเรื่องสำคัญ แต่หากมีการตกลงกันว่าจะจ่ายเงินเดือนให้ผู้ที่ดูแลสาธารณะสมบัติของหมู่บ้านก็ทำได้

ซึ่งเรื่องเงินเดือนนิติบุคคลหมู่บ้านที่ตั้งกันเองก็มีดราม่านะ…

แอบเล่านิดนึง เคยมีกรณีดราม่าเกี่ยวกับเงินเดือนผู้จัดการนิติบุคคล ที่จัดตั้งกันเองของหมู่บ้านหลายร้อยหลังคาเรือนแห่งหนึ่ง ที่ผ่านมาลูกบ้านไม่ได้ตรวจสอบรายรับ-รายจ่าย มาก่อนโดยเฉพาะเงินเดือนของผู้จัดการนิติบุคคล

วันนึงพอไปดูเอกสารอีกทีพบว่าแต่ละเดือนจ่ายเงินเดือน ผู้จัดการนิติบุคคลหมู่บ้านคนนั้นไปเดือนละ 120,000 บาท

… ย้ำว่า เดือนละ 120,000 บาท …

ลูกบ้านเลยต้องมาสืบสาวราวเรื่องกันว่าเกิดอะไรขึ้น ทำไมเขาถึงได้รับเงินเดือนเยอะขนาดนี้ หรือเป็นตัวแทนรับเงินเดือน แล้วเอาไปจ่ายเงินเดือนนิติบุคคลคนอื่นอีกที รวมถึงเอาไปจ่ายให้ยาม คนสวน และอื่นๆ เป็นเรื่องเป็นราวใหญ่โตมาก ที่ตอนนี้ไม่แน่ใจว่าเคลียร์กันจบหรือยัง


มีข้อมูลหนึ่งที่น่าสนใจเกี่ยวกับการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านกันเอง โดยคุณ ‘อธิป พีชานนท์’ ปัจจุบันคือประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เคยให้สัมภาษณ์ในหนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ และถูกนำมาเผยแพร่ในเว็บไซต์มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค ว่า

“ตั้งแต่เริ่มมีการบังคับใช้กฎหมายให้มีการส่งมอบสาธารณูปโภค และให้ลูกบ้านจัดตั้งนิติบุคคล สัดส่วนที่ไปไม่รอดมีมากกว่าที่ทำแล้วไปรอดหลายเท่า”

โดยคุณอธิป ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่าปัญหาหลักที่เจอของการตั้งนิติบุคคลกันเองคือ เมื่อลูกบ้านดูแลกันเอง ก็เก็บค่าส่วนกลางได้ไม่ครบ พอเงินไม่ครบ ความเสื่อมโทรมของพื้นที่ในหมู่บ้านก็เกิดขึ้นเพราะไม่มีงบดูแล ลูกบ้านพอเห็นว่าส่วนกลางแย่ลงก็พาลไม่จ่ายไปดื้อๆ จนสุดท้ายกลายเป็นหมู่บ้านที่ส่วนกลางเสื่อมโทรมในที่สุด

ก็ถือว่าเป็นอีกหนึ่งกรณีศึกษาที่น่าสนใจ เมื่อวันหนึ่งเราต้องอยู่ร่วมกันในหมู่บ้านที่ลูกบ้านอยากจะดูแลกันเอง เราต้องรับมือกันอย่างไร


เดี๋ยวก่อน! เราไม่ได้บอกว่าลูกบ้านจัดตั้งนิติบุคคลกันเองไม่ดี หรือใช้บริษัทที่ดูแลด้านนี้โดยตรงดีที่สุดนะฮะ สิ่งที่ดีที่สุดคือ เราควรมีคนที่เป็นมืออาชีพมาช่วยดูแลจัดการหมู่บ้านเราในฐานะนิติบุคคลประจำหมู่บ้าน และมีลูกบ้านที่มีจิดสำนึกรับผิดชอบส่วนรวม และช่วยกันตรวจสอบการทำงานและการใช้จ่ายอยู่เสมอ

เพราะถ้านิติดี ส่วนกลางดี ชีวิตเราก็ดี และมูลค่าของบ้านก็เพิ่มขึ้นด้วย จริงไหมครับ 😁

Related posts
สาระเรื่องบ้าน

พึ่งตัวเองก่อน! เมื่อท่อระบายน้ำห้องน้ำตันทำยังไง ใช้อะไรแก้ได้บ้าง?

สาระเรื่องบ้าน

4 ไอเดีย แบ่งสัดส่วนพื้นที่ทำงาน vs พื้นที่พักผ่อน อยู่บ้านยังไงให้ทำงานสนุกลุกนั่งสบาย

สาระเรื่องบ้าน

รู้จักบ้านสไตล์ "Modern Tropical" บ้านที่เน้นความโปร่งโล่งสบาย ไม่กลัวร้อน แถมได้ใกล้ชิดธรรมชาติ

สาระเรื่องบ้าน

คอนโดผ่อนถูกกว่าเช่า เรื่องจริงหรือคำโฆษณา?