สาระอสังหา

อยู่คอนโดต้องรู้! “นิติบุคคล” คือใคร? มีหน้าที่อะไรในโครงการของเรา?

เวลาที่เราซื้อ เช่า หรือย้ายเข้าไปอยู่ในโครงการต่างๆ อย่างบ้าน คอนโด และทาวน์โฮม เขาจะมีนิติบุคคลที่คอยจัดการดูแล และบริหารทรัพย์สินของเรา ซึ่งเป็นอะไรที่สำคัญมากครับ เพียงแต่จุดนี้เราอาจจะมองข้ามไป หรือไม่ได้ให้ความสำคัญในช่วงแรกๆ ที่ซื้อโครงการ (เราจะมาให้ความสำคัญมากๆ ก็เมื่อตอนเริ่มเข้าไปอยู่อาศัยแล้วมากกว่า)

โดยเริ่มแรก Developer ที่พัฒนาโครงการ จะเป็นผู้จ้างบริษัทนิติบุคคลเข้ามาดูแลโครงการ อาจจะเป็นบริษัทในเครือหรือพาร์ทเนอร์ต่างๆ แต่เมื่อหมดสัญญาเหล่าลูกบ้านก็สามารถเปลี่ยนนิติบุคคลใหม่ได้ครับ วันนี้เราจะพาเพื่อนๆ มารู้จักกับ “นิติบุคคล” คอนโดหรือหมู่บ้านจัดสรรต่างๆ กัน ว่าเขาเป็นใคร มาจากไหน มีหน้าที่อะไรกันบ้างน้าาาา 😏




ถ้าถามว่าบริษัทนิติบุคคลมีบทบาทหน้าที่ยังไง ผมขอเปรียบเทียบแบบนี้ 

ประเทศคอนโด/หมู่บ้านจัดสรรบริษัท
ประชาชนเจ้าของร่วมผู้ถือหุ้น
ส.ส.คณะกรรมการนิติบุคคลบอร์ดบริหาร
รัฐบาลบริษัทนิติบุคคลCEO

เท่ากับว่า เจ้าของร่วม คือเจ้าของตัวจริงของคอนโด ส่วนผู้ถือหุ้นก็คือเจ้าของบริษัท และประชาชนก็คือเจ้าของประเทศ แล้วการที่คอนโด บริษัท หรือประเทศเนี่ย มีคนอยู่ร่วมกันเป็นร้อยเป็นพันเป็นล้านๆ คน จะบริหารงานยังไงให้มันสะดวกและง่ายที่สุด เราก็ต้องโหวตเพื่อเลือกตัวแทนขึ้นมา ให้พวกเขาเหล่านั้นมีอำนาจในการตัดสินใจแทนเรา เรียกว่า “คณะกรรมการนิติบุคคล”

คณะกรรมการนิติบุคคล = ส.ส. = คณะกรรมการบริษัท (บอร์ดบริหาร)

โดยคณะกรรมการนิติบุคคล จะมีหน้าที่ในการกำหนดนโยบาย อนุมัติงบประมาณ จัดจ้างบริษัทมาบริหารจัดการทรัพย์สินต่างๆ รวมไปถึงการกำกับดูแลให้การบริหารงานและการให้บริการเป็นไปอย่างราบรื่นและโปร่งใส ก็เหมือนกับบริษัท ที่คณะกรรมการบริษัท (บอร์ดบริหาร) จะเป็นผู้แต่งตั้ง CEO ขึ้นมา เป็นลูกจ้างที่จะคอยบริหารงานทั้งหมดให้กับบริษัท หรือ ส.ส. ที่เป็นตัวแทนของประชาชน มาโหวตเลือกนายกรัฐมนตรี ให้ไปจัดตั้งคณะรัฐมนตรี (รัฐบาล) เพื่อมาบริหารประเทศตามนโยบายที่ได้แถลงไว้

สรุปแล้ว นิติบุคคล ก็คือองค์กรตามกฎหมายที่ทำธุรกรรมต่างๆ แทนเจ้าของร่วมทั้งหมด โดยที่คณะกรรมการนิติบุคคลจะเป็นผู้ไปจ้างบริษัท เพื่อมาบริหารจัดการโครงการให้อีกทีนึง โดยทั่วไปแล้วเรามักจะเรียกบริษัทที่มาบริหารจัดการนี้ว่า นิติ หรือ นิติบุคคล ซึ่งคณะกรรมการนิติบุคคลก็จะคอยกำกับดูแลบริษัทนี้อย่างโปร่งใสและรอบคอบ

ดังนั้นในบทความนี้ ผมขอเรียกบริษัทนิติบุคคลที่เข้ามาบริหารโครงการให้ว่า “นิติบุคคล” ตามที่เรานิยมเรียกกันนะครับ 


นิติบุคคลมีหน้าที่อะไรบ้าง?

หน้าที่ของนิติบุคคล คือบริหาร จัดการ ดูแลทรัพย์สินส่วนกลางต่างๆ ให้เรียบร้อย มีสภาพที่ดีอยู่เสมอ นอกจากนี้ยังต้องวางแผนงบประมาณค่าใช้จ่ายต่างๆ จัดการประชุมประจำปี บำรุงรักษาระบบภายในอาคาร ดูแลระบบรักษาความปลอดภัย และเรื่องราวต่างๆ ภายในโครงการให้เรียบร้อย ผมขอแบ่งออกเป็น 4 หัวข้อใหญ่ๆ ด้วยกัน คือ 

1. การดูแลอาคารและพื้นที่ส่วนกลาง 

นิติบุคคลจะต้องดูแลอาคารของเรา ตั้งแต่พื้น ผนัง ยันเพดาน โครงสร้างต่างๆ โถงลิฟต์ ลิฟต์ ทางเดิน สิ่งที่เราสามารถเห็นได้ด้วยตาเปล่า และสิ่งที่เราไม่สามารถมองเห็นได้ อย่างพวกระบบน้ำ ระบบไฟฟ้า ระบบเตือนอัคคีภัย ระบบบำบัดน้ำเสีย ที่จะซ่อนอยู่ภายในโครงการ

ถ้าเพื่อนๆ อยู่ตามคอนโดหรือหมู่บ้านจัดสรร ก็จะมีพื้นที่ส่วนกลางและ Facilities หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ให้เราได้เข้าไปใช้บริการ เช่น ฟิตเนส สวน สระว่ายน้ำ ห้องอ่านหนังสือ Co-working Space ห้องประชุม  ซาวน่า สตรีม Lounge เป็นต้น พื้นที่เหล่านี้จะมีลูกบ้านมาใช้ร่วมกันเป็นจำนวนมากทุกวัน ดังนั้นนิติบุคคลก็ต้องดูแลให้สะอาด เรียบร้อย และพร้อมใช้งานเสมอ ไม่งั้นถ้าไม่มีใครดูแลแล้วล่ะก็ ห้องเหล่านี้ก็จะถูกปล่อยให้ชำรุด เสื่อมโทรม และหมดอายุการใช้งานไวกว่ากำหนด จนกลายเป็นภาระอันใหญ่หลวงของลูกบ้านอีกฮะ 

แม้กระทั่งพวกต้นไม้ ดอกไม้ ใบหญ้า ไม้พุ่ม ไม้ประดับต่างๆ ก็ต้องมีการดูแล ตัดแต่งให้ดูสวยงามอยู่เสมอด้วย ถนน รั้ว และทางเท้าก็เหมือนกัน คือทุกสิ่งอย่างในพื้นที่ของโครงการ ก็ล้วนแล้วแต่เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลทั้งสิ้น ดังนั้นการเลือกนิติบุคคลที่ดี ย่อมส่งผลต่อที่อยู่อาศัยของเราในระยะยาวแน่นอนครับ

2. การจัดการด้านความปลอดภัย

ข้อนี้ก็สำคัญมากเช่นกัน เพราะเวลาเราอยู่ในคอนโด ก็ไม่ได้มีแค่ห้องเราห้องเดียวจริงมั๊ยครับ ยังมีคนอยู่อีกเป็นร้อยเป็นพันในตึกๆ เดียวกัน เวลาเกิดอุบัติเหตุไม่คาดฝันขึ้นมา ก็ต้องมีการจัดการที่ดีและรัดกุม ไม่เช่นนั้นแล้วก็ไม่สามารถการันตีความปลอดภัยของเหล่าลูกบ้านได้เลย

ยกตัวอย่างเรื่องของอัคคีภัย เป็นอุบัติเหตุที่ค่อนข้างรุนแรงและส่งผลกระทบในวงกว้าง จุดนี้นิติบุคคลก็ต้องเตรียมความพร้อมเพื่อรองรับกับเหตุการณ์เหล่านี้ มีการให้ความรู้กับลูกบ้าน ชี้แนะแนวทางในการปฏิบัติตัว มีการฝึกซ้อมอพยพหนีไฟอย่างจริงจัง หรือบางทีอาจจะมีเหตุการณ์อื่นๆ เกิดขึ้นได้อีก อาทิ แผ่นดินไหว อุทกภัย พายุ หรือภัยธรรมชาติอื่นๆ นิติบุคคลก็ต้องมีความพร้อมที่จะรับมืออยู่เสมอ ต้องมีการวางแผนรองรับเหตุอัคคีภัย แผ่นดินไหว น้ำท่วม การจราจล ศึกษาวิธีการปฐมพยาบาล วิธีจัดการกับโรคระบาดต่างๆ และแผนช่วยเหลือในกรณีที่ลิฟต์ค้าง 

อีกหน้าที่นึงที่สำคัญไม่แพ้กันคือ รปภ. ครับ เพราะเขาจะช่วยอำนวยความสะดวกให้เราตั้งแต่ทางเข้าโครงการเลย เวลามีเหตุด่วนเหตุร้าย มีการทำร้ายร่างกาย ทะเลาะวิวาท บุกรุก ลักทรัพย์ หรือทำลายทรัพย์สินของส่วนรวม รปภ. ก็มีบทบาทที่สำคัญมากๆ เพื่อให้ลูกบ้านได้รู้สึกอุ่นใจ มีการรักษาความปลอดภัยที่รัดกุม ดังนั้นนิติบุคคลเองก็ต้องคัดเลือกทีมรปภ. ที่มีความเหมาะสม

3. การบริหารจัดการ

นิติบุคคลมีหน้าที่ต้องเตรียมงบประมาณประจำปี จัดเก็บรายรับค่าส่วนกลางและสาธารณูปโภค การเร่งรัดจัดเก็บหนี้ค้างชำระ จัดทำบัญชีรายจ่าย ควบคุมให้เป็นไปตามงบประมาณ จัดทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือน ตรวจสอบเงินสดย่อย วางแผนด้านการเงินของนิติบุคคลอาคารชุด นอกจากนี้ยังต้องจัดระเบียบที่พักอาศัย ควบคุมการให้บริการต่างๆ ประกาศแจ้ง ประชาสัมพันธ์ข่าวสาร ให้บริการเจ้าของร่วมและผู้พักอาศัยทุกคน

4. ดูแลทุกสิ่งอย่างเกี่ยวกับลูกบ้าน

ไม่ใช่ว่านิติบุคคลสามารถทำทุกอย่างได้ตามอำเภอใจ เมื่อเราเข้ามาอยู่อาศัยในโครงการแล้วเนี่ย ต้องมีการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมก่อน ครั้งแรกจะมีภายใน 6 เดือน เพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการมาเป็นตัวแทนของลูกบ้านในการตัดสินใจ จัดการงานหรือปัญหาต่างๆ ต้องมีการกำหนดระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด โดยได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการ แต่ก็ต้องไม่ขัดกับพระราชบัญญัติอาคารชุด และข้อบังคับของนิติบุคคลด้วย กรณีนี้แต่ละโครงการอาจจะเหมือนหรือแตกต่างกันไปนะครับ ไม่จำเป็นต้องเหมือนกัน แล้วแต่ที่เลย 

พอตกลงกันได้แล้วก็มีการจัดเก็บค่าใช้จ่าย ค่าส่วนกลางต่างๆ และนิติบุคคลเองก็ต้องมีการจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วมสามัญปีละ 1 ครั้งด้วย นอกจากนี้ไม่ว่าจะเรื่องเล็กเรื่องน้อยเรื่องใหญ่ยังไง นิติบุคคลก็จะเป็นคนจัดการ อย่างการรับพัสดุ จดหมาย การแจ้งข้อมูลข่าวสาร การดูแลเมื่อห้องของเรามีส่วนที่พัง เสียหาย ต้องการซ่อมแซม จะล้างแอร์ หรือมีเรื่องใดๆ ก็ตาม เราก็สามารถแจ้งกับนิติบุคคลเพื่อให้เขามาจัดการปัญหาเหล่านี้ให้เรียบร้อยได้


เอาจริงๆ ถ้าไม่มีนิติบุคคลก็คงจะวุ่นวายน่าดู แค่คิดว่าต้องจัดการทุกสิ่งอย่างในคอนโดเองก็เหนื่อยแล้ว ทีนี้เพื่อนๆ เริ่มเห็นความสำคัญของนิติบุคคลกันบ้างรึยังครับ?อย่าลืมว่าเราสามารถเปลี่ยนนิติบุคคลได้ ถ้าเกิดนิติบุคคลในโครงการที่เพื่อนๆ อยู่บริหารจัดการหรือดูแลไม่ดี ก็หาบริษัทนิติบุคคลเจ้าอื่นครับ หรือถ้าบริษัทที่ใช้ปัจจุบันนั้นดีอยู่แล้ว ก็สามารถใช้ต่อไปได้ยาวๆ ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ขึ้นอยู่กับความพอใจของลูกบ้านและเหล่าเจ้าของร่วม

ผมเป็นคนนึงที่ไม่ได้สนใจอะไรในการทำงานของนิติบุคคลเท่าไหร่นัก จนกระทั่งคอนโดที่ผมอยู่มีการเปลี่ยนบริษัทนิติบุคคลใหม่ คือการทำงานเปลี่ยนจนผมตกใจอ่ะ เมื่อก่อนที่คอนโดจะแจ้งพัสดุด้วยการหย่อนกระดาษลงในตู้จดหมาย แต่ตอนนี้แจ้งเตือนผ่านแอปพลิเคชันแล้วครับ ไม่เปลืองกระดาษ แถมเราไม่ต้องเสียเวลาไปเช็กถึงหน้าตู้จดหมายด้วย พอมีแอปฯ เข้ามาช่วย ก็ทำให้เราได้รับข้อมูลข่าวสารเร็วขึ้น 

หรืออย่างประตูทางเข้าออกคอนโด เมื่อก่อนเป็นปุ่มแบบกริ่งครับ ต้องกดเอา แต่ตอนนี้เปลี่ยนเป็นระบบเซ็นเซอร์ ลูกบ้านจะได้ลดการสัมผัส แถมตอนนี้ก็มีตู้ขายของอัตโนมัติมาตั้งด้วย เผื่อลูกบ้านหิวตอนดึกๆ ก็ไม่ต้องกลัวว่าจะไม่มีอะไรให้กินฮะ คือนิติบุคคลใหม่ที่เข้ามาบริหาร ค่อนข้างใส่ใจมากกว่าเจ้าเดิมมาก ทำงานเป็นระบบดี โดยส่วนตัวแล้วก็ประทับใจอยู่นะ 🥰

สรุปแล้ว “นิติบุคคล” มีบทบาทสำคัญมากๆ ในการบริหาร จัดการ และดูแลทุกอย่างภายในโครงการของเรา ไม่ว่าจะเป็นหมู่บ้านจัดสรร หรือคอนโด ให้อยู่ในสภาพที่ดี มีความสงบเรียบร้อย จัดการปัญหา อำนวยความสะดวก และให้บริการลูกบ้านได้อย่างมีประสิทธิภาพ บทความนี้เราได้รู้จักนิติบุคคลกันมากขึ้นแล้ว เดี๋ยวบทความต่อไปเราจะพาเพื่อนๆ ไปดูกันครับ ว่า Developer แต่ละเจ้า เขาใช้บริษัทนิติบุคคลของอะไรกันบ้าง? อย่าลืมติดตามกันน้าาาาาา 😉


Related posts
สาระอสังหา

‘คอนโดเงินเหลือ’ คืออะไร? ทำไมกูรูการเงินทั้งหลายถึงเตือนว่า ‘คิดให้ดีๆ ก่อนจะลงทุน’

สาระอสังหา

10 Developer อสังหาฯ กับการเลือก "บริษัทนิติบุคคล" เจ้าไหนใช้อะไรบ้าง?

สาระอสังหา

รู้จักคอนโดหรู "Branded Residences" อยู่คอนโดแต่ได้เซอร์วิสแบบโรงแรม 5 ดาว!⭐️

สาระอสังหา

ถ้าส่วนกลางคอนโดเสียหายจากอุบัติเหตุ แล้วใครเป็นคนจ่าย?