จากบทความที่เราเคยเล่าให้ฟังถึงเรื่อง “4 Checklists แบบสำรวจความพร้อม ก่อนสร้างบ้านด้วยตัวเอง” (ถ้ายังไม่ได้อ่านคลิ๊กรูปด้านล่างได้เลยน้า) ซึ่งคือการสำรวจคร่าวๆ ว่า ก่อนการสร้างบ้านนั้น เราจะต้องรู้อะไร เตรียมตัวแบบไหนบ้าง ซึ่งหากสามารถตอบตัวเองได้ค่อนข้างเคลียร์แล้ว ขั้นตอนถัดไปจากนี้ ก็คือเริ่มนับ 1 จากหลายๆ ขั้นตอนของการสร้างบ้าน ซึ่งเราได้ทำ “คู่มือการสร้างบ้านฉบับย่อ” มาให้เพื่อนๆ ได้ดูและศึกษากันแล้ว จะมีอะไรบ้าง ไปดูกันครับ
เราขอแบ่งคู่มือการสร้างบ้านออกเป็น 2 Part นะครับ เพราะเป็นที่ทราบกันดีว่า กว่าจะสร้างบ้านได้แต่ละหลังนั้น มีเรื่องราวมากมาย วุ่นวายไปหมด แต่ไม่ต้องกังวล ค่อยๆ ช้าๆ แล้วมาเริ่มทำทีละข้อไปพร้อมๆ กันเลย โดยใน Part 1 นี้เราสรุปให้เข้าใจง่ายๆ คือการตระเตรียมเอกสารทุกสิ่งอัน ถ้าพร้อมแล้ว กำโฉนดในมือไว้ให้มั่น แล้วมาเริ่มไปพร้อมๆ กับเรา ตามขั้นตอนดังต่อไปนี้
เริ่มต้นออกแบบบ้าน
ในขั้นตอนนี้เชื่อว่าทุกๆ คน มีแบบบ้านที่ชอบ มีแบบบ้านในฝันอยู่ในใจ ซึ่งหากต้องการบ้านที่ค่อนข้างมีความเฉพาะตัว เหมาะกับผู้อยู่อาศัยมากที่สุด ทางที่ดีที่สุดคือทำงานขั้นตอนนี้ร่วมกันสถาปนิก เพราะสถาปนิกจะมีความชำนาญ ครอบคลุมตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบ เขียนแบบ ไปจนถึงขั้นตอนการดูแล การก่อสร้างให้ตรงตามแบบ สวยงามตามต้องการ หรือหากเป็นการหาแบบบ้านจากแหล่งที่มาต่างๆ ก็มีข้อสำคัญที่จะต้องคอยเช็กเช่นกัน ถือว่าขั้นตอนการออกแบบขั้นตอนแรกนี้ สำคัญที่สุด เพราะเราควรจะได้เห็นรูปแบบบ้านของเราเองเป็นอันดับแรก
แต่ไม่ว่าจะออกแบบบ้านเป็นรูปแบบไหนก็ตาม มีเรื่องที่ต้องคิดไปพร้อมๆกัน นั่นก็คือ
- การออกแบบบ้านที่ดี ควรจะถูกคิดไปพร้อมๆ กับที่ตั้งและบริบท ในแง่ที่ว่า รูปร่างของที่ดินเป็นแบบไหน วางตัวบ้านทิศอะไร เปิดเป็นสวน ที่ว่างต่างๆ ตรงไหน ช่องเปิดของบ้าน เปิดแล้วเจออะไร เป็นต้น
- เรื่องของที่ตั้งและบริบทยังเกี่ยวข้องไปถึงเรื่องกฎหมายต่างๆ ซึ่งได้แก่ ระยะร่นต่างๆ ของที่ดิน ที่เป็นที่ตั้ง ข้อนี้สำคัญมากๆ ที่ต้องดูพร้อมกันไปตั้งแต่ต้น เพื่อทราบขอบเขตที่แน่ชัด ที่เราสามารถก่อสร้างได้จริงๆ
- กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการสร้างบ้านต่างๆ
- พื้นที่ใช้สอยของบ้านเป็นเท่าไหร่ ในข้อนี้แน่นอนว่า เกี่ยวข้องกับงบประมาณในการก่อสร้าง นอกจากนั้น ยังเกี่ยวข้องกับเอกสารในขั้นตอนการขออนุญาตด้วย
จัดทำแบบก่อสร้าง
เมื่อทราบรูปแบบของบ้าน และเราปรับแต่งจนชอบ ฟังก์ชันการใช้งานถูกใจ ก็มาถึงขั้นตอนของการจัดทำแบบก่อสร้าง ซึ่งแบบก่อสร้างจะต้องประกอบไปด้วย
- แบบสถาปัตยกรรม กำหนดรูปแบบของบ้าน วัสดุต่างๆ ห้องน้ำ ประตูหน้าต่าง ความสวยงามของบ้านทั้งหมด
- แบบวิศวกรรมโครงสร้าง แบบโครงสร้างของบ้านทั้งหมด ผังคาน แบบเสา แบบตอม่อต่างๆ
- แบบวิศวกรรมไฟฟ้า งานระบบไฟฟ้าทั้งหมด ขนาดของไฟฟ้าที่ใช้ ขนาดเบรกเกอร์ สายเมนของบ้าน
- แบบวิศวกรรมสุขาภิบาล แบบระบุงานท่อต่างๆ ท่อน้ำดี ท่อน้ำเสีย บ่อบำบัด บ่อเกรอะ
- แบบอื่นๆ เช่น แบบการตกแต่งภายใน แบบวิศวกรรมงานระบบ
หน้าที่หลักๆ ของแบบก่อสร้าง มีอยู่ 2 ส่วนก็คือ
- ใช้สำหรับการยื่นขออนุญาตก่อสร้าง เป็นขั้นตอนที่สำคัญมากๆ เลยทีเดียว เพราะหากเราไม่มีใบอนุญาตก่อสร้าง เราก็จะไม่สามารถก่อสร้างบ้านได้เลยนะ เพราะถือว่าก่อสร้างโดยผิดกฎหมาย
- ใช้เป็นแบบสำหรับก่อสร้าง ข้อนี้ก็ตรงตัวเลยก็คือ เป็นแบบสำหรับให้ผู้รับเหมาใช้อ้างอิงในขั้นตอนของการก่อสร้างนั่นเอง
และก็มักจะมีคำถามว่า แบบบ้าน สถาปนิกและวิศวกรต้องเซ็นหรือไม่ คำตอบของข้อนี้จริงๆ ระบุอยู่ในกฎหมาย และอยู่ในขั้นตอนของการยื่นขออนุญาตก่อสร้าง โดยเราสรุปมาให้ดังนี้
สถาปนิกและวิศวกรไม่ต้องเซ็นแบบ
- บ้านไม่เกิน 2 ชั้น และพื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 150 ตารางเมตร
- ช่วงคานไม่เกิน 5 เมตร
- ความสูงของชั้นใดๆ ไม่เกิน 4 เมตร
ยื่นขออนุญาตก่อสร้าง
การยื่นขออนุญาตฟังดูอาจจะรู้สึกว่ายุ่งยาก ซับซ้อน แต่หากเราเตรียมพร้อมให้ดี เรากล้าพูดได้เลยว่าไม่ยากอย่างที่คิด โดยการยื่นขออนุญาตก่อสร้าง เป็นการยื่นเอกสารต่อเจ้าหน้าที่ฝ่ายโยธาสำนักงานเขต หรือ อบต. ที่รับผิดชอบพื้นที่ที่เราจะก่อสร้างบ้านนั่นเอง โดยหลักแล้ว สำหรับบ้านพักอาศัย Concept คร่าวๆ คือดูว่า แบบบ้านของเราถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ บ้านที่สร้างตั้งอยู่บนที่ดินของใคร ระยะเวลาก่อสร้างทั้งหมด และในการก่อสร้างใครเป็นผู้ควบคุมดูแล จะแน่นอนที่สุดคือการขอรายการเอกสารกับหน่วยงานที่เราจะยื่นได้เลย แต่เราก็ List รายการเอกสารมาให้เพื่อนๆ แล้ว ดังนี้
- แบบ ข.1 (คำขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ขอได้จากหน่วยงานที่เราจะยื่นเลย)
- สำเนาทะเบียนบ้าน สำเนาบัตรประชาชน ของผู้ขออนุญาต
- สำเนาโฉนดที่ดินขนาดจริง
- สำเนาทะเบียนบ้าน สำเนาบัตรประชาชน ของเจ้าของที่ดิน
- ใบยินยอมให้ปลูกสร้างอาคารในที่ดิน (กรณีปลูกสร้างในที่ดินของบุคคลอื่น)
- แผนผังบริเวณ (จำนวนและมาตราส่วนเช็กกับหน่วยงานให้ชัดๆ นะ)
- แบบในการก่อสร้างอาคาร (จำนวนและมาตราส่วนเช็กกับหน่วยงานให้ชัดๆ และกรณีที่สถาปนิกและวิศวกรต้องเซ็นแบบ ต้องเซ็นกำกับในแบบทุกๆ หน้า)
- รายการคำนวณ (ขึ้นอยู่กับขนาด และรูปแบบอาคาร)
- สำเนาใบอนุญาตเป็นผู้ประกอบวิชาชีพสถาปัตยกรรม
- สำเนาใบอนุญาตเป็นผู้ประกอบวิชาชีพวิศวกรรม
จัดหาผู้รับเหมาก่อสร้าง
ขั้นตอนการจัดหาผู้รับเหมาก่อสร้าง สามารถทำควบคู่กันกับขั้นตอนในข้อ 3 ได้เลย เนื่องจากระยะเวลาในการรอแบบขออนุญาต จะใช้เวลาอยู่ประมาณ 1 เดือน ซึ่งในขณะนั้นเราก็ใช้แบบก่อสร้าง หรือจะเป็นแบบชุดขออนุญาตก็ได้ ในการหาผู้รับเหมาก่อสร้าง ส่วนของผู้รับเหมาก่อสร้าง เมื่อได้คุยคร่าวๆ ทราบถึงรูปแบบของบ้าน สิ่งที่สำคัญในส่วนของผู้รับเหมานั่นก็คือ เสนอราคาค่าก่อสร้างทั้งหมดและแจ้งมายังเรา ซึ่งจะดีมากๆ หากผู้รับเหมาสามารถเสนอราคาในรูปแบบการออกเอกสารประเมินราคาการก่อสร้างมาให้เราพิจารณา (BOQ) เพราะเราสามารถทราบได้เลยว่า ส่วนไหนปริมาณแค่ไหน ราคาเท่าไหร่ วัสดุส่วนไหน ราคาสูง ราคาต่ำบ้าง
และหากตกลงเรื่องราคา เรื่องแบบก่อสร้างกันจนเข้าใจแล้ว ก่อนจะลงมือสร้างบ้าน และว่าจ้างผู้รับเหมา สำคัญมากๆ คือการทำสัญญาว่าจ้างกันให้ครบถ้วน ครอบคลุม และเป็นธรรม เท่าเทียมกันทั้งสองฝ่าย เพื่อความสบายใจ และป้องกันความเสี่ยงต่างๆ ในขั้นตอนการก่อสร้างบ้านต่อไปครับ
สรุปแล้ว 4 ข้อมีอะไรบ้าง
- เริ่มต้นออกแบบบ้าน
- จัดทำแบบก่อสร้าง
- ยื่นขออนุญาตก่อสร้าง
- จัดหาผู้รับเหมาก่อสร้าง
ทั้ง 4 ข้อที่ยกมา ก็ถือว่าจบแล้วสำหรับ Part 1 ของการก่อสร้างบ้าน ซึ่งก็คือเรื่องเอกสารทั้งหมด แต่สำหรับคนที่งบประมาณการสร้างบ้านมาจากการกู้ธนาคาร ขอแนะนำว่า หากเราสามารถจัดการทุกๆ ขั้นตอน 1-4 ได้อย่างราบรื่นแล้วละก็ การยื่นกู้ธนาคาร ก็ไม่ใช่เรื่องยากอะไรเลย เพราะเอกสารทั้งหมดที่ต้องใช้ ส่วนหลักๆ ก็คือเอกสารทั้ง 4 ข้อนั่นเอง
จบกันไปกับการเริ่มต้น เดี๋ยวใน Part ต่อไป เราจะเริ่มเล่าขั้นตอนในการลงมือก่อสร้างบ้านกันแล้วครับ ทั้งในแบบขุดดิน หล่อเสา ลงฐานราก ลุยเป็นลุย รับรองว่าจะเป็นประโยชน์กับเพื่อนๆ แน่นอน รอติดตามกันในวันพุธหน้าได้เลยครับ ^^