การมี ‘คอนโด’ เป็นของตัวเองน่าจะเป็นหนึ่งในความฝันอย่างแรกๆ ของวัยรุ่นสร้างตัวแบบพวกเรา แล้วการจะซื้อคอนโดสักห้องวันนี้ ก็ง่ายมากกว่าในอดีต ยิ่งช่วงนี้คอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่ไม่ต้องวางเงินดาวน์ วางเงินจองก็ถูกมาก (ต่ำสุดที่เจอคือ 2,000 – 5,000 บาท ก็จองได้แล้ว) บางโครงการไม่มีค่าทำสัญญาด้วย วางเงินจองอย่างเดียว อีก 3 วันมาทำเอกสารยื่นกู้ได้เลย ง่ายแสนง่าย แต่ก่อนตัดสินใจเซ็นกู้ซื้อคอนโด เรามีข้อควรรู้มาแนะนำก่อนสักเล็กน้อย อย่าเพิ่งซื้อก่อนจะรู้เรื่องเหล่านี้กันนะค้าบบบ
คอนโด ไม่ได้มีแค่ค่าผ่อนเท่านั้น
คอนโด ไม่ได้ผ่อนแค่ 12 เดือน แต่มันมีเดือนที่ 13 ด้วยนะ มาจากไหนอ่ะ…ก็คือค่าส่วนกลางครับ เฉลี่ยค่าส่วนกลางจะราคาใกล้เคียงยอดผ่อน 1 เดือน ซึ่งขอลดไม่ได้ด้วย บางคนลืมคิดเรื่องนี้ไป คิดแต่ยอดผ่อนอย่างเดียว พอถึงกำหนดจ่ายค่าส่วนกลาง แล้วเงินเก็บไม่พอ ก็อาจมีนอนมองเพดาน แล้วคิดว่า ลาก่อน Mo-Mo-Paradise ลาก่อน โอมาคาเสะ ฮือออ
ยังไม่หมดนะครับ ค่าใช้จ่ายที่เราต้องจ่ายเมื่ออยู่คอนโดยังมีอีก อย่างค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเดินทาง ค่าซ่อมห้อง สารพัดค่าใช้จ่ายที่อาจงอกแบบไม่รู้ตัว นี่ยังไม่นับรวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ หรือภาระที่ติดตัวมาของแต่ละคนที่ก็ไม่เท่ากัน คนปลอดภาระ ไม่มีหนี้สิน ที่บ้านก็ไม่ต้องส่งเสีย เมียก็ไม่มี รถก็ยังไม่ได้ซื้อ ก็สบายหน่อย ถ้าบางคนเงื่อนไขชีวิตเยอะ (หนี้เยอะนั่นแหละครับ)… ยิ่งต้องคิดดีๆ ก่อนจะซื้อ เพราะหนี้สินก้อนนี้อยู่กับเราไปอีกนาน แล้วถ้าไหวหรือไม่ไหวดูที่ยังไง ผมมีสูตรคำนวณง่ายๆ มาบอก
สำหรับคนที่อยากจะซื้อคอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เป็นของตัวเอง ให้ดูที่รายรับเป็นหลักครับ มีอยู่เท่าไหร่ไม่ควรคอนโด ผ่อนเกิน 30 – 40% สมมติเงินเดือน 30,000 บาท คอนโดที่ผ่อนได้คือ 12,000 บาท ไม่เกินนี้ ลองคำนวณดูนะครับว่าฝืนเกินไปไหม ถ้าไม่ไหวก็อาจต้องรออีกนิด
แล้วเงินเดือนเท่านี้กู้ได้เท่าไหร่
อีกเรื่องนึงที่ต้องเตรียมตัว เตรียมใจก่อนจะซื้อคอนโดคือการคำนวณ ‘ความสามารถในการกู้’ ของเรา หลายธนาคารก็จะมีโปรแกรมคำนวณคร่าวๆ ไว้ให้ โดยจะให้ใส่ข้อมูลจำเป็นพื้นฐานอย่าง
- เงินเดือน
- ภาระหนี้สิน
- จำนวนปีที่ผ่อน (หลายธนาคารให้กู้สูงสุดถึงอายุ 65 ปี)
คำนวณออกมาแล้วก็จะเห็นคร่าวๆ ว่าธนาคารปล่อยสินเชื่อในอัตราเท่าไหร่แต่ละธนาคารไม่เท่ากันครับ เพื่อให้เห็นภาพจริงๆ ผมลองไปคำนวณมา 3 ธนาคารให้ดูกัน
โจทย์ : เงินเดือน 30,000 บาท ไม่มีภาระหนี้ และผ่อน 30 ปี นี่คือวงเงินที่ผมได้
- ธนาคารสีเขียว กู้ได้ 4,320,000 บาท ผ่อนต่อเดือน 12,000 บาท
- ธนาคารสีเหลือง กู้ได้ 2,901,000 บาท ผ่อนต่อเดือน 19,500 บาท
- ธนาคารสีฟ้า กู้ได้ 2,802,099 บาท ผ่อนต่อเดือน 16,800 บาท
อาจจะเห็นว่าทำไมมันไม่เท่ากัน และบางแบงก์ยอดโดดไปเลย นั่นไม่ใช่ตัวเลขที่แท้จริงนะครับ เพราะเขายังไม่ไปคำนวณดอกเบี้ย กับเงื่อนไขที่ธนาคารเสนอให้พร้อมกับอัตราการผ่อนชำระคืนต่อเดือน แต่ถ้าคิดแบบเป็นไปได้ วงเงินสินเชื่อที่จะกู้ได้ ก็ประมาณ 1,000,000 บาท ต่อเงินเดือน 10,000 บาท ส่วนยอดผ่อนต่อเดือนที่เห็นสูงๆ นั้นของจริงจะลดลงไปกว่านี้ ประมาณ 20 – 30% ขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ย และเงื่อนไขอื่นๆ เช่นกัน ตัวเลขที่เห็นทั้งวงเงินที่สามารถกู้ได้ และเงินที่ผ่อนต่อเดือน เป็นการทำให้เราเห็นภาพในอนาคตคร่าวๆ เพื่อประกอบการตัดสินใจนั่นเอง
ทิศทางของห้องเลือกให้ถูก โอกาสมีครั้งเดียว
ทิศทางห้องนี่ถือว่าเป็นเรื่องใหญ่มากๆ ของการซื้อคอนโด (รวมถึงซื้อบ้านด้วย) เพราะมันเปลี่ยนไม่ได้ ซื้อแล้วซื้อเลย แต่ละทิศเราจะเจออะไรบ้าง มาดูกันครับ
- ทิศเหนือ : แทบไม่เจอแดด อากาศดี ข้อเสียคือตากผ้าแล้วแห้งช้า
- ทิศใต้ : ไม่เจอแดด แต่ลมดีกว่าทิศเหนือ เหมาะสำหรับคนชอบอากาศเย็นๆ
- ทิศตะวันออก : ชื่อก็ออกอยู่ว่าครับว่าคุณจะเจอแดดตั้งแต่เช้าจนถึงเที่ยง
- ทิศตะวันตก : เจอแดดช่วงบ่าย ซึ่งร้อนแรงกว่าแดดช่วงเช้าอีก
จากประสบการณ์ตรงของผมนะครับของเหลาหน่อย คอนโดผม (ตอนนี้ปล่อยเช่าแล้ว) หน้าต่างหันไปทางทิศใต้ เพราะเข้าใจว่าทิศที่เลือกแดดน่าจะเข้าน้อยกว่าทิศตะวันตก สิ่งที่เกิดขึ้นคือ แดดครับ! แดดยามบ่ายซัดเข้าใส่ห้องแบบเต็มๆ ตั้งแต่บ่ายโมง ยันพระอาทิตย์ตกดิน บางรีวิวบอกว่าทิศใต้อับแสง แต่ลมดี อันนี้ไม่เถียงเรื่องลมดี แต่เถียงเรื่องอับแสง ข้อนี้ไม่จริง แสงมาเต็ม!
แล้วแสงมาได้ยังไง ปัจจัยการโดนแดดมากหรือน้อย ก็ขึ้นอยู่กับทิศทาง และสิ่งแวดล้อมรอบข้าง บังเอิญว่าห้องผมเปิดโล่งไม่มีอะไรบัง และทิศที่ผมเลือกไม่ใช่ทิศใต้ 100% มันเฉียงไปทางตะวันตกด้วย ผลก็คือแดดแรงมากแม่ เข้าเต็มๆ ตากผ้านี่แห้งไวเชียว
ก่อนจะเลือกห้องแนะนำให้ไปดูทิศทางแดดของจริงจะดีที่สุด ถ้าจะเลือกห้องทิศเหนือ ลองไปดูแดดในตอนสายๆ ประมาณ 09.00 – 10.00 น. ว่าแดดมันแยงเข้าห้องไหม ห้องหันไปทิศเหนือจริงเหรือเปล่า ถ้าอยากได้ห้องทิศใต้ ก็ลองไปดูตอน 14.00 – 15.00 น. ช่วงที่แดดกำลังพีคที่สุดในชีวิตของแดด แล้วดูว่าห้องของเราเจอพลังงานแสงอาทิตย์ไปเยอะแค่ไหน นั่นแหละครับชีวิตจริงที่เราจะเจอ
ทดลองเดินทางจากคอนโดดูจริงๆ
คอนโดใกล้ที่ทำงาน แต่ใช่ว่าการเดินทางจะสะดวกสบาย หรือประหยัดกว่าเสมอไปครับ สมมติว่าบ้านอยู่รังสิต ทำงานสยาม ก็เลยซื้อคอนโดแถว BTS ปุณวิถี อยู่ในซอยหน่อย ราคาดี ห้องสวย ปรากฎว่าการเดินทาง ต้องต่อมอเตอร์ไซค์จากคอนโด ออกมาขึ้น BTS แล้วต้องเสียค่า BTS ส่วนต่อขยายเพิ่มอีก พอมาคำนวณค่าเดินทางต่อเดือนแล้วพบว่า…นั่งรถตู้จากบ้านที่รังสิต มาทำงานประหยัดกว่าเยอะ แต่ต้องตื่นเช้ากว่า
การคิดถึงแต่ทำเล อย่างเดียวอาจไม่พอต้องมาลองใช้ชีวิตดูจริงๆ ในย่านนั้นดูว่าเราสะดวกสบายขึ้นกว่าเดิมจริงๆ ใช่ไหม เพราะการซื้อคอนโดในเมือง หรือใกล้เมือง เป้าหมายคือเราต้องการความสะดวกสบาย และกับราคาที่เราต้องจ่ายไปถ้าการซื้อคอนโด ในทำเลที่เรามั่นใจว่าใกล้เมืองแน่ๆ แล้วการเดินทางในประเทศที่ราคาขนส่งสาธารณะเป็นมิตรเหลือเกิน ยิ่งไปสร้างภาระรายจ่ายให้เราอีก ก็อาจจะต้องดูคอนโด ที่สะดวกสบายมากกว่านี้จริงๆ
คอนโด = หนี้สิน ไม่ใช่ทรัพย์สิน จริงไหม?
โค้ชหนุ่ม – จักรพงษ์ เมษพันธุ์ หรือโค้ชหนุ่ม Money Coach เคยกล่าวไว้ในรายการพอดแคสต์ the money case by the money coach ประมาณว่า ‘คอนโดไม่ใช่สินทรัพย์’ ผมขออธิบายเพิ่มนะครับว่าถ้าสิ่งที่เราครอบครอง ไม่สามารถสร้างรายได้ให้เราได้ แถมต้องหาเงินมาจ่ายให้ทุกเดือน นั่นไม่เรียก ‘สินทรัพย์’ ครับแต่เป็น ‘หนี้สิน’
ทีนี้บางคนที่กำลังจะซื้อคอนโด อาจไปเข้าใจว่า เฮ้ย! เรากำลังซื้อสินทรัพย์อยู่ มันจะสามารถทำกำไรให้เราได้ในอนาคต ซื้อไปเลยกัดฟันไปก่อน รอดอกผลมันงอกเงย…เรากำลังซื้อทรัพย์สินเว้ย ถ้าเคยไปฟังใครพูดแบบนี้ หรือคิดว่ามันเป็นแบบนั้นจริงๆ ผมขออนุญาตเบรคสักเล็กน้อยก่อน อยู่กับปัจจุบันก่อน แล้วย้อนกลับไปอ่านที่หัวข้อ 1 และ หัวข้อ 2 เห็นเรื่องเงินเนอะ นั่นแหละความจริง
เราต้องปรับวิธีคิดใหม่อีกรอบว่า ‘คอนโด’ ที่เรากำลังจะซื้อนั้นคือ ‘หนี้สิน’ แน่นอน เถียงไม่ได้ด้วย การที่เพื่อนมาคอมเมนต์ว่ายินดีด้วยนะ ตอนที่เราซื้อคอนโดใหม่ จริงๆ แล้วต้องรอให้ผ่อนหมดก่อนค่อยมายินดีกับเรา ตอนนี้ยังไม่ต้อง… ส่วนใครที่หวังว่าคอนโด จะมาช่วยให้เรามี Passive Income จากการลงทุน นั่นอาจจะเป็นความคิดที่เสี่ยงมากๆ ยิ่งถ้าไปดูวงการปล่อยเช่าคอนโด ตอนนี้ราคานี่แข่งกันลดมาก แถมคอนโดใหม่ๆ ก็ผุดขึ้นมาเพียบตัวคู่แข่งเราทั้งนั้น
ถ้าปล่อยเช่าเพื่อหวังเอากำไรคงยาก แค่เท่าทุนยังยากเลย แต่ถ้าปล่อยเช่าเพื่อให้มีเงินเอามาช่วยผ่อน จะได้หมดเร็วขึ้นอันนี้เป็นไปได้ การซื้อคอนโด จึงต้องใช้หลักการ ‘บริหารหนี้สิน’ ให้ถูกต้องบนพื้นฐานความจริงและเป้าหมายครับ ผมเชื่อว่าทุกคนมีเป้าหมายในการซื้อคอนโดห้องแรกของตัวเอง หากคิดอย่างถี่ถ้วนบนพื้นฐานความเป็นจริงแล้วได้คำตอบว่าอย่างไรคุณคือคนเดียวที่ตอบได้ครับ ยกเว้นถ้าคุณมีเงินเหลืออยู่แล้ว ซื้อสดได้เลย อันนี้จัดไป!
และนี่ก็เป็น 5 เรื่องราวที่อยากให้เพื่อนๆ ได้รู้ก่อนจะตัดสินใจเลือกซื้อหรือกู้คอนโดครับ ยิ่งช่วงนี้ Developer แต่ละเจ้าทำโปรโมชั่นออกมาแข่งกันอย่างดุเดือด เราเป็นผู้ซื้อเองก็ต้องตัดสินใจเลือกให้ถูกใจ ถูกกับไลฟ์สไตล์ ถูกกับการเดินทาง ถูกกับการใช้ชีวิต และถูกกับเงินในกระเป๋าด้วย หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์ให้กับเพื่อนๆ ที่กำลังมองหาหรือตัดสินใจจะซื้อคอนโดนะค้าบบบ 😄