คิดว่าหลายคนน่าจะเคยผ่านหน้าโครงการคอนโด แล้วมีป้ายแปะว่า ‘ผ่อนถูกกว่าเช่า’ มาแล้วใช่ไหมครับ ตีความตรงๆ ก็คือถ้าซื้อคอนโดที่นั่นไป ค่าผ่อนจะถูกกว่าค่าเช่าที่พักที่อื่น
… แล้วเคยสงสัยไหมครับว่า ถ้าซื้อคอนโด ไปแล้วมันจะผ่อนถูกกว่าเช่าจริงๆ ใช่ไหม เดี๋ยวเราจะมาหาคำตอบไปด้วยกัน
ปัจจุบันนี้คอนโดชานเมือง หรืออยู่ห่างจากใจกลางกรุงเทพฯ ไปหน่อย แต่ยังอยู่แนวรถไฟฟ้า หรือไปรถไฟฟ้าได้ง่ายในระยะเดินถึง ราคาจะอยู่ที่ราวๆ 2 ล้าน เป็นต้นไป (ถ้าเข้าซอยก็ถูกไปอีกนิด)
สาเหตุที่เรายกตัวอย่างคอนโดแนวรถไฟฟ้าที่ไม่ได้อยู่กลางเมือง เพราะคนที่เพิ่งทำงานและอยากจะมีคอนโดของตัวเอง มักจะมองหาคอนโดในลักษณะนี้ครับ
มาลองดูกันว่าคอนโดราคาประมาณนี้ ค่าผ่อนต่อเดือนจะอยู่ที่เท่าไหร่ โดยคำนวณจากสินเชื่อธนาคารต่างๆ ที่เขาได้ให้ไว้ ซึ่งผมจะจำลองชีวิตของมนุษย์เงินเดือนคนนึง ที่กำลังอยากจะซื้อคอนโด เพราะเห็นคำว่า #ผ่อนถูกกว่าเช่า ว่าจริงๆ แล้วเป็นอย่างไร
ตัวอย่างมา!
นายคามาโดะ ทันจิโร่ เป็นพนักงานปราบอสูร บริษัท Kimetsu no Yaiba จำกัด ออฟฟิศอยู่ที่สีลม เงินเดือน 30,000 บาท ตอนนี้พักอยู่หอแถวราชเทวี ราคาเดือนละ 7,500 บาท รวมค่าไฟ – ค่าน้ำแล้ว (**อ้างอิงจากราคาเฉลี่ยของหอพักในย่านราชเทวี)
ทันจิโร่ มองหาคอนโด ราคาไม่เกิน 2.5 ล้านแนวรถไฟฟ้า ไกลหน่อยได้ ก็เลยไปเจอคอนโด A ย่านรัชดา เดินไป MRT ได้สบายๆ ราคา 2.39 ล้านบาท
📗 ธนาคารสีเขียว อัตราผ่อนต่อเดือน 15,900 บาท (ดอกเบี้ย 5.97%)
📕 ธนาคารสีแดง อัตราผ่อนต่อเดือน 13,100 บาท (ดอกเบี้ย 3.5%)
📙 ธนาคารสีส้ม อัตราผ่อนต่อเดือน 11,500 บาท (ดอกเบี้ย 3%)
📘 ธนาคารสีน้ำเงิน อัตราผ่อนต่อเดือน 10,100 บาท (ดอกเบี้ย 3%)
จะเห็นได้ว่าทั้ง 4 ธนาคาร อัตราการผ่อนต่อเดือน สูงกว่าค่าเช่าหอพักทั้งนั้น แล้วมันจะผ่อนถูกกว่าเช่าได้อย่างไร มันคำโฆษณาชัดๆ เลยนี่หว่า จะพูดแบบนั้นก็ไม่ถูกครับ เพราะในความเป็นจริง อัตราผ่อนต่อเดือน นั้นถูกกว่าค่าเช่าก็มีให้เห็น
บางโครงการระบุไว้ในข้อมูลเลยว่า คอนโดราคา 2.39 ล้านบาท ผ่อนต่อเดือนเริ่มต้น 5,990 บาท เท่านั้น
เมื่อมองย้อนไปดูค่าเช่าหอ แล้วมาดูค่าผ่อนคอนโด ก็พบว่า เฮ้ย! มันถูกกว่าจริงด้วย แล้วทำไมถึงถูกกว่าได้ล่ะ
ที่เป็นแบบนี้มี 3 กรณีคือ
- เป็นการผ่อนดาวน์ คือผ่อนไปก่อนแต่ยังไม่ได้อยู่จนกว่าจะสร้างเสร็จ ซึ่งอันนี้ไม่โอเคแน่นอน สำหรับคนที่มองหาคอนโดพร้อมอยู่
- ทางโครงการมีแคมเปญส่งเสริมการขาย เพื่อลดค่าผ่อนต่อเดือนให้ถูกลงกว่าปกติ แต่จะถูกกว่าปกติกี่เดือนต้องแล้วแต่เงื่อนไขโครงการ
- ที่น่าสนใจคือกรณีนี้ครับ คือผ่อนในอัตราดอกเบี้ยที่ถูกมากจากธนาคารที่ดีลกับโครงการ โครงการไหนพาวเวอร์เยอะ ก็ได้ดอกเบี้ยพิเศษ ด้วยสถานการณ์ปัจจุบันดอกเบี้ยกู้ซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ต่ำมากๆ อยู่แล้ว โดยอยู่ที่ราวๆ 2.30 – 2.60
แน่นอนครับ การที่ดอกเบี้ยต่ำนี่แหละยิ่งทำให้อัตราผ่อนต่อเดือนถูกลง หรือธนาคารเองก็เสนอทางเลือกการผ่อนในเรทที่น่ารัก เช่น ผ่อน 1 ปีแรก ล้านละ 2,000 – 3,500 บาท
(ส่วนตัวผมไม่นานมานี้ ผมได้ข้อเสนอจากธนาคารนึง ให้ผ่อนบ้านราคา 7.5 ล้านบาท เรทอยู่ที่ล้านละ 2,000 บาท ในปีแรก เท่ากับว่า ผมผ่อนบ้านราคา 15,000 บาท ในปีแรก ส่วนปีที่ 2 – 3 ก็แพงขึ้นตามลำดับนิดหน่อย บวกไปเดือนละ 2,000 บาทเท่านั้น สรุปคือ…ดอกเบี้ยถูกจริงครับตอนนี้)
ดังนั้นหากตอนนี้กู้ซื้อคอนโด ราคา 2.39 ล้านบาทจริงๆ อัตราผ่อนต่อเดือนก็น่าจะอยู่ที่ 5,000 – 6,000 บาท อย่างที่โครงการบอกว่าผ่อน ถูกกว่าเช่าก็เป็นไปได้จริงๆ
ซึ่งตรงนี้เอง CEO ของ Noble ‘คุณธงชัย บุศราพันธ์’ ก็ให้สัมภาษณ์ใน Secret Sauce ไว้บางช่วงบางตอนว่า ดอกเบี้ยกู้ซื้อที่อยู่อาศัยน่าจะต่ำไปแบบนี้อีกพักใหญ่ๆ เลย ใครพร้อม ก็ต้องลองดูช่วงนี้แหละครับ (ข้อความนี้ผมเติมเองนะ 5555)
สรุปคือหากเป็นเมื่อก่อนคำว่า ‘ผ่อนถูกกว่าเช่า’ อาจจะเป็นเพียงแคมเปญการตลาด เพื่อเรียกคนให้มาสนใจ
แต่หากเป็นปีนี้ จากข้อมูลที่ปรากฏ ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ย หรือราคาคอนโด ที่ช่วงนี้ developer ต่างก็อยากจะระบายสต็อกออก จะเห็นได้ว่าราคาค่อนข้างจะน่าคบหา และผ่อนถูกกว่าเช่า ไม่ใช่คำโฆษณาที่เกินจริงเลย
… อย่างน้อยก็ใน 3 ปีแรกของการผ่อน …
อันนี้ต้องย้ำให้ชัดเลยครับ เพราะอัตราดอกเบี้ยแทบทั้งหมด จะเป็นเรทที่ทำโปรโมชั่นให้ล่อตาล่อใจในช่วง 1-3 ปีแรกเท่านั้น หลังจากนั้นดอกเบี้ยก็จะสูงขึ้นมาทันที จนทำให้เงินที่เราผ่อนไป เผลอๆ อาจจะได้แค่จ่ายดอกเบี้ย เหลือตัดเงินต้นแค่นิดเดียว ดังนั้นคนที่ผ่อนบ้านผ่อนคอนโด จึงมักจะ “รีไฟแนนซ์” กันในช่วงหลังปีที่ 3 ครับ
เรื่องรีไฟแนนซ์นี่หลายคนที่ไม่เคยก็อาจจะยังงงๆ อยู่ ไว้เดี๋ยวผมจะมาอธิบายแบบเข้าใจง่ายๆ ในโอกาสหน้าอีกทีฮะ
แต่คอนโด หรือที่อยู่อาศัยไม่ได้มีแค่ค่าผ่อนนะครับ มาดูกันว่าถ้าคุณเป็นเจ้าของคอนโด สิ่งที่คุณจะต้องจ่ายมีค่าอะไรบ้าง
- ค่าผ่อนต่อเดือน ที่ต้องดูเงื่อนไขให้ดีว่าผ่อนถูกกี่ปี
- ค่าน้ำ ค่าไฟ ถูกกว่าอยู่หอแน่นอน
- ค่าส่วนกลางรายปี ที่ราคาเกือบจะเท่ากับการผ่อนอีก 1 เดือน
- ค่าจิปาถะอื่นๆ เช่นตกแต่งต่อเติม หรือซ่อมแซม ที่มาแบบไม่คาดฝัน หรือเราหาทำอยากจ่ายเอง
ขณะที่ถ้าเช่าหอ หรือเช่าคอนโด ค่าใช้จ่ายที่เราจะต้องจ่าย ก็มีแค่ค่าเช่า และค่าน้ำค่าไฟ เท่านั้น ไม่มีอะไรงอกมามากกว่านี้ หรือถ้ามีก็ไม่เยอะมาก เป็นค่าใช้จ่ายที่คุมได้
ดังนั้นจะซื้อคอนโด ซื้อบ้านเพื่ออยู่เอง หรือจะเช่าไปก่อน อยู่ที่คุณคำนวณ วิเคราะห์ความพร้อม ความจำเป็น และความเป็นไปได้ของตัวเองในการจะเป็นหนี้ก้อนโตครั้งแรกในชีวิตดูนะครับ
คิดให้ถี่ถ้วน ดูข้อมูลให้รอบด้าน แล้วค่อยตัดสินใจได้เสมอครับ
