ช่วงปลายปี 2565 ผมไปเยี่ยมชมโครงการบ้านเดี่ยวแบรนด์ดังใกล้ถนนราชพฤกษ์ สร้างมาได้ราว 3 ปี ทำเลดีมาก ราคาไม่สูง 5 ล้านปลายๆ ได้บ้านพื้นที่ใช้สอย 175 ตารางเมตร บนที่ดิน 60 ตารางวา เซลบอกว่า “โครงการนี้ถูกที่สุดในย่านนี้แล้วค่ะ ไม่มีราคานี้อีกแล้ว”
เซลไม่ได้พูดเกินจริง เพราะโครงการใหม่ที่สร้างในบริเวณใกล้กัน ขนาดบ้านและที่ดินไม่ต่างกัน เริ่มต้นที่ 8.5 ล้านบาท ส่วนบ้านแฝดเริ่มต้น 5.89 ล้านบาท และนี่คือราคาเริ่มต้นเท่านั้น
คำถามคือ ทำไมบ้านโครงการใหม่ถึงราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ ไม่หยุด บางทีโดดขึ้นปีละ 200,000-500,000 บาท หรือมากกว่านั้น ลองมาไล่ดูทีละปัจจัย
ราคาที่ดิน ตัวแปรสำคัญของราคาอสังหาฯ
ธุรกิจของ Developer คือ “พัฒนาที่ดินเพื่อทำกำไร” ที่ดินจึงเป็นต้นทุนแรกสุดของธุรกิจนี้
ธนาคารแห่งประเทศไทยทำดัชนีราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินทุกปี ข้อมูลย้อนหลัง 10 ปี ตั้งแต่ปี 2553-2563 ราคาที่ดินปรับขึ้นมาโดยตลอด เฉลี่ยปีละ 3-8% ขณะที่เงินเดือนเพิ่มขึ้นปีละราว 3% เท่านั้น
ฝั่งกรมธนารักษ์จะประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่เป็นระยะ ช่วงปี 2564 มีการเลื่อนประกาศราคาประเมินรอบใหม่ออกไป เพราะจะกระทบการโอนบ้านของประชาชน จึงให้ใช้ราคาประเมินรอบปี 2559-2563 ไปก่อน แต่มีการคาดการณ์ว่าเมื่อประกาศราคาใหม่ ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นราว 7-8%
ให้เห็นภาพชัดๆ สมมติเมื่อ 10 ปีก่อนซื้อที่ดินได้ในราคา 100 บาท ถ้าราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 5-8% ผ่านไป 10 ปี ที่ดินแปลงเดิมจะราคาเกือบเท่าตัว เหตุผลสั้นๆ คือ ที่ดินเป็นสิ่งที่สร้างเพิ่มเองไม่ได้
ราคาที่ดินเคยลดลงบ้างไหม
เคยมี แต่เกิดขึ้นน้อยมาก ประเทศไทยเคยมีช่วงที่ราคาที่ดินลดลงต่อเนื่อง 3 ปีครั้งเดียว คือปี 2540-2543 ช่วงวิกฤตต้มยำกุ้ง ซึ่งต้นเหตุส่วนหนึ่งมาจากภาคอสังหาฯ เอง ค่าเงินบาทอ่อนตัวจาก 25 บาทต่อดอลลาร์ ลงไปต่ำสุดราว 55 บาทต่อดอลลาร์ ธุรกิจอสังหาฯ ล้มไปจำนวนมาก ราคาที่ดินจึงตก
ข้อมูลราคาที่ดินของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (เทียบกับปี 2528) แบ่งเป็น 4 ช่วง
- ช่วงขาขึ้น ปี 2528-2534 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ พุ่งสูงสุด 23.5% ในปี 2534
- ช่วงชะลอตัว ปี 2535-2539 ราคาเริ่มชะลอแต่ยังสูง ปี 2539 อยู่ที่ 33.2% เมื่อเทียบกับปี 2528
- ช่วงตกต่ำ ปี 2540-2542 ราคาลงไปต่ำสุดตั้งแต่มีการบันทึก คือ 22% เมื่อเทียบกับปี 2528 และไม่เคยลงไปถึงระดับนั้นอีกเลย
- ช่วงฟื้นฟู ปี 2543-2555 ราคาค่อยๆ ฟื้น ตั้งแต่ปี 2550 เป็นต้นไปดีดกลับขึ้นชัดเจน แม้เศรษฐกิจจะแย่ มีรัฐประหาร หรือมีโรคระบาด ราคาที่ดินก็ไม่ลงอีก
เมื่อราคาที่ดินขึ้นตลอดแบบนี้ ก็ไม่แปลกที่ราคาอสังหาฯ จะไม่ถูกลง
อ้างอิง: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
ยังมีคนต้องการที่อยู่อาศัยอยู่ตลอด
เรื่อง Demand และ Supply เป็นอีกเหตุผลที่ทำให้ราคาอสังหาฯ เพิ่มขึ้นตลอด กรุงเทพฯ ขยายตัวต่อเนื่อง ช่วง 10 ปีที่ผ่านมามีโครงการใหม่เกิดขึ้นเต็มไปหมด ความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีอยู่ แต่ที่ดินใช้แล้วหมดไป สร้างใหม่ไม่ได้ เมื่อ Supply จำกัดแต่ยังมี Demand ราคาก็ขึ้นเป็นธรรมดา
ยกตัวอย่างแยกพระราม 9 ราวปี 2555 ที่ดินยังหาง่าย มีแปลงโล่งพร้อมขึ้นคอนโดอยู่มาก ผ่านไป 10 ปี ที่ดินถูกนำไปทำโครงการจนแทบหมด ถ้าจะหาที่ดินเปล่าติดแยกพระราม 9 ตอนนี้แทบไม่มีแล้ว เจ้าของที่ดินที่เหลือจึงตั้งราคาตามความหายาก แล้วสะท้อนกลับมาเป็นราคาบ้านและคอนโดที่เราเห็นในท้ายที่สุด
ย่านที่ Demand สูง ต่อให้ราคาบ้านหรือคอนโดเพิ่มขึ้น คนซื้อก็ยังอาจยอมจ่าย แต่ราคาก็มีเพดานที่ลูกค้าจ่ายไหว ไม่ใช่ขึ้นไปเรื่อยๆ แล้วคนจะซื้อหมด บางทำเลราคาขายเพิ่มปีละ 5-10% แต่เงินเดือนคนซื้อขึ้นแค่ปีละไม่กี่ร้อยบาท
เมื่อรายได้คนไทยโตไม่ทันราคาอสังหาฯ เราจึงเริ่มเห็นการนำคอนโดไปขายให้ชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อมากกว่า ซึ่งมีทั้งข้อดีและข้อเสีย คือดึงเงินเข้าประเทศได้แน่ๆ แต่ราคาอสังหาฯ ก็อาจไกลมือคนไทยออกไปเรื่อยๆ
ดอกเบี้ยและเวลา คือปัจจัยในการขยับราคา
บริษัทใหญ่แทบทั้งหมดไม่ได้ใช้เงินตัวเองทำธุรกิจ แต่กู้เงินหรือขายหุ้นกู้ เพราะคำนวณแล้วว่าดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายคืนคุ้มกับกำไร และเก็บเงินสดไว้กับตัวดีกว่า บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นกัน แต่ละโครงการที่เปิดขายจะตั้งเป้าว่าควรขายได้ปีละเท่าไหร่ และควรปิดโครงการภายในกี่ปี
ถ้าขายหมดได้ไวตามเป้า ราคาที่ตั้งไว้ก็ไม่ต้องเพิ่ม แต่ถ้าขายช้ากว่าที่คิด ดอกเบี้ยเดินทุกวัน กำไรก็ลดลง จึงต้องขยับราคาขึ้น โครงการที่เคยประกาศราคา 2.89 ล้านบาท ผ่านไป 1 ปีปรับเป็น 2.99 ล้านบาท จึงไม่ใช่เรื่องแปลก
นอกจากดอกเบี้ย ราคาที่ดินที่ขึ้นทุกปียังทำให้อสังหาฯ ที่สร้างเสร็จแล้วปรับราคาตามไปด้วย ซื้อก่อนได้ราคาถูกกว่า ซื้อช้าได้ราคาสูงกว่า และบ้านมือสองในทำเลทองก็ยิ่งแพง
ราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรง
วัสดุก่อสร้างทั้งภายในและภายนอกราคาสูงขึ้นทุกปี เมื่อต้นทุนสูงขึ้น ราคาอสังหาฯ ก็สูงขึ้นตาม สำนักงานนโยบายและยุทธศาสตร์การค้า (สนค.) ให้ข้อมูลเมื่อกุมภาพันธ์ 2564 ว่าดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเดือนมกราคม 2564 สูงขึ้น 3.7% มากที่สุดในรอบ 2 ปี แม้จะอยู่ในช่วงโควิดระบาด
วัสดุที่ราคาขึ้นมากที่สุดคือเหล็กและวัสดุที่ทำจากเหล็ก มกราคม 2564 ราคาเหล็กพุ่งไปราว 19% แซงวัสดุก่อสร้างทุกประเภท เพราะตลาดโลกโดยเฉพาะจีนต้องการวัสดุก่อสร้างมากขึ้น ขณะที่เตาถลุงเหล็กในยุโรปและญี่ปุ่นปิดชั่วคราวช่วงโควิด ของจึงขาดตลาด บ้านที่สร้างในช่วงนั้นจึงแพงขึ้นตามไปด้วย
อีกต้นทุนคือค่าแรง ซึ่งปรับขึ้นตามสภาพเศรษฐกิจและนโยบายค่าแรงขั้นต่ำของภาครัฐ ค่าแรงปรับขึ้นตั้งแต่ 7 เมษายน 2563 ทำให้ต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้นตั้งแต่วันนั้น ค่าแรงช่วงปี 2564 อยู่ที่
- แรงงานทั่วไป 400-500 บาทต่อวัน
- แรงงานระดับหัวหน้าหรือแรงงานมีฝีมือ 400-685 บาทต่อวัน และอาจสูงถึง 700-900 บาทต่อวัน
ค่าแรงเพิ่มขึ้นราว 9% ถ้ามองเผินๆ ก็ไม่ได้สูงมาก แต่ในมุมคนทำธุรกิจ ตัวเลขระดับนี้มีผลต่อการตั้งราคาเช่นกัน
อ้างอิง: ข้อมูลราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรง
ข้อมูลทั้งหมดนี้น่าจะช่วยให้เข้าใจเรื่องการตั้งราคาอสังหาฯ มากขึ้น และวางแผนได้ง่ายขึ้นสำหรับคนที่อยากมีบ้านหรือคอนโด ว่าควรซื้อเลย หรือยังพอรอได้ แม้ราคาจะสูงขึ้นก็ตาม