สาระอสังหา

ผ่อนบ้าน – คอนโดไม่ไหว ปล่อยธนาคารให้ยึดเลยได้ไหม?

ปัญหาที่คนมีบ้านมีคอนโด ไม่อยากเจอที่สุดก็คือ ‘ผ่อนไม่ไหว’ การผ่อนไม่ไหวนั้นมีได้หลายสาเหตุ แล้วถ้าวันหนึ่งเกิดโชคร้าย ไม่สามารถผ่อนต่อได้ จะต้องทำอย่างไรดีปล่อยให้ธนาคารยึดไปเลยจะจบไหม

💌 เรามีคำตอบครับ…

ก่อนอื่นเลย อย่าเพิ่งไปฟังคำพูดใครที่กรอกหูว่า “ปล่อยธนาคารยึดไปเลยจบๆ ไม่เห็นยาก”

ไม่สิครับ ยึดแล้วมันไม่จบไง บางทีอาจมีภาคต่อระดับมหากาพย์ยิ่งกว่า Godzilla vs Kong อีกด้วยนะ



ทำไมถึงไม่ควรปล่อยให้ธนาคารยึดบ้านไปเลย ก็เพื่อน หรือญาติพี่น้องผู้หวังดี (แต่ไม่รู้จริง) มาบอกว่า “เฮ้ย! ปล่อยยึดไปเลย ไม่เป็นไร ไม่ต้องใช้หนี้” …ก็เพราะมันมีระบุอยู่ใน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 733 ว่า…

‘ถ้าเอาทรัพย์จำนองหลุด และราคาทรัพย์สินนั้นมีประมาณต่ำกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่ก็ดี หรือถ้าเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองออกขายทอดตลาดใช้หนี้ ได้เงินจำนวนสุทธิน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่นั้นก็ดี เงินยังขาดจำนวนอยู่เท่าใดลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดในเงินนั้น’

เนี่ย…เห็นไหม ไม่ต้องชำระหนี้ โด่ววว ปล่อยยึดเลย

ก็ไม่ผิดครับที่จะเข้าใจแบบนี้ เพราะเห็นคำว่า ‘เงินยังขาดจำนวนอยู่เท่าใดลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดในเงินนั้น’ ประโยคนี้แหละครับที่ทำให้ลูกหนี้และเพื่อนผู้หวังดี คิดว่ายึดแล้วจบ

จริงๆ แล้ว ตอนเซ็นสัญญากู้เงินซื้อบ้าน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 733 สามารถยกเว้นกันได้ในสัญญาหากมีการตกลงกันระหว่างเจ้าหนี้และลูกหนี้ ซึ่งศาลก็ได้เคยมีคำพิพากษาฎีกาในเรื่องนี้ไว้แล้วว่าสามารถใช้บังคับได้ครับ

ดังนั้นถ้าเซ็นลงไปเมื่อไหร่ เราก็คือลูกไก่ในกำมือไททันดีๆ นี่เอง


ก่อนจะตัดสินใจให้ธนาคารปล่อยยึด ลองกลับไปดูสัญญาเงินกู้ที่เซ็นไว้ตอนซื้อบ้านก่อนเลยครับว่า มีข้อไหนที่เราได้ตกลงกับธนาคาร ด้วยข้อความทำนองที่ว่า ‘ถ้ามีการขายทรัพย์ออกไป แล้วขาดเท่าไหร่ ลูกหนี้ต้องชำระหนี้ที่เหลือจนครบ’ อยู่ไหม?

…ถ้ามี (ซึ่งค่อนข้างมั่นใจว่าธนาคารส่วนใหญ่ไม่พลาดตรงจุดนี้แน่นอน) ก็แปลว่าการปล่อยให้โดนยึด เป็นแค่ภาคแรกของหนังชีวิตเรื่องนี้เท่านั้น ต้องดูผลของการปล่อยยึดบ้านก่อนว่าจะเกิดอะไรขึ้นได้บ้าง


หากปล่อยยึดไปแล้ว มีโอกาสจะเกิดผลลัพธ์ได้ 3 กรณีคือ

กรณีที่ 1️⃣ : ยึดทรัพย์แล้วขายทอดตลาด ราคาขายเท่ากับหนี้พอดี ก็ถือว่าเจ๊ากันไป

กรณีที่ 2️⃣ : ยึดทรัพย์แล้วขายทอดตลาด ธนาคารหักหนี้ไป เหลือเท่าไหร่เป็นของเรา

กรณีที่ 3️⃣ : ยึดทรัพย์แล้วขายทอดตลาด ขาดทุน ธนาคารหักหนี้ไปไม่พอ เหลือยอดหนี้เท่าไหร่ เราต้องหามาจ่ายเพิ่ม

กรณีที่ 1 และ 2 ต้องบอกว่าคุณโชคดีไปที่ไม่มีภาระผูกพัน ถ้าเจอก็เหมือนถูกหวย


ตรงจุดนี้เพื่อนผู้หวังดีของคุณก็จะทำหน้านิ่งๆ แล้วพูดกับคุณว่า “เห็นไหมกูบอกแล้ว ปล่อยยึดไปเลยก็จบ…”

แต่ถ้าออกมาเป็นกรณีที่ 3 สมมติมีหนี้บ้านอยู่ 1 ล้านบาท ขายทอดตลาดไปแล้วได้มาแค่ 7 แสนบาท เหลือหนี้ 3 แสนบาท ทำไงอ่ะ

ตรงจุดนี้เพื่อนผู้หวังดีของคุณก็อาจจะไม่โผล่หน้ามาให้เห็นพักใหญ่ (กลัวคุณยืมตังค์) และคุณก็ได้หนี้กลับไป 3 แสนบาท ที่ในสัญญาระบุว่า “ลูกหนี้ต้องชำระหนี้ให้ครบ”


แล้วยอดหนี้ที่เหลืออยู่ มีดอกเบี้ยอีกนะครับ ไม่ใช่ยอดหนี้เปล่าๆ

ซึ่งดอกเบี้ยก็จะขึ้นอยู่กับในสัญญาที่ระบุไว้ อย่างตอนกู้บ้านดอกเบี้ยอาจจะอยู่ที่ร้อยละ 4 – 7

แต่ถ้าสมมติว่าคุณผิดนัดชำระหนี้ ก็จะมีดอกเบี้ยปรับที่อาจสูงถึงร้อยละ 15 ก็ได้ แล้วดอกเบี้ยก็จะเดินไปเรื่อยๆ จนกว่าจะจ่ายครบ จังหวะนี้จะเรียกเพื่อนผู้หวังดีมาช่วยจ่าย โทษฐานที่แนะนำอะไรไม่รู้เรื่องมาจ่ายก็ไม่ได้ด้วย


นอกจากนั้นธนาคารมีเวลา 10 ปี นับตั้งแต่ศาลตัดสินว่าเรามีหนี้ที่ต้องจ่าย ในการสืบทรัพย์ของลูกหนี้ครับ สมมติว่าคุณเบี้ยว ไม่จ่าย ธนาคารก็อาจจะไปสืบทรัพย์ว่าคุณมีรถ 🚗 มีบ้าน 🏚 มีที่ดิน 🪴มีทรัพย์สินปลอดภาระอยู่ไหม

ถ้ามี ก็มีสิทธิ์จะโดนเจ้าหนี้บังคับขายทอดตลาดเพื่อเอาเงินมาจ่ายหนี้ได้ แถมถ้าไม่จ่าย ไม่มีอะไรให้ยึด ก็อาจจะถูกฟ้องล้มละลาย เครดิตเสีย ทำธุรกรรมทางการเงินก็ไม่ได้อีก

เศร้านะครับ เอาจริงๆ 😢


และถ้าอยากรู้ว่ากรณีที่ผ่อนบ้านไม่ไหวจริงๆ มีทางออกไหนบ้าง ติดตามได้ในบทความต่อไปครับ ผมจะมาเล่าให้ฟังต่อ 😤


Related posts
สาระอสังหา

ช่วงโควิดส่วนกลางปิดไม่ให้ใช้ แต่ทำไมยังต้องจ่ายค่าส่วนกลางเท่าเดิม!!

สาระอสังหา

4 เหตุผลที่ทำไม "ทาวน์โฮม" เหมาะเป็นบ้านหลังแรกของ First Jobber

สาระอสังหา

Automatic Parking System ดีอย่างไร? ทำไมคอนโดยุคนี้ถึงชอบใช้

สาระอสังหา

ป้ายกองโจรคืออะไร ผิดกฎหมายไหม และทำไมโครงการจัดสรรถึงนิยมใช้กัน?