คิดว่าหลายคนที่เป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโดอยู่แล้ว น่าจะมีความคิดอยากจะปล่อยทรัพย์สินของตัวเองให้คนอื่นเช่า ไม่ว่าจะเพื่อทำธุรกิจ หรือมีเหตุจำเป็นบางอย่าง ซึ่งก็ดูเหมือนว่าเป็นสิ่งที่ทำได้ไม่ยากในยุคนี้ที่ทุกคนเข้าถึงอินเทอร์เน็ต จริงๆ แล้วก่อนจะปล่อยเช่า มีสิ่งที่ผู้ปล่อยเช่าควรรู้นอกเหนือจากการทำสัญญาให้รัดกุม เพื่อความสบายใจของทั้ง 2 ฝ่าย ก็คือทำอย่างไรให้ปล่อยห้องหรือปล่อยบ้านได้ไว เงินจะได้ไม่จม และยังดูแลทรัพย์สินเราได้อย่างดี
ขอบอกก่อนว่าทั้งหมดนี้มาจากประสบการณ์ตรงในการปล่อยเช่าคอนโดมาร่วม 4 ปีแล้ว ไม่ได้ฟันธงว่าควรทำแบบไหน แต่สามารถเอาไปปรับใช้ หรือเตรียมตัวในการปล่อยเช่าทรัพย์สินของเพื่อนๆ ในอนาคตได้
ห้องแต่งแล้ว ปล่อยง่ายกว่า
เรื่องนี้ผมยืนยัน นั่งยัน นอนยันว่าห้องหรือบ้านยิ่งครบยิ่งดี เพราะผมเองเคยเป็นผู้เช่ามาก่อนที่จะเป็นผู้ซื้อ ตอนที่เราหาคอนโดเช่า สิ่งที่ผมกำหนดสเปคคือของต้องพร้อม เราจะไม่ซื้อของเข้าบ้านเลยถ้าไม่จำเป็น เมื่อมาเป็นผู้ปล่อยให้เช่าบ้าง ก็จะเข้าใจว่าผู้เช่าอยากได้อะไรบ้าง เราก็จัดให้ได้ โดยสิ่งที่ควรจะต้องมีเพื่อให้ผู้เช่าตัดสินใจได้ง่าย ผมแบ่งเป็น 3 ข้อคือดังนี้ครับ
| จำเป็นต้องมี | มีไว้ก็ดี | ไม่ต้องมีก็ได้ |
|---|---|---|
| เตียงและฟูก | โต๊ะกลางอเนกประสงค์ | พัดลม |
| ตู้เสื้อผ้า | เครื่องทำน้ำอุ่น | โซฟา |
| เครื่องใช้ไฟฟ้าพื้นฐาน เช่น แอร์ ตู้เย็น ไมโครเวฟ | ชุดเครื่องนอน | ชุดครัวที่พร้อมทำอาหารได้เลย |
| ครัวสำหรับล้างจานหรือเตรียมอาหารเบาๆ | เครื่องซักผ้า | โต๊ะเครื่องแป้ง |
| สุขภัณฑ์ภายในห้องน้ำต้องครบ เช่น ชักโครก อ่างล้างหน้า ห้องอาบน้ำ | ทีวี | โต๊ะข้างเตียง |
ห้องที่ผมปล่อยเช่าจะเป็นออฟชั่น 1 คือมีของจำเป็นทุกอย่าง และมีการเพิ่มเครื่องซักผ้า กับทีวีลงไป ผลสรุปคือห้องปล่อยได้เพียงแค่ 1 อาทิตย์ที่ประกาศลงไป ทั้งที่ราคาไม่ได้ถูกกว่าห้องอื่นในโครงการ นั่นเพราะว่าของเราครบกว่าห้องอื่นนั่นเองฮะ
ตรวจสอบราคากลางก่อนตั้งราคา
การปล่อยห้องหรือบ้านให้เช่าเป็นสงครามที่ต่อสู้กันด้วยราคาล้วนๆ ครับ ไม่มีทางที่เราจะเป็นเจ้าเดียวที่ปล่อยเช่าแน่นอน หากคุณปล่อยเช่าเองสิ่งที่ต้องทำคือ หาราคากลางแล้วเอามาพิจารณาเองว่าจะปล่อยที่ราคาเท่าไหร่ ตัวอย่างเช่น คอนโด A ที่คุณอยู่มีห้องแบบเดียวกับคุณ มีการปล่อยอยู่ที่ 8,000 – 10,000 บาท ต่อเดือน
วิธีตั้งราคาที่เหมาะสมควรดูจากอะไรบ้าง
- ราคาตลาดที่ผู้เช่ายอมรับได้ในช่วงนั้น อย่างเช่นช่วงโควิด ราคาเช่าคอนโดจะตกลงไปประมาณ 15 – 20% ขณะที่บ้านเช่า ราคาจะดีกว่ามาก อาจสูงกว่าปกติ 10 – 15% แนะนำให้ทำสัญญาเช่าแบบรายปี ที่พร้อมจะปรับราคาได้เมื่อครบสัญญา
- ความพร้อมของห้องเราที่ปล่อยเช่า ถ้ามั่นใจว่าของดีกว่าคู่แข่งจะแพงกว่านิดนึงก็ปล่อยได้สูงขึ้น 10% แต่ผู้เช่าได้ห้องที่ของครบกว่าเขาก็ยินดีจะจ่าย
- ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ต้องเตรียมไว้เพิ่มเติม เช่น ค่านายหน้า ถ้าไม่เสียค่านายหน้าก็ตั้งราคาถูกได้อีก แต่ถ้าปีแรกต้องเสียค่านายหน้า 1 เดือน ก็ต้องพิจารณาว่าตั้งราคาถูกกว่าตลาดจะคุ้มไหม
- ค่าผ่อนคอนโดต่อเดือนที่คุณต้องเสีย หากค่าเช่าพอดีกับค่าผ่อนก็ดีไป ถ้าไม่เท่ากับค่าผ่อน ก็ต้องตั้งราคาให้คุณสบายใจที่สุด
ซึ่งห้องผมที่ปล่อยเช่า ตั้งในราคาที่สูงที่สุดที่สามารถตั้งได้คือ 10,000 บาทต่อเดือน โดยใช้ความครบของห้องเป็นสิ่งที่ช่วยเพิ่มมูลค่า แน่นอนครับว่ามันต้องลงทุนในช่วงแรกเยอะหน่อย เพราะเราตัดสินใจซื้อคอนโด เพื่อปล่อยเช่าอยู่แล้ว ก็ต้องลงทุนไปให้เต็มที่ แต่อย่างน้อยก็มั่นใจได้ว่า เราได้ราคาที่พอใจ และผู้เช่าก็ได้ห้องที่ดีที่สุด ในราคาที่ต่างคนต่างก็เห็นว่าคุ้มค่า
บำรุงรักษาทรัพย์สินอย่างน้อยทุก 2 ปี
ประสบการณ์นี้เป็นของป้าผมเองแนะนำมา ป้าทำธุรกิจปล่อยบ้าน และคอนโดให้เช่ามา 15 ปีเป็นงานเสริม เริ่มตั้งแต่แฟลตแถวบางกะปิ จนซื้อคอนโดกลางเมือง เขาจะมีกฎอยู่ว่าจะต้องมีการบำรุงรักษาทรัพย์สินที่ปล่อยเช่า อย่างน้อย 2 ปีครั้งนึง แม้ว่าจะมีผู้เช่า หรือไม่มีผู้เช่าก็ตาม ด้วยเหตุผลสั้นๆ 2 ข้อคือ
- ผู้เช่าประทับใจที่เราดูแลได้อย่างดี และมีแนวโน้มจะเช่าต่อ รวมถึงรับได้ถ้ามีการขึ้นราคาในสัญญาฉบับใหม่
- ทรัพย์สินยังคงมีความใหม่อยู่เสมอ หรือใช้งานได้นานกว่าปกติ หรือนานกว่าผู้ปล่อยเช่าคนอื่น ที่ปล่อยเช่าตามยถากรรม พอถึงเวลาค่อยซ่อมทีนึง แบบนั้นป้าผมบอกว่าได้ไม่คุ้มเสีย การดูแลรักษาทรัพย์สินของเรา อย่าเสียน้อยเสียยาก เสียมากเสียง่าย
ส่วนงบในการซ่อมมาจากไหน ป้าผมจะแบ่งมาจากค่าเช่าทุกเดือน เดือนละ 5 – 10% เป็นทุนในการบำรุงรักษาครับ โดยห้องใหม่จะดึงมา 5% บ้านที่ปล่อยมานานก็จะดึงออกมา 10% เมื่อมีปัญหาต้องดูแล ก็จะนำเงินส่วนนี้มาจัดการ เมื่อทรัพย์สินของเราไม่เก่า คนเช่าก็ไม่ไปไหน หรือถ้าคนเช่าไม่อยู่แล้ว ก็ยังหาผู้เช่าใหม่ได้ในเวลาไม่นาน เพราะทรัพย์สินของเราพร้อมปล่อยให้เช่า
ผู้ปล่อยเช่ามีสิทธิ์เลือกผู้เช่าเช่นกัน
สำหรับผู้ปล่อยห้องให้เช่าอาจคิดว่า ผู้เช่าเท่านั้นถึงมีสิทธิ์เลือก จริงๆ แล้วไม่ใช่เลย ป้าแนะนำมาว่าผู้ปล่อยเช่า สามารถสแกนผู้เช่าได้ในเบื้องต้น เพื่อเลือกลูกค้าเพราะผู้เช่ามีผลต่อสภาพห้องของเราในอนาคตอย่างมาก คุณอาจเคยเห็นข่าวผู้เช่าทำห้องพักเสียหาย ทำให้ผู้ปล่อยเช่าต้องปวดหัว หรือหนักกว่านั้นคือผู้เช่ายิงกันตายในห้องที่ปล่อยเช่า (ข่าวนี้มีจริงๆ นะครับ) ซึ่งสาเหตุมาจากการคัดกรองลูกค้าเช่นกัน
คำแนะนำจากป้าผมในการเลือกลูกค้าดูจากอะไรบ้าง อายุ อาชีพ หรือเงินเดือนเหรอ? คำตอบคือไม่ใช่ครับ ป้าดู ‘วุฒิภาวะ’ เป็นหลัก บางคนบอกว่าเด็กความรับผิดชอบน้อยกว่าผู้ใหญ่ ไม่เสมอไป ผู้ใหญ่ที่ไร้ความรับผิดชอบก็มี หรือเด็กวัยรุ่นที่ไม่สนใจอะไรเลยก็มี ป้าผมเจอมาหมดแล้ว ดังนั้นสถานะทางสังคม ไม่ใช่สิ่งที่ชี้วัดความรับผิดชอบ
แต่การเลือกผู้เช่า ป้าจะดูจากการพูดคุยในเบื้องต้น และดูจากโหงวเฮ้ง (อันนี้เรื่องจริง) ป้าจะมีเซ้นส์ว่าลูกค้าแบบไหนมีวุฒิภาวะ จากการสัมภาษณ์ในเบื้องต้น ซึ่งจริงๆ คือการพูดคุยกันปกตินี่แหละครับ ในระหว่างที่พาลูกค้ามาดูห้อง เช่น ทำงานอะไร ทำงานอยู่แถวไหน เป็นคนจังหวัดอะไร ทำไมถึงมาเช่าอยู่ บางทีคำถามง่ายๆ ก็ทำให้เห็นวุฒิภาวะของผู้เช่าได้ไม่ยาก แต่ถามว่าเคยพลาดไหม…ก็มีบ้าง แฮะๆ 😅 ถือเป็นประสบการณ์ครับ
สำหรับ 4 เรื่องควรรู้ก่อนปล่อยบ้าน – คอนโดให้เช่า ที่ผมนำมาแชร์ให้เพื่อนๆ นี้ เป็นเพียงคำแนะนำจากประสบการณ์ที่หามาบอกเล่ากันนะครับ ยังมีอีกหลายประสบการณ์ที่ผมหรือป้าเองก็ยังไม่เคยเจอ โดยเฉพาะช่วงโควิดที่เราต้องปรับตัวเยอะมากในการทำธุรกิจปล่อยเช่า คำแนะนำนี้อาจจะใช้ได้หรือใช้ไม่ได้ ก็ขึ้นอยู่กับประสบการณ์ และสิ่งที่ผู้เช่าจะต้องปรับตัว ส่วนผู้ปล่อยเช่ามือใหม่ก็หวังว่าประสบการณ์นี้จะมีประโยชน์บ้างไม่มากก็น้อยครับ