ก่อนหน้านี้เราเคยพูดถึงการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมมาบ้างแล้ว ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการเลือกซื้อโครงการ การศึกษาทำเล การเลือกตำแหน่งห้องต่างๆ ซึ่งเมื่อเราเลือกโครงการที่ถูกใจ เลือกตำแหน่งห้องที่ใช่เรียบร้อยแล้ว ก็พร้อมเข้าสู่ขั้นตอนของการ “ซื้อคอนโดมิเนียมใหม่” วันนี้เราเลยจะมาแนะนำเพื่อนๆ กันครับ ว่าการจะกู้ซื้อคอนโดสักห้องหนึ่งเนี่ย เราต้องเสียเงินหรือเตรียมตัวอย่างไรบ้าง
การเลือกช่วงเวลาในการเลือกซื้อคอนโด
ก่อนอื่นเลยต้องทำความเข้าใจเกี่ยวกับช่วงเวลาในการซื้อคอนโดมิเนียมกันก่อนครับ เพราะว่าการเลือกซื้อในช่วงเวลาที่แตกต่างกัน มีผลโดยตรงต่อการเตรียมเงินในกระเป๋าของเรานั่นเอง อีกทั้งขั้นตอนในการซื้อก็แตกต่างกัน หลักๆ จะแบ่งช่วงเวลาของการซื้อ-ขายคอนโดมิเนียมใหม่คร่าวๆ เป็น 3 ช่วงด้วยกัน คือ
“ช่วง Pre-sale (VVIP, VIP, Pre-sale)”
การซื้อคอนโดมิเนียมในช่วง Pre-sale คือการซื้อในช่วงแรกเริ่มสุดที่โครงการเปิดขาย หลังจากที่ออกแบบโครงการเสร็จเรียบร้อย ซึ่งอาจจะยังไม่ได้เริ่มก่อสร้าง หรือกำลังเริ่มต้นก่อสร้าง แปลว่าการซื้อในช่วงนี้ เราจะยังไม่เห็นตึกจริงครับ เราจะตัดสินใจจากข้อมูลของโครงการต่างๆ ตั้งแต่ทำเลที่ตั้ง แบบแปลน รูปทัศนียภาพของโครงการในส่วนต่างๆ โมเดลตึก และห้องตัวอย่าง ระยะเวลาในการก่อสร้างตั้งแต่โครงการเริ่มเปิดขาย ไปจนถึงตึกแล้วเสร็จ เป็นระยะเวลาประมาณ 2-3 ปี ขึ้นอยู่กับลักษณะของโครงการว่าเป็น Low Rise หรือ High Rise และขนาดของโครงการ
ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นหากตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมในช่วง Pre-sale มีดังนี้
| เงินจอง | เป็นเงินก้อนแรกที่ต้องจ่ายในวันที่เราตัดสินใจจะซื้อ เพื่อยืนยันว่าเราจะซื้อห้องนี้ ตำแหน่งนี้ ค่าใช้จ่ายเงินจองจะขึ้นอยู่กับทางโครงกำหนดเลย โดยจะเริ่มตั้งแต่หลักหมื่น ไปจนถึงหลักแสนเลยทีเดียว ซึ่งสุดท้ายแล้วเงินจองส่วนนี้ จะไปหักค่าคอนโดมิเนียมอยู่ดี ในวันที่ทำการจองทางโครงการจะแจ้งรายละเอียดต่างๆ ทั้งเรื่องราคา การผ่อนดาวน์ เราจำเป็นต้องศึกษาและทำความเข้าใจให้ละเอียดนะครับ |
| เงินทำสัญญา | หลังจากจ่ายเงินเรียบร้อยแล้ว โครงการจะใช้เวลาประมาณ 7-14 วันในการออก “สัญญาจะซื้อจะขาย” เมื่อเสร็จเรียบร้อยทางโครงการจะนัดเราเข้าไปเซ็นสัญญากับทางโครงการ ซึ่งขั้นตอนนี้เราต้องตรวจสอบรายละเอียดในสัญญาให้ถ้วนถี่ ทั้งรายละเอียดของห้องชุด รายละเอียดการชำระเงินต่างๆ งวดของการผ่อนดาวน์ เมื่อตรวจสอบเรียบร้อยครบถ้วน ต้องชำระค่าทำสัญญากับทางโครงการ ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับโครงการกำหนดครับ |
| เงินดาวน์ | โดยส่วนมากเงินดาวน์จะอยู่ที่ 10-35% ของมูลค่าห้อง แต่สำหรับคอนโดใหม่ ที่ซื้อขายกันตั้งแต่ช่วงเริ่มก่อสร้างนั้น จะแบ่งเงินดาวน์ออกเป็นงวดๆ ซึ่งจำนวนงวดก็จะใกล้เคียงกับระยะเวลาที่คอนโดฯ จะสร้างแล้วเสร็จนั่นเอง |
ซื้อช่วง Re-sale ใบจองและผ่อนดาวน์กับโครงการต่อ
การซื้อคอนโดมิเนียมในช่วงนี้ ถ้าพูดให้เข้าใจง่ายก็คือ กรณีที่เราสนใจตัวโครงการ แต่ซื้อไม่ทันช่วงที่โครงการเปิด Pre-sale ในช่วงแรก ซึ่งโครงการอาจจะ Sold out หรือตำแหน่งห้องที่เราต้องการถูกขายออกไปแล้ว เพราะฉะนั้นเราเลยต้องซื้อต่อจากนักลงทุน หรือ Owner ที่ต้องการขายใบจองนั่นเอง แต่ก่อนการซื้อใบจอง เราอาจจะต้องเตรียมเงินก้อนสักหน่อย ซึ่งขึ้นอยู่กับว่า เจ้าของเดิมผ่อนดาวน์มาแล้วกี่งวด โดยค่าใช้จ่ายในฝั่งผู้ขายนำมารวมจะประกอบไปด้วย
- เงินจอง
- เงินทำสัญญา
- เงินดาวน์ทั้งหมดที่เจ้าของเดิมจ่ายให้กับโครงการ
- อาจมีค่าเปลี่ยนสัญญากับทางโครงการ (แล้วแต่ตกลง)
- กำไรของนักลงทุน/เจ้าของ
ขั้นตอนของการซื้อขายนั้น หลังจากที่เราตกลงพูดคุยเรื่องรายละเอียดของห้องชุด ทั้งเรื่องราคาและค่าใช้จ่ายต่างๆ เสร็จสรรพ จะมีการทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย” ใบจอง พร้อมกับที่เราอาจจะต้องจ่ายเงินจองให้กับผู้ขาย คล้ายๆ กับว่าเป็นเงินมัดจำ เมื่อเซ็นสัญญาและจ่ายเงินจองกันแล้วเสร็จ ทางผู้ขายจะดำเนินการทำเรื่องเปลี่ยนสัญญากับทางโครงการ โดยใช้เวลาประมาณ 7-14 วัน เมื่อเสร็จเรียบร้อย ในวันเซ็นโอนสิทธิ์ใบจอง ก็จะเป็นวันที่เราต้องชำระค่าใช้จ่ายทั้งหมดให้กับผู้ขาย และหลักจากนั้นเราก็มีหน้าที่ในการผ่อนดาวน์กับโครงการต่อ ในจำนวนเงินและงวดที่กำหนด จนกว่าตึกจะแล้วเสร็จนั่นเอง
ซื้อช่วงตึกเสร็จพร้อมที่จะโอน
การซื้อคอนโดมิเนียมใหม่ในช่วงที่ใกล้เสร็จพร้อมโอน ก็เป็นอีกช่วงที่นิยมซื้อขายกันสำหรับฝั่งผู้ซื้อมีข้อดีตรงที่ได้เห็นตึกที่ใกล้เสร็จแล้ว และโดยส่วนมากโครงการก็จะจัดห้องตัวอย่างในตึกจริง ทำให้เราสามารถเข้าไปชมโครงการ ในส่วนต่างๆ ก่อนตัดสินใจซื้อได้นั่นเอง
กู้ซื้อคอนโดมิเนียมต้องทำอย่างไร เตรียมตัวยังไงบ้าง?
หลังจากที่เรามีใบจองและ “สัญญาจะซื้อจะขาย” ของคอนโดมิเนียมอยู่ในมือเรียบร้อยแล้ว และคอนโดมิเนียมที่เรารอคอยก็เป็นรูปเป็นร่าง ก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จ ในสัญญาของทางโครงการจะระบุช่วงเวลาที่ต้องก่อสร้างแล้วเสร็จ และช่วงเวลาที่เราจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ไว้ชัดเจนอยู่แล้ว โดยในโครงการเดียวกันไม่จำเป็นต้องโอนพร้อมกันทั้งตึกน้า จะขึ้นอยู่กับตำแหน่ง ชั้น ลำดับขั้นของการก่อสร้างอีกทีครับ
และเมื่อใกล้ช่วงโอน เราอาจจะเตรียมตัวล่วงหน้าได้สัก 2-3 เดือน ในการเตรียมเอกสารต่างๆ เพื่อยื่นกู้กับธนาคารได้เลย ซึ่งก็ทำไปพร้อมๆ กับการเริ่มตรวจรับห้อง คุยรายละเอียดกับทางโครงการ เพราะในบางครั้ง ช่วงใกล้โอน โครงการจะมีโปรโมชั่นต่างๆ ออกมามากมาย เช่น ฟรีโอน ฟรีค่าส่วนกลาง เพื่อกระตุ้นยอดการโอนนั่นเอง ขั้นตอนเมื่อจะเริ่มกู้เริ่มโอน มีดังนี้ครับ
1. เตรียมตัวเองให้พร้อม
เรื่องที่สำคัญมากๆ คือการที่เรามีเครดิตที่ดี ทั้งในเรื่องของ Statement รายได้ เครดิตบูโร ทั้งหมดนี้จะเป็นปัจจัย ที่ธนาคารใช้ในการพิจารณาการปล่อยสินเชื่อให้กับเรานั่นเอง
2. เตรียมเอกสารยื่น Pre-approved
การยื่น Pre-approved มีข้อดีมากๆ จริงๆ ก็คือการยื่นเอกสารจริงทั้งหมด เพื่อดูว่าเรามีความสามารถในการกู้ได้เท่าไหร่ และธนาคารจะให้สินเชื่อเราแค่ไหน ที่สำคัญที่สุดก็คือ เรื่องรายละเอียดของดอกเบี้ย โดยในขั้นตอนนี้ ในฐานะผู้บริโภคเราสามารถยื่นเอกสารให้กับหลายธนาคารได้ แล้วจึงตัดสินใจ เลือกกู้กับธนาคารที่มีเงื่อนไขที่ดีที่สุด
3. ยื่นกู้
หลังจากที่เราตกลงปลงใจ เลือกธนาคารที่เราจะผูกพันกันไปในระยะยาวๆ ได้เป็นที่เรียบร้อยแล้ว เมื่อเรายื่นเอกสารที่เกี่ยวข้องทั้งหมด นอกจากธนาคารจะประเมิน Performance ของผู้กู้ ในการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารจะต้องประเมินราคาของห้องชุดที่เราจะซื้อด้วย ทั้งนี้ทั้งนั้นราคาประเมินของธนาคาร และราคาขายจริงในบางครั้งก็ไม่เท่ากัน มีทั้งต่ำกว่า และสูงกว่า ถือว่าเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้ และในช่วงนี้ทางธนาคารก็จะติดต่อกับทางโครงการในเรื่องค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น ณ วันโอน และนัดวันโอนกรรมสิทธิ์
4. เซ็นสัญญากับธนาคาร
ก่อนการนัดโอนกรรมสิทธิ์ ก็จะมีขั้นตอนในการเซ็นสัญญากับธนาคารก่อน ขั้นตอนนี้เราควรอ่านรายละเอียดสัญญาต่างๆ ให้ครบถ้วน การชำระยอดและวันกำหนดชำระในแต่ละเดือน เป็นขั้นตอนที่สำคัญหากเราสงสัยเราควรถามธนาคารให้เคลียร์ เช่น เราจะโปะยังไง ต่อไปจะรีไฟแนนซ์ยังไง ติดสัญญาตัวไหน หรือหากใครเลือกที่จะทำประกันคุ้มครองวงเงินกู้ ก็จะเซ็นในวันนี้เช่นกัน
5. โอนกรรมสิทธิ์
การโอนกรรมสิทธิ์จะโอนกัน ณ กรมที่ดิน ซึ่งการที่เรากู้ซื้อคอนโดฯ พูดให้เข้าใจง่ายคือ โครงการจะโอนกรรมสิทธิ์ให้กับเรา ซึ่งเราติดจำนองกับทางธนาคารนั่นเอง สำหรับวันโอนกรรมสิทธิ์ จะมีค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระต่างๆ ดังนี้
| ชำระให้กรมที่ดิน | – ค่าโอนกรรมสิทธิ์ 2% จากราคาประเมินของกรมที่ดิน (จ่ายคนละครึ่งกับโครงการ) – ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ |
| ชำระให้ธนาคาร | – ค่าประกันอัคคีภัย |
| ชำระให้โครงการ | – ค่าประกันมิเตอร์น้ำและไฟฟ้า – ค่ากองทุน (กองทุนสำหรับการดำเนินการต่างๆ ในโครงการ จะชำระครั้งเดียว) – ค่าส่วนกลางล่วงหน้า (ค่าใช้จ่ายในการดูแลส่วนกลาง จะเก็บล่วงหน้าสำหรับ 1 ปี) |
เมื่อโอนกรรมสิทธิ์เสร็จเรียบร้อย ก็ถือว่าเราเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมโดยสมบูรณ์แล้วครับ เตรียมพร้อมเก็บกระเป๋าเข้าไปอยู่ได้เลย สำหรับห้องที่เป็นแบบ Fully Furnished และสำหรับห้องแบบ Fully Fitted ก็จะได้เริ่มลงมือตกแต่งตามความต้องการของเราได้ ซึ่งทาง LivingPop เองก็มีบทความสาระน่ารู้ที่น่าสนใจเกี่ยวกับการตกแต่งคอนโด อยู่หลายอัน ดูต่อในเว็ปไซต์ได้เลย สำหรับใครที่สนใจอยากเป็นเจ้าของคอนโดสักห้อง อย่าลืมทำความเข้าใจและเตรียมตัวให้พร้อมก่อนที่จะกู้นะครับ ^^