หลังจากที่เรารู้เรื่องประสบการณ์การซื้อบ้านและคอนโดมาเยอะแล้ว แต่ๆๆ ที่ผ่านมายังไม่เคยมีการพูดถึงขั้นตอนการขายบ้านเองเลย ซึ่งครั้งนี้เป็นครั้งแรกที่เราได้มีโอกาสเอาประสบการณ์ส่วนตัวจากการขายบ้านของตัวเองมาแบ่งปันให้เพื่อนๆ ได้รู้กันครับ สำหรับคนที่สนใจอยากจะขายบ้าน หรือคอนโด แต่ไม่รู้ว่าจะเริ่มยังไงดี ขั้นตอนมีอะไรบ้าง วันนี้เราจะอธิบายตั้งแต่การถ่ายรูป ตั้งราคา ไปจนถึงค่าใช้จ่ายวันโอนบ้านเลย รับรองว่าโพสต์นี้โพสต์เดียวรู้เรื่องแน่นอน!
ควรขายเท่าไหร่? ขายเพื่ออะไร?
อย่างแรกสุดที่เราต้องคิดก่อนเลยคือ “ราคาขาย” เรียกได้ว่าสำคัญที่สุดในการขายบ้านเลยครับ (และจริงๆ มันสำคัญกับการขายของทุกประเภทนะราคาเนี่ย) ซึ่งการตั้งราคาจะอ้างอิงจากอะไรได้บ้าง และควรคำนวณจากอะไร มีอยู่ 2 หลักการที่ผมเอามาคิดร่วมกันก่อนตั้งราคาคือ
- ราคาตลาด
- ราคาที่เราพอใจ
และข้อ 3 ที่หลายคนอาจจะลืมคิดไปคือ ค่าใช้จ่ายในวันโอนฮะ
ตอนซื้อทรัพย์ ค่าใช้จ่ายวันโอน ทั้งค่าจดจำนอง ค่าโอน ค่าอากรสแตมป์ โครงการมีโปรโมชันฟรีโอน ฟรีจดจำนอง ส่วนธนาคารก็มีโปรฟรีจดจำนอง ฟรีอากรแสตมป์ให้ เราในฐานะผู้ซื้อก็สบาย จ่ายแต่ค่าผ่อนอย่างเดียว แต่วันที่คุณต้องขายบ้านเอง ค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะย้อนกลับมาหาเราครับ โดยจะมี
- ค่าธรรมเนียมการโอน มาตรฐานคือ 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ส่วนใหญ่อยู่ที่การตกลงกันว่าผู้ซื้อกับผู้ขายใครจะจ่าย หรือจ่ายคนละ 1%
- ค่าอากรแสตมป์ หากอยู่อาศัยมา 1 ปี หรือถือครองมาเกิน 5 ปีจะเสียอากรสแตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน หรือราคาขาย ตรงนี้เราต้องเป็นคนจ่าย
- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีที่ถือครองมาเกิน 1 ปีก็จะเสียเป็นภาษีเงินได้ จะมีขั้นบันไดในการคำนวณ แต่ถ้าอยู่ไม่ถึง 1 ปี หรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งจะแพงกว่า
นั่นทำให้การตั้งราคาขาย ควรจะคำนวณค่าใช้จ่ายวันโอนเข้าไปด้วย เพราะบางคนตั้งราคาขายต่ำเพื่อจะขายออกได้ไว แต่ลืมไปว่ามีค่าใช้จ่ายวันโอน ผมขอยกตัวอย่าง คือผมขายบ้านในราคา 3 ล้านบาทนิดๆ ค่าใช้จ่ายวันโอนของผมคือ
- ค่าธรรมเนียมการโอน 22,440 บาท (แบ่งจ่ายคนละ 1% จากยอด)
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 16,269 บาท
- อากรแสตมป์ 16,005 บาท
= รวมทั้งสิ้น ผมเสียค่าโอนไป 43,494 บาท
ส่วนเป้าหมายในการขายของผม ไม่ได้จะเอากำไร แต่ขายเพื่อปิดหนี้บ้าน สาเหตุที่ไม่เอากำไร เพราะจะซื้อบ้านหลังใหม่ จึงต้องปิดหนี้ให้ไวที่สุด การตั้งราคาจึงเน้นออกไวและไม่เข้าเนื้อ ทำให้ผมตั้งราคาจากหนี้คงค้าง บวกกับค่าใช้จ่ายวันโอน จนได้ออกมาเป็นตัวเลขที่ผมพอใจคือ 3 ล้านบาทนิดๆ หากเราตั้งราคาต่ำกว่านั้น โดยลืมนึกถึงค่าโอน ก็อาจจะเข้าเนื้อได้ แต่ถ้าผมจะเอากำไร ผมสามารถบวกเพิ่มได้อีก 1 แสนบาทเป็นอย่างน้อย เพราะด้วยทำเลที่ผมอยู่ ทาวน์โฮม มือ 1 ก็เริ่มต้นที่ 3.39 ล้านบาทแล้วครับ
ขายเองหรือใช้นายหน้า?
หลังจากเราได้ราคาที่ต้องการจะขายแล้ว คำถามต่อไปคือ เราจะขายด้วยตัวเองหรือใช้นายหน้า ทั้งสองวิธีมีทั้งข้อดีและข้อเสียต่างกัน ซึ่งผมตัดสินใจขายบ้านด้วยตัวเอง ไม่ผ่านนายหน้า เนื่องจากมีการพูดคุยตกลงกับนายหน้า แล้วเอาข้อดีข้อเสียมาประมวลผลกันแล้ว ผมพบว่าเราอาจจะขายเองได้ง่ายกว่า ก็เลยเลือกที่จะขายเอง ถ้าถามว่าทำไมผมไม่ใช้นายหน้า ผมพิจารณาจากอะไร มาดูข้อดีข้อเสียของการใช้บริการนายหน้าครับ
ข้อดี
- ไม่ต้องถ่ายรูปเอง นายหน้ารู้มุมว่าต้องถ่ายยังไง
- นายหน้ามีเครือข่ายการขาย และช่องทางการขายที่มากกว่าเรา
- นายหน้าทำหน้าที่พาคนมาดูบ้านแทนเรา จัดการนัดหมาย รับหน้าแทนเรา
- นายหน้าต่อรองราคาแทนเรา ในจุดที่เราโอเค
- นายหน้าประสานงานกับธนาคารของเราเรื่องปิดหนี้ให้
- นายหน้าจัดการเอกสารให้เรา ตั้งแต่ทำสัญญา จนถึงวันโอน เราเซ็นอย่างเดียว
ข้อเสีย
- ราคาจะสูงกว่า 3 – 5% จากราคาที่เราตั้งขาย เพราะค่าส่วนต่างนั้น นายหน้าจะบวกเพิ่มเข้าไปในราคาขาย
- นายหน้าไม่อนุญาตให้เราขายเอง เพราะจะมีการเซ็นสัญญาระบุไว้เลย ว่านายหน้าจะดูแลการขายให้เราเท่านั้น
- เนื่องจากเป็นของชิ้นใหญ่ บ้านอาจจะขายไม่ออกในเวลาที่เราต้องการ เพราะราคาที่สูงไป สุดท้ายถ้าลดราคาต่ำลงมา เพื่อจะให้ขายออก เราอาจจะเข้าเนื้อได้
เนื่องจากผมเอาราคาเป็นตัวตั้ง และเน้นขายออกไว เพื่อจัดการเคลียร์หนี้ และเรามั่นใจว่าทุกขั้นตอนตั้งแต่ถ่ายภาพบ้าน ยันพาลูกค้าไปโอนบ้านที่กรมที่ดิน เราทำได้เองทั้งหมด ก็เลยตัดสินใจทำเอง ซึ่งบอกเลยว่า วุ่นวายประมาณนึง แต่ก็อยู่ในระดับที่รับมือได้ครับ แต่หากคุณไม่ได้มีเวลาว่างมาก ไม่ชอบงานจุกจิก งานเตรียมเอกสาร และอยากขายให้ได้ราคาสูง แนะนำให้ใช้นายหน้าได้เลยครับ ส่วนจะขายเองออกไวกว่า หรือนายหน้าขายให้ออกไวกว่า อันนี้ตอบไม่ได้จริงๆ อยู่ที่ดวงล้วนๆ
ถ้าจะขายบ้านเอง ต้องขายที่ไหน?
ประสบการณ์การขายบ้านครั้งแรกที่ผมขายเอง ก็จบทุกขั้นตอนในเวลา 2 เดือน ตั้งแต่โพสต์ขายจนถึงวันโอน ส่วนช่องทางการขายบ้านที่ผมใช้มีทั้งหมด 3 ช่องทางคือ
- facebook ส่วนตัว
- facebook Group สำหรับประกาศขายบ้าน
- LINE Group ของหมู่บ้านที่ผมอยู่
เพื่อนๆ ลองเดาดูสิครับ ว่าช่องทางไหนที่ทำให้ผมขายบ้านได้
คำตอบคือ LINE Group หมู่บ้านนี่แหละครับ ซึ่งตอนแรกผมคิดว่าช่องทางนี้คงไม่มีใครสนใจแน่ๆ facebook น่าจะมีโอกาสมากกว่า แต่หลังจากโพสต์ลงไปได้ไม่นานก็มีลูกบ้าน 6 ราย ติดต่อมาเพื่อขอดูบ้าน และมีอยู่ 2 คนที่ตกลงจะซื้อในเวลาแค่ 1 วันหลังดูบ้านจบ เรียกว่าปิดการขายได้ไวมากๆ ครับ
สาเหตุที่ LINE Group หมู่บ้านขายออกได้ไว เพราะลูกบ้านนี่แหละ เป็นคนไปชักชวนและโน้มน้าวบอกเพื่อนให้มาซื้อ เพราะเขาเองก็อยากจะได้เพื่อนอยู่ในหมู่บ้านเดียวกัน และในฐานะลูกบ้าน เค้าเองก็แชร์ประสบการณ์การอยู่อาศัยในมุมของผู้อาศัยจริงๆ ให้เพื่อนได้ฟัง นั่นยิ่งทำให้โอกาสจะขายได้ไวมีเยอะมาก และเมื่อมาดูบ้านจริง แล้วผู้ซื้อถูกจริต ตรงปก ไม่จกตา ราคาตกลงกันได้ ก็ยิ่งทำให้เค้าตัดสินใจได้ไวขึ้น
ผู้ซื้อของผมคือมาดูบ้านวันนี้ และอีกวันนึงก็ตัดสินใจซื้อเลยทันที ขณะที่ช่องทางอื่น ได้แต่ทักมาถาม และส่วนใหญ่เป็นนายหน้าที่ทักมาเพื่อขอขายแทนให้เรา ส่วนลูกค้าจริงๆ แทบไม่มีเลย ถ้าหมู่บ้านมี LINE Group และเป็นโครงการที่ขายหมดแล้วด้วย แถมราคามิตรภาพ ของแถมเยอะ ยิ่งมีโอกาสขายได้ง่ายขึ้นแน่นอนครับ
เอกสารที่ต้องใช้มีอะไรบ้าง? ติดต่อธนาคารยังไง?
ในการซื้อขายกัน อย่างแรกที่เราต้องทำก็คือสัญญาซื้อขายครับ ซึ่งผมก็เอาสัญญาซื้อขายตอนซื้อบ้านหลังนี้มาร่างขึ้นใหม่ โดยมีการปรับเปลี่ยนรายละเอียด ตามเงื่อนไข ที่เราจะขาย เช่น ราคา ของแถม รายละเอียดอื่นๆ ในการขาย เพื่อให้ผู้ซื้อสบายใจ และรับรู้ความถูกต้องของการขายบ้านหลังนี้ทั้งหมด เท่านี้เองครับ สำหรับการทำสัญญาซื้อขายร่วมกัน ซึ่งสัญญาซื้อขายนั้น ผู้ซื้อจำเป็นต้องใช้เพื่อไปเดินเรื่องในการกู้ธนาคาร หลักการเดียวกับการซื้อบ้านมือหนึ่งเลยครับ คือเราต้องทำสัญญาซื้อขาย เพื่อที่จะนำไปยื่นกู้ธนาคาร พร้อมกับสำเนาโฉนดที่ดินที่เรามีอยู่แล้ว ถ้านึกไม่ออกว่าต้องทำสัญญายังไง เสิร์ชใน internet ได้เลยครับ
ส่วนต่อมาที่เราจะต้องเตรียมคือ ไปคุยกับธนาคารที่เรากู้ไว้เพื่อแจ้งว่าเราจะขายบ้าน ให้ธนาคารตียอดเงินคงเหลืออกมา ซึ่งตรงนี้ธนาคารจะแนะนำเรามาว่า ให้นัดหมายการโอนให้ชัดเจน อย่างน้อย 1 สัปดาห์เพื่อที่ธนาคารจะคำนวณยอดเงินคงเหลือ รวมดอกเบี้ยจนถึงวันสุดท้ายที่เราถือครอง ก็คือวันโอนนั่นเอง ส่วนธนาคารฝั่งผู้ซื้อก็จะใช้เวลาประมาณ 3 – 5 วันในการดำเนินเรื่องเช็คก่อนโอน ดังนั้นทันแน่นอนครับ สำหรับการออกเช็ค ธนาคารจะออกเช็คออกมา 2 ใบครับคือ
- เช็คของธนาคารเดิมที่ธนาคารใหม่จะทำการไถ่ถอน
- เช็คส่วนต่างที่เป็นชื่อเรา ที่ตรงส่วนนี้คือค่าใช้จ่ายวันโอน และกำไร
โดยผู้ขายมีหน้าที่นัดวันโอนกับธนาคารฝั่งเราและธนาคารฝั่งผู้ซื้อ เพื่อไปเจอกันที่กรมที่ดิน แน่นอนว่าผู้ขายควรไปด้วยตัวเองครับ แต่เอกสารที่เตรียมไปมีบัตรประชาชน กับสำเนาทะเบียนตัวจริงเท่านั้น เช่นเดียวกับผู้ซื้อ นอกนั้นธนาคารทั้งสองฝ่ายเป็นผู้จัดการเอกสารให้ เอาจริงๆ การเตรียมเอกสารนี่ยุ่งยากน้อยกว่าที่คิดไว้มากๆ เลยครับ รวมถึงการติดต่อธนาคารเพื่อคุยเรื่องปิดหนี้ก็จบง่าย จบไวมาก
วันโอนบ้านเตรียมตัวอย่างไร?
เรากำลังจะเดินทางมาถึงขั้นตอนสุดท้ายกันแล้วนะครับ คือวันโอนบ้านนั่นเอง หลังจากที่นัดวันโอนบ้านแล้วเรียบร้อย สิ่งที่เราต้องทำคือ การนัดวันเพื่อเข้าไปโอนบ้านที่กรมที่ดิน ซึ่งตอนนี้กรมที่ดินมีแอปสำหรับนัดวันโอน เพื่อลดความแออัด ชื่อว่า “q-Lands” (link download : https://bit.ly/3HN6747 โหลดได้ทั้ง ios และ android) โดยแอปนี้จะมีวันให้เราเลือกโอน และสถานที่ที่เราจะไปโอน ให้เราใส่รายละเอียดในการทำนิติกรรม และเลือกว่าจะทำนิติกรรมประเภทไหน ไถ่ถอน ขายฝาก จำนอง ให้ไถ่ถอนจำนอง หรืออื่นๆ
ทางธนาคารแนะนำมาว่าให้ผมจองคิว ปรากฎว่าช่วงนั้นแอปไม่เสถียรครับ พอจะจองวันที่ต้องการ เอ้า! ไม่ได้ มันช้าไป 2 วัน แล้วผมก็ลองมาจองดู ปรากฎว่ามันสามารถจองได้แค่วันละ 5 คิวผ่านแอป ผมว่าไม่ใช่แล้วเว้ย ให้จองคิวแค่วันละ 5 คนเนี่ยนะ (แต่ตอนนี้ไม่แน่ใจว่ามีการปรับปรุงจำนวนการจองคิวหรือยังนะครับ ถ้าแก้ไขแล้วก็แจ่มเลย) ก็เลยเช็กกับฝ่ายโอนที่ธนาคารให้เบอร์มา ก็ได้ความว่า walk in ได้น้อง แต่มาเช้าๆ หน่อย ก็ตัดสินใจไปรอที่หน้ากรมที่ดิน สรุปคือ walk in ได้ คนไม่ได้เยอะเลย ชิวมากฮะ
สำหรับขั้นตอนก็มีดังนี้
- ผู้ซื้อกับผู้ขายต้องมาเจอกันก่อน ถึงจะกดบัตรคิวได้
- ที่กรมที่ดินจะมีฝ่ายโอนของแต่ละธนาคารประจำอยู่แล้ว แน่นอนว่าทุกคนก็จะรู้จักกันฮะ
- จากนั้นธนาคารทั้ง 2 จะดำเนินเรื่องเอกสารให้เรา เราแค่เซ็นต์ๆๆๆๆ อย่างเดียว ต่อหน้าเจ้าหน้าที่
- จ่ายเงินค่าธรรมเนียนต่างๆ ที่เกิดขึ้น ตามที่ผมได้บอกไปแล้วว่ามีค่าอะไรบ้าง สามารถจ่ายเป็นเงินสด หรือจะโอนผ่าน QR Code ก็ได้
- ยื่นเอกสารการชำระเงินให้ฝ่ายโอน และกรมที่ดินจะออกเอกสารสัญญาซื้อขายมาให้ และรับรองการโอนกรรมสิทธิ์ เท่านี้เป็นอันจบ
ทั้งหมดใช้เวลาประมาณ 1 ชั่วโมงสำหรับทำเรื่องการโอนบ้านที่กรมที่ดินด้วยตัวเอง ซึ่งง่ายมาก ง่ายกว่าที่คิด และไม่ติดปัญหาอะไรเลย ทั้งที่โดนคนขู่มาเยอะว่า เดี๋ยวจะมีปัญหานั่นนี่โน่น แต่เอาจริงๆ ผมไม่เจอปัญหาอะไรเลยครับ
จบการขายบ้านด้วยตัวเองฮะ
จริงๆ แล้วขั้นตอนสุดท้ายของการขายบ้านเป็นเรื่องของเอกสาร และการโอนมิเตอร์น้ำและไฟครับ ตรงนี้เราสามารถทำได้หลังจากจบขั้นตอนการซื้อขาย โดยเจ้าของใหม่ไปที่การประปาและการไฟฟ้า เพื่อยื่นเอกสารเป็นใบเสร็จรับเงินตัวจริง และเอกสารสิทธิ์การครอบครองบ้านต่อจากเรา เพื่อเปลี่ยนชื่อมิเตอร์น้ำและไฟ ก็เป็นอันจบ
ส่วนการย้ายทะเบียนบ้านก็แสนจะง่าย ไปที่อำเภอ แล้วยื่นทะเบียนบ้านให้เจ้าหน้าที่ เขาจะทำการโอนย้ายปลายทางเจ้าของใหม่มาเป็นเจ้าบ้านหลังนี้ให้เลยในเวลาไม่เกิน 10 นาที จบไวจนผมตกใจ 555
ถ้าให้ผมสรุปเรื่องการขายบ้านเองครั้งนี้ ก็บอกเลยว่ายุ่งยากน้อยกว่าที่คิดมากๆ ครับ และผมเชื่อว่าทุกคนสามารถทำได้ด้วยตัวเองทุกขั้นตอนแน่นอน แถมเอาจริงๆ มันไม่ได้กินเวลาชีวิตมากมายเลย มากสุดคือไปที่กรมที่ดิน แต่ก็ใช้เวลาเต็มที่ไม่เกิน 2 ชั่วโมง ทุกขั้นตอนก็เป็นอันเสร็จเรียบร้อย หวังว่านี่จะเป็นประสบการณ์ขายบ้านด้วยตัวเองครั้งแรกของผมที่ได้แชร์แล้วเป็นประโยชน์กับเพื่อนๆ นะครับ ใครที่กำลังคิดอยากจะขายบ้านหรือคอนโด ลองนำวิธีการเหล่านี้ไปใช้ได้นะฮะ