fbpx
สาระอสังหา

สัญญาจะซื้อจะขาย ซื้อคอนโด-บ้าน “ต้องอ่านก่อนเซ็น!”

เวลาเพื่อนๆ ซื้อบ้านหรือคอนโด พอเราทำการจองไปแล้ว สิ่งที่ทำให้คนซื้ออย่างเราอาจจะรู้สึกกังวลอยู่บ้าง ก็น่าจะเป็นเรื่องของ ‘สัญญา’ ครับ เพราะเราต่างก็รู้กันว่าสัญญาเมื่อเซ็นรับรองไปแล้ว เราจะรู้สึกโดนจับจ้องหรือโดนผูกมัดทันที แล้วด้วยความที่สัญญามีหลายหน้าไม่พอ ยังมีหลายข้ออีก และเป็นหลายข้อที่ใช้ภาษาทางก๊านนนทางการ จนเรารู้สึกประหม่า ไม่มั่นใจ เขียนแบบนี้มันคืออะไร เข้าใจถูกไหม แถมยังมีเซลล์มานั่งคุมอีก จะอ่านนานๆ ก็รู้สึกกดดัน บางคนเป็นมือใหม่อาจจะเซ็นๆ ไปให้จบ แต่บางคนที่มีประสบการณ์มาก่อนก็จะอ่านละเอียดกว่ามาก ดังนั้นวันนี้เราจะมาเน้นส่วนที่สำคัญในสัญญาจะซื้อจะขายมาให้เพื่อนๆ ได้ดูกันครับ เวลาไปเซ็นสัญญาจะได้ไม่พลาด!

— รู้หรือไม่? —

คนส่วนใหญ่กว่า 75% ไม่ได้อ่านสัญญาจะซื้อจะขาย

จากการสอบถามของทีมงานพบว่ากว่า 75% ไม่ได้อ่านสัญญาจะซื้อจะขาย นั่นหมายความว่าคนส่วนใหญ่ไม่ได้ใส่ใจในเรื่องนี้เท่าไหร่ฮะ ทั้งๆ ที่มันมีความสำคัญมากเลยนะ เท่ากับว่ามี 25% เท่านั้นเอง ที่อ่านสัญญาจะซื้อจะขาย


ทำไมต้องอ่านสัญญาจะซื้อจะขาย?

หลายๆ คนอาจจะสงสัยว่าทำไมเราจะต้องอ่านสัญญาจะซื้อจะขายด้วย นั่นก็เพราะว่าสัญญาจะเป็นตัวผูกมัดระหว่างเรากับโครงการนั้นๆ เมื่อเราเซ็นรับรองไปแล้ว ซึ่งสัญญาจะมีรายละเอียดยิบย่อยเยอะมาก มีหลายข้อ และมักใช้ภาษาทางการ ทำให้เราไม่อยากเสียเวลาทำความความเข้าใจ หรือบางทีก็เกิดจากการที่เซลล์กดดัน ทำให้เราไม่กล้าใช้เวลานานในการอ่านสัญญา ทั้งๆ ที่สัญญาจะซื้อจะขายสำคัญมากๆ แต่บางครั้งเรากลับไม่ได้ตั้งใจและไม่ใส่ใจอ่านเท่าที่ควร

ถามว่าแล้วถ้าไม่อ่านสัญญาจะซื้อจะขาย จะเกิดอะไรขึ้นมั๊ย? ก็ตอบเลยว่าไม่อ่านก็ไม่เป็นไร แต่ถ้ามีเรื่องอะไรขึ้นมา เขาจะยึดตามสัญญาเป็นหลัก ไม่ได้ยึดตามคำพูดหรือความคิดเห็นของเรานะครับ เพราะทำข้อตกลงไปแล้ว ดังนั้นจะรักษาสิทธิของตัวเองให้ดี ก็ต้องศึกษาตั้งแต่ต้นด้วยการอ่านสัญญาให้ละเอียดนะ


เราได้สัญญาจะซื้อจะขายตอนไหน?

เมื่อเราทำการจองเรียบร้อยแล้ว ทางโครงการจะนัดวันเพื่อมาทำสัญญากันอีกรอบนึง โดยวันนี้จะเป็นวันที่เราได้อ่าน “สัญญาจะซื้อจะขาย” และเซ็นรับรองว่าเราจะซื้อบ้านหรือคอนโดนี้จริงๆ 

ขั้นตอนการซื้อบ้านหรือคอนโด

  • เลือกโครงการที่สนใจ
  • เข้าไปดูโครงการ
  • ตัดสินใจจอง
  • ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
  • ผ่อนดาวน์ (สำหรับโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ)
  • ยื่นกู้กับธนาคาร
  • ทำสัญญากู้คอนโดที่ธนาคาร
  • ตรวจรับห้องก่อนโอนกรรมสิทธิ์
  • โอนกรรมสิทธิ์กับโครงการ
  • เข้าอยู่ได้!

ทั้งนี้ทั้งนั้น ขั้นตอนการซื้อบ้านหรือคอนโดของแต่ละโครงการ แต่ละ Developer อาจจะไม่เหมือนกันนะครับ บางเจ้าอาจจะให้ผ่อนดาวน์ก่อน แล้วค่อยทำสัญญา บางเจ้าก็ไม่ต้องผ่อนดาวน์ หรือบางเจ้าทำสัญญาไปสักพักแล้ว ถึงจะค่อยผ่อยดาวน์ก็มี ดังนั้นเราต้องสอบถามและดูเงื่อนไขโครงการที่เราจะซื้อให้ดี ต่อไปเราจะมาดูกันว่าในสัญญา 5 ประเด็นหลักๆ ที่ควรเน้นมีอะไรบ้าง


1. ตรวจสอบราคาและพื้นที่ของสินทรัพย์

มาเริ่มข้อแรกกันเลย ถ้าเราขี้เกียจจะอ่านสัญญา อย่างน้อยๆ หัวข้อ “ตรวจสอบราคาและพื้นที่ของสินทรัพย์” นี้ เราจะปล่อยผ่านไปไม่ได้เลย ผมขอแบ่งเป็น 2 หัวข้อใหญ่ๆ คือ ข้อมูลถูกต้องไหม? กับ ขนาดของพื้นที่เป๊ะรึเปล่า? ซึ่งแต่ละข้อจะมีรายละเอียด ดังนี้

ข้อมูลถูกต้องไหม?

ถ้าไม่รู้จะเน้นอะไร เน้นที่รายละเอียดของบ้านหรือคอนโดที่ซื้อเลยครับ ว่าข้อมูลของสินค้าถูกต้องตามที่ตกลงกันไหม? ยิ่งกรณีที่เรามีการผ่อนดาวน์ ตรงนี้ต้องดูให้ดีๆ ว่ายอดหลังผ่อนดาวน์จบแล้วราคาถูกต้องไหม? ผ่อนดาวน์ตามงวดที่กำหนดไว้หรือเปล่า? สัญญาที่ครบถ้วนสมบูรณ์และไม่หมกเม็ดจะมีการระบุตัวเลขและข้อมูลที่จำเป็นไว้ทั้งหมด เพื่อให้ผู้ซื้อสบายใจ เข้าใจตั้งแต่ต้นครับ โดยปกติข้อมูลสำคัญเหล่านี้จะใส่มาในข้อที่ 1 – 4 ของสัญญาเลยเพราะสำคัญมาก โดยรายละเอียดขึ้นอยู่กับสัญญา และประเภทของสินทรัพย์ 

แล้วสัญญาข้อ 1 – 4 มีอะไรบ้าง

  • สัญญาข้อ 1 ห้องชุด จะมีรายละเอียดว่าเราซื้อห้องชุดเลขที่เท่าไหร่ ชั้นไหน เนื้อที่กี่ตารางเมตร ตารางเมตรละเท่าไหร่ รวมทั้งหมดเป็นราคากี่บาท
  • สัญญาข้อ 2 การชำระราคาซื้อขาย จะบอกว่าเราจ่ายเงินจอง เงินทำสัญญาไปเท่าไหร่ ต้องผ่อนชำระกี่บาท มีเงินดาวน์กี่งวด งวดละเท่าไหร่ ชำระทุกวันที่เท่าไหร่ และชำระงวดแรกวันไหน
  • สัญญาข้อ 3 ผลของการผิดนัด จะเป็นข้อตกลงเมื่อเราผิดนัดชำระครับ แต่ละโครงการก็อาจจะไม่เหมือนกันนะ ขึ้นอยู่กับโครงการที่เราเลือกซื้อ
  • สัญญาข้อ 4 การโอนกรรมสิทธิ์ ก็เป็นเงื่อนไขที่ระบุเอาไว้ หากเราไม่ได้มีการผิดเงื่อนไขใดๆ ก็สามารถโอนกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของห้องได้ เงื่อนไขที่ระบุก็ขึ้นอยู่กับโครงการ บางที่อาจจะไม่เหมือนกัน

*ผมขอย้ำอีกครั้งนึงนะฮะ ว่าสัญญาจะซื้อจะขายแต่ละโครงการอาจจะเหมือนหรือแตกต่างกัน ดังนั้นสัญญาข้อ 1 – 4 ที่กล่าวไปในข้างต้น บางโครงการอาจจะสลับข้อกันก็ได้ หรืออาจจะใช้คำอื่นเป็นหัวข้อในแต่ละข้อก็ได้เช่นกัน

ขนาดของพื้นที่เป๊ะรึเปล่า?

ส่วนขนาดที่ดินหรือพื้นที่มีอะไรที่เราต้องดูบ้าง? สิ่งที่ต้องดูเลยก็คือ ‘ขนาดของพื้นที่’ ตรงกับราคาที่ตกลงกันไหม? และในสัญญามีระบุข้อมูลเพิ่มเติมไว้หรือเปล่าว่า หากวันที่ส่งมอบ ปรากฎว่าพื้นที่ห้องหรือบ้านมีการลดลงหรือเพิ่มขึ้น ‘ผู้ซื้อจะต้องชำระเงินเพิ่มหรือลดลงหรือไม่อย่างไร หากสัญญาที่รัดกุม ข้อมูลตรงนี้จะระบุไว้อย่างละเอียดเลยครับ เพื่อให้ผู้ซื้อเข้าใจ เพราะสมมติอยู่ดีๆ เราซื้อคอนโดห้อง 35 ตารางเมตร วันที่ห้องเสร็จ อ้าว…เพิ่มไปเป็น 36.5 ตารางเมตร แล้วเราโดนเรียกเงินเพิ่มจะได้ไม่ตกใจ หรือถ้าขนาดห้องลดลง เราจะต้องได้เงินคืนด้วย ก็อย่าลืมทักท้วงทางโครงการไปฮะ


2. เงื่อนไขการบอกเลิกการซื้อขาย

ข้อต่อมาที่ผู้ซื้อกังวลหลังจากจ่ายเงินจองและจรดปากกาเซ็นสัญญาไปแล้ว ก็คือเปลี่ยนใจได้ไหม? หรือถ้าเราไม่เปลี่ยนใจ แต่จู่ๆ วันหนึ่งโครงการไม่สามารถสร้างบ้านหรือคอนโดมาขายเราได้จะต้องทำอย่างไร? ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ถูกต้องมีการระบุข้อมูลนี้ไว้ครบถ้วนครับ และเราต้องอ่านอย่างละเอียด ซึ่งการบอกเลิกสัญญา ในสัญญาจะระบุออกมาเป็น 2 กรณี คือ

  1. ผู้จะซื้อบอกเลิกสัญญาเอง
  2. ผู้จะขายบอกเลิกสัญญาเอง

ทั้งสองกรณีมีอยู่ 2 ทางออกคือ ผู้ซื้อได้เงินคืนพร้อมดอกเบี้ย หรือผู้ขายริบเงินพร้อมดอกเบี้ยหรือค่าเสียหายหากมีก็สามารถเรียกได้ (แต่จะได้ไหมอีกเรื่องนึงนะครับ) แล้วมันต่างกันยังไง หรือมีเหตุการณ์อะไรบ้างที่จะเข้าข่ายการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาที่รัดกุมและละเอียดจะชี้แจงเงื่อนไข หรือสถานการณ์ในการยกเลิกสัญญาออกมาเป็นข้อๆ เลยครับ ส่วนใหญ่การยกเลิกจะเกิดขึ้นจาก 3 กรณีคือ

  1. เราเปลี่ยนใจ คือจ่ายเงินจองกับค่าทำสัญญาไปแล้ว แต่จู่ๆ เกิดเปลี่ยนใจไม่อยากได้ขึ้นมา จะสามารถขอเงินดาวน์และเงินทำสัญญาคืนได้หรือไม่?
  2. กู้ไม่ผ่าน ในส่วนนี้คือจะมีทั้งค่าจอง ค่าทำสัญญา และค่าผ่อนดาวน์ เราจ่ายไปหมดแล้ว แต่ดันกูไม่ผ่าน ข้อนี้ก็แล้วแต่โครงการจะพิจารณาครับ ก็จะมีทั้งได้เงินคืนทั้งหมด ได้เงินคืนบางส่วน และไม่ได้เงินคืนเลย แต่โดยส่วนใหญ่แล้วค่าจองกับค่าทำสัญญามักไม่ได้คืน
  3. สร้างช้ากว่ากำหนด เราสามารถยกเลิกการซื้อได้ไหม?

ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการครับ ว่าเขามีเงื่อนไขในสัญญาว่ายังไง จาก 3 ข้อที่กล่าวมาข้างต้น ก็มาจากสัญญาโครงการที่ผมอาศัยอยู่เอง ซึ่งโครงการอื่นๆ อาจจะแตกต่างกันไปได้ ผมถึงอยากให้เพื่อนๆ ได้อ่านสัญญากันไงฮะ เพราะเป็นผลประโยชน์ของเราทั้งนั้น อย่าได้อ่านผ่านๆ และสงสัยอะไรก็ถามเซลล์ได้เลย จะได้ไม่ค้างคา


3. เงื่อนไขการรับประกัน 

เป็นอีกข้อที่ห้ามมองข้ามและต้องดูอย่างละเอียดเลยครับ ว่ามีตรงไหนที่โครงการจะรับประกัน ดูแลซ่อมแซมให้ จนกว่าทุกอย่างกลับเข้าที่เข้าทางหากมีความเสียหาย หรือตรงจุดไหนที่ไม่รับประกัน เพราะเป็นอีกหนึ่งเรื่องที่ทำให้เรามีโอกาสทะเลาะกับโครงการสูงมาก เนื่องจากเราเข้าใจว่าตรงนี้รับประกัน แต่จริงๆ ไม่ใช่ แล้วในเงื่อนไขการรับประกันมีอะไรบ้างที่สัญญาจะระบุไว้ ผมสรุปออกมาดังนี้ครับ

ระยะเวลารับประกัน

โดยทั่วไปจะมีการแบ่งออกเป็น 3 ช่วงครับคือ ระยะเวลารับประกัน 6 เดือน 1 ปี และ 5 ปี หากเป็นวัสดุที่พังง่าย เช่น หลอดไฟ ปลั๊กไฟ สวิตช์ไฟ ฝักบัว และอื่นๆ ที่มีโอกาสพังง่าย จะอยู่ที่ 6 เดือน ส่วนงานสี ความสวยงาม งานสถาปัตย์ ผนัง ระบบสุขาภิบาล พื้นลามิเนต จะรับประกันที่ 1 ปี สมมติว่าสีมีรอยแตกร้าวก่อน 1 ปี มีน้ำรั่วซึม ตรงนี้สามารถเคลมได้จนครบ 1 ปีนับตั้งแต่วันโอน

ทั้งนี้บางสัญญามีระบุไว้ด้วยนะครับว่า ถ้าผู้ซื้อไม่เข้าอยู่เกิน 2 เดือน โครงการไม่รับประกัน เนื่องจากผู้ซื้อทำให้ของเสื่อมเร็วกว่าที่ควรจะเป็น ดังนั้นอ่านรายละเอียดตรงนี้ให้ดีเลย ส่วนที่รับประกันยาวนานที่สุดคืองานโครงสร้างครับ พวกเสาเข็ม ฐานราก คานคอนกรีตเสริมเหล็ก หลังคา พื้นคอนกรีต ผนัง จะอยู่ที่ 5 ปี แต่ไม่รวมงานรั่วซึม

ทั้งนี้ก็แล้วแต่โครงการอีกเช่นกันว่าเขียนสัญญาไว้ยังไง เพราะแต่ละที่ระยะเวลา และของที่รับประกันอาจจะแตกต่างกันครับ

เงื่อนไขการรับประกัน

ในสัญญาจะระบุไว้ชัดเจนเลยครับว่าแบบไหนที่รับประกัน ซึ่งที่รับประกันก็จะเป็นตัวสินค้าที่เราได้ไปครับ โดยดูจากภาพรวมทั้งโครงสร้างและความสมบูรณ์ แต่…ที่ไม่รับประกัน และในสัญญา ‘ระบุไว้’ คือ พื้นดิน หากทรุดตัวตามธรรมชาติ หรือปลวกกิน ตรงนี้ในสัญญาระบุไว้ว่าไม่รับประกัน นอกเหนือจากนี้ในสัญญา จะระบุไว้ด้วยว่าการรับประกันจะหมดลงทันทีเมื่อผู้ซื้อมีการต่อเติมส่วนต่างๆ เข้าไป และต้องอ่านดูให้ดี ว่าหมดประกันแค่บางส่วนที่ต่อเติม หรือหมดประกันทั้งหลัง 


4. โปรโมชั่นและของแถม

ในสัญญาจะระบุชัดเจนเลยว่าบ้านหรือคอนโดที่เราจะซื้อให้อะไรบ้าง ตั้งแต่งานวัสดุพื้น งานผนัง งานฝ้าเพดาน งานประตู-หน้าต่าง งานสุขภัณฑ์ ระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบโทรศัพท์ และระบบสายอากาศทีวีรวม ซึ่งแต่ละหัวข้อเหล่านี้ที่เราเห็น ก็ยังมีหัวข้อย่อยอีก เช่น พื้นห้องทั่วไปเป็นพื้นไม้ลามิเนตสำเร็จรูป พร้อมบัวเชิงผนัง, พื้นห้องน้ำ – ปูกระเบื้องขนาด 60×60 ซม. และพื้นระเบียง – ปูกระเบื้อง ขนาด 30×30 ซม. (เหมือนตัวอย่างในรูปด้านล่างเลยครับ)

แต่สิ่งที่ทำให้เรามีโอกาสทะเลาะกับเซลล์มากที่สุดประเด็นหนึ่งเลยก็คือ ‘ของแถม’ หรือโปรโมชั่นที่ตกลงไว้ และแน่นอนครับ ในสัญญาเขามีการระบุมาแต่แรกแล้ว เพื่อที่จะไม่ให้ผู้ซื้อไปโวยวาย หรือเรียกร้องทีหลัง โดยจะระบุรายการของแถมออกมาชัดเจนเลย ว่าของแถมสำหรับบ้านหลังนี้ หรือห้องนี้มีอะไรบ้าง เช่น เครื่องปรับอากาศแบบ Split Type จำนวน 2 เครื่อง ห้องรับแขก ติดเครื่องปรับอากาศ ขนาดประมาณ 12000 BTU ห้องนอน 9000 BTU ฉากกระจกกั้นส่วนอาบน้ำในห้องน้ำ 1 ชุด เครื่องทำน้ำอุ่น 1 ชุด เฟอร์นิเจอร์จำนวน 2 รายการ คือ ชุดครัว พร้อมเตาไฟฟ้า, เครื่องดูดควัน และอ่างล้างจาน 1 ชุด และตู้เสื้อผ้า 1 ชุด 

สิ่งที่ผู้ซื้อต้องทำคือการตรวจดูให้ระเอียดว่า สิ่งของที่เราตกลงกับเซลล์ครบถ้วนไหม? ขาดตกชิ้นไหนไปรึป่าว? ถ้าพลาดไปแล้วจะไม่สามารถโวยวายหรือเรียกร้องอะไรได้ เพราะมันระบุไว้ในสัญญาอย่างชัดเจนแล้ว ซึ่งโปรโมชั่นก็จะแตกต่างกันไปในแต่ละโครงการครับ


5. ข้อตกลงในการอยู่อาศัย

อีกหนึ่งอย่างที่จะระบุไว้ในสัญญาหรือแนบมาด้วย และเราต้องเซ็นรับทราบ คือ เงื่อนไขการอยู่ร่วมกันในโครงการ เช่น

  • ค่าส่วนกลาง ที่เราต้องจ่ายในแต่ละปี เท่าไหร่จะระบุมาเลย ผู้ซื้อจะได้ไม่งอแงตอนหลังว่าแพงจัง ใช้ไม่คุ้มเลย ขอลดได้ไหม เอ้า! สัญญาเขาก็เขียนไว้แล้ว อ่านก่อนสิเธอ ซึ่งในสัญญาก็จะมีระบุว่าค่าส่วนกลางเอาไปทำอะไร และอื่นๆ ที่สำคัญ
  • บางโครงการจะมีการระบุไว้เลยว่า ห้ามนำมาประกอบธุรกิจในรูปแบบของการเปิดบริษัท หรือเปิดกิจการ (แต่ไม่รวมถึงการเช่ารายเดือนนะครับ) ถ้าเราเจอเพื่อนบ้านเปิดออฟฟิศจริงจัง ก็แจ้งไปยังนิติฯ หมู่บ้านเลย สัญญาที่ละเอียดจะระบุบทลงโทษไว้ อย่างหมู่บ้านผมเสียค่าปรับ 300,000 บาทแน่ะครับ
  • ส่วนใหญ่ถ้าอยากแก้ไขต่อเติมตกแต่งหรือดัดแปลงห้อง ซึ่งอาจก่อให้เกิดความเสียหายหรือรบกวนต่อเจ้าของร่วม ต้องยื่นแบบในการแก้ไขต่อเติมตกแต่งให้แก่นิติบุคคลพิจารณาก่อนเสมอ
  • อื่นๆ แล้วแต่โครงการ 

รายละเอียดมีอีกมากมาย แล้วแต่รายละเอียดที่โครงการระบุ อ่านไว้ก็ดีครับ เพื่อรักษาสิทธิ์ของตัวเอง และของคนอื่นในการอยู่ร่วมกัน ถ้าเราอยากได้เพื่อนบ้านที่น่ารัก เราก็ต้องเป็นเพื่อนบ้านที่น่ารักก่อนนะ


คำถามยอดฮิต

เรามาดูคำถามสุดฮิต ที่คำตอบมีในสัญญาอยู่แล้ว (แต่ไม่มีใครอ่าน) กันฮะ

ซื้อคอนโดสักห้องจะได้ที่จอดรถกี่คัน?

ตอบ ในสัญญาจะระบุไว้ว่าเรามีสิทธิได้รับบัตรผ่านเข้าออกพื้นที่จอดรถกี่คัน นอกจากนี้ยังบอกด้วยว่าเป็นการจอดรถหมุนเวียนแบบไม่ประจำ ดังนั้นเราสามารถวนจอดตรงไหนก็ได้ที่มีพื้นที่ว่างให้เราจอด ส่วนใหญ่ 1 ห้องจอดได้ 1 คัน แต่ถ้า 2 ห้องนอน ก็ขึ้นอยู่กับโครงการว่าให้จอดได้กี่คันครับ

กู้ไม่ผ่านคืนเงินไหม?

ตอบ ข้อนี้ขึ้นอยู่กับโครงการที่เราซื้อเลยครับ แต่ละโครงการจะไม่เหมือนกัน อาจพิจารณาเป็นกรณีไป มีทั้งคืนเงืนทั้งหมด หรือคืนเงินบางส่วน เช่น ค่าผ่อนดาวน์ แต่ค่าจองและค่าทำสัญญาไม่คืน และบางที่ไม่คืนเงินเลยก็มี

แปลนห้องเป็นยังไง?

ตอบ ทั้งแปลนห้อง และแปลนอาคารชั้นที่ห้องเราอยู่จะมีระบุในสัญญา โดยจะระบุว่าห้องเลขที่อะไร แปลนเป็นยังไง มีห้องอะไรบ้าง มีความกว้างและความยาวประมาณเท่าไหร่ มีประตูทั้งหมดกี่บาน ตอนแรกผมคิดว่าข้อนี้จะไม่มีคนถาม แต่มีคนที่ไม่รู้จริงๆ ครับ เหมือนไปซื้อ จ่ายเงิน แต่ไม่ได้สนใจว่าแปลนห้องเป็นยังไงก็มีนะ

เรียกโอนกรรมสิทธิ์ก่อนกำหนดแล้วเราไม่พร้อมทำยังไง?

ตอบ โดยปกติแล้วผู้จะขายจะแจ้งกำหนดเวลาและสถานที่โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้จะซื้อทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน ถ้าเราไม่ไปดำเนินการโอนตามเวลา ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใดก็ตาม ทางโครงการมีสิทธิยกเลิกสัญญาของเราและริบเงินที่เราจ่ายไปแล้วทั้งหมดได้

เสร็จช้ากว่ากำหนดจะเรียกค่าปรับได้ไหม?

  • ถ้าการก่อร้างต้องหยุดลงโดยที่ไม่ใช่ความผิดของโครงการ อันนี้ขยายเวลาก่อสร้างได้ (แต่ไม่เกินระยะเวลาการก่อสร้างที่ต้องหยุดไป) แต่ต้องแจ้งเหตุผลพร้อมหลักฐานเป็นหนังสือให้เรารู้ภายใน 7 วันด้วย 
  • แต่ถ้าเป็นกรณีที่วัสดุอุปกรณ์ก่อสร้างขาดแคลน  ขาดแคลนแรงงานก่อสร้าง สามารถขยายระยะเวลาแล้วเสร็จตามสัญญาออกไปได้อีกไม่เกิน 90 วัน นับแต่วันครบกำหนดเสร็จตามสัญญา 
  • กรณีที่ไม่สามารถสร้างโครงการต่อไปได้ ไม่ว่าจะเหตุสุดวิสัย ไม่ได้รับใบอนุญาต หรืออะไรก็ตาม โครงการต้องคืนเงินที่เราได้จ่ายไปทั้งหมด พร้อมดอกเบี้ย (ตามที่ระบุไว้ในสัญญาถ้ามี)
  • หากเกิดความล่าช้า บางโครงการก็จะจ่ายค่าปรับให้กับผู้ซื้อแบบรายวัน เป็น 0.01% ของราคาซื้อขาย จนกว่าจะมีการสร้างเสร็จ หรือทำการส่งมอบให้ผู้ซื้อเป็นที่เรียบร้อย

สรุปคือถ้าครบระยะเวลาที่ขยายออกไปแล้วยังไม่แล้วเสร็จก็สามารถเรียกค่าปรับได้


ถ้าถามว่าสัญญามีผลทางกฎหมายไหม? หรือกรณีที่เรายกเลิกสัญญาไม่ซื้อแล้วเราจะโดนโครงการฟ้องไหม? ในทางกฎหมายนั้น เพียงแค่ผู้ซื้อตกลงกับผู้ขายด้วยวาจาว่าจะซื้อหรือจะขายทรัพย์สินให้กัน โดยมีการวางเงินมัดจำ ก็ถือว่าได้มีการตกลงสัญญาผูกมัดการซื้อขายอยู่แล้ว แต่การทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย” เป็นลายลักษณ์อักษร ก็เพื่อเป็นหลักฐานเอาไว้อ้างอิงในการทำธุรกรรมต่อไป เช่น การยื่นกู้ธนาคาร เป็นต้น

หากผู้ซื้อหรือผู้ขายเบี้ยวสัญญา เช่น ผู้ซื้อหนีหายไปไม่ยอมมารับโอนตามกำหนด สิ่งที่ผู้ขายทำได้คือการริบเงินมัดจำ หรือผู้ซื้อไม่สามารถส่งมอบได้ ก็ต้องเสียค่าปรับหรือดอกเบี้ยให้กับผู้ซื้อ หรือดำเนินการตามที่ระบุไว้ในสัญญา “ซึ่งเป็นการทำข้อตกลงร่วมกัน” อันนี้จะไม่มีผลทางกฎหมายอาญา ไม่สามารถแจ้งความให้ติดคุกหรือบังคับให้มาซื้อได้ฮะ

แต่หากเกิดข้อขัดแย้งกัน ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งคิดว่าถูกเอารัดเอาเปรียบ จนทำให้เกิดความเสียหาย เสียผลประโยชน์ เช่น ถูกผู้ขายริบทั้งเงินมัดจำ เงินจอง และเงินดาวน์ที่ผ่อนไป ตรงนี้สามารถฟ้องศาลแพื่อให้ช่วยไกล่เกลี่ยได้ครับ


ทั้งหมดนี้เป็น 5 ประด็นหลักๆ ที่ทำให้เราโฟกัสไปยังรายละเอียดในสัญญาได้ง่ายขึ้น ครอบคลุมขึ้นและไม่งงถึงจะขี้เกียจอ่านสัญญายังไง ก็อยากจะให้เน้นนิดนึงฮะ หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์กับเพื่อนๆ นะฮะ อ่านสัญญาดูให้ดีๆ ก่อนจะเซ็น ผมเตือนแล้วน้าาา 😄


Related posts
สาระอสังหา

เปิดอาณาจักร 75 ปี กลุ่มเซ็นทรัล ตั้งแต่ร้านเล็กๆ ไปจนถึงห้างไซส์ใหญ่ ที่ทุกคนชอบช้อป!

สาระอสังหา

แชร์ประสบการณ์ "ขายบ้านเองครั้งแรก" ต้องรู้อะไรบ้าง?

สาระอสังหา

‘คอนโดเงินเหลือ’ คืออะไร? ทำไมกูรูการเงินทั้งหลายถึงเตือนว่า ‘คิดให้ดีๆ ก่อนจะลงทุน’

สาระอสังหา

10 Developer อสังหาฯ กับการเลือก "บริษัทนิติบุคคล" เจ้าไหนใช้อะไรบ้าง?