หลายคนน่าจะเห็นข่าววันนี้กันแล้ว กับการที่ศาลปกครองสูงสุดสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างของโครงการคอนโดหรูติดแยกอโศก “Ashton Asoke” จากที่ก่อนหน้านี้สองปีที่แล้ว เรื่องไปถึงศาลปกครองกลาง ก็มีคำสั่งเพิกถอนเช่นเดียวกัน
เคสนี้ถือว่าน่าสนใจในวงการอสังหามากๆ และเป็นเคสใหญ่ทีเดียว ใครที่สงสัยว่าเกิดอะไรขึ้น ทำไมคอนโดสร้างเสร็จแล้วและลูกบ้านเข้าอยู่กันมาเป็นปีๆ ถึงถูกเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง 🤔
ที่ผ่านมาเกิดอะไร แล้วเรื่องจะจบลงตรงไหน?? เราเลยขอสรุปเรื่องราวของเหตุการณ์นี้แบบคร่าวๆ ย้อน Timeline ของเรื่องคอนโดนี้จนถึงปัจจุบันกันครับ
– 1 –
เริ่มจากประมาณ 2014 อนันดาได้เตรียมที่จะเปิดโครงการคอนโด Ashton Asoke เป็นอาคารสูง 50 ชั้น ที่บริเวณใกล้สี่แยกอโศก บนถนนอโศกมนตรี (สุขุมวิท 21) ติดกับรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีสุขุมวิท ถือว่าเป็นโครงการที่ทำเลดีมากๆ ครับ ติดทั้งรถไฟฟ้า 2 สาย อยู่ใจกลางเมือง
– 2 –
ปกติที่ดินสำหรับการทำคอนโดหลายๆ โครงการจะใช้วิธีรวมที่ดินหลายๆ แปลงเข้าด้วยกัน เพื่อให้เป็นพื้นที่ขนาดใหญ่ เพื่อมีพื้นที่พอให้สร้างตึก อย่างของที่นี่ ก็จะเป็นการรวมที่ดินประมาณ 3 แปลงเข้าด้วยกัน เพื่อให้ได้พื้นที่ขนาด 2 ไร่กว่า
แต่ปัญหาก็คือ ที่ดินแต่ละแปลง บางแปลงก็ติดแค่ซอยเล็กๆ ที่เป็นซอยย่อยของซอยสุขุมวิท 19 ที่อยู่ด้านหลังถัดออกไป และบางแปลง เป็นที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกเลยด้วยซ้ำ แต่ ห๊ะ ที่ดินอะไรไม่มีทางเข้าออก??
– 3 –
อันนี้ก็ต้องย้อนกลับไปครับ จริงๆ ที่ดินแปลงนี้เดิมที มันก็ติดกับถนนอโศกมนตรี หรือสุขุมวิท 21 เนี่ยแหละ เรียกได้ว่าทำเลก็ดีเลย
แต่ทีนี้พอมีรถไฟฟ้ามาสร้าง เกิดการเวนคืน ที่ดินแปลงนี้ก็โดนเวนคืนบางส่วนทำให้ด้านหน้าถูกตัดหายไป กลายเป็นที่ดินไม่ติดถนนในเวลาต่อมา ที่ดินส่วนที่เวนคืน ก็กลายมาเป็นรถไฟฟ้าสถานีสุขุมวิท รวมถีงที่จอดรถด้านบน
– 4 –
อ๊ะ แต่ก็รวมแปลงที่ดินกันแล้วหนิ ก็ยังมีทางไปออกซอยสุขุมวิท 19 ได้นี่นา อย่างงี้ก็สร้างตึก แล้วไปออกซอยสุขุมวิท 19 ได้สิ ไม่น่าจะมีปัญหาอะไร
ตรงนี้ก็ต้องบอกว่า ต้องมาดูกฎหมายผังเมืองบ้านเราครับ ซึ่งกฎหมายบ้านเราบอกไว้ว่า ไม่ใช่ทุกที่ ที่จะสร้างตึกสูงได้นะ!! ถ้าที่คุณไปอยู่ในซอยเล็กๆ รถดับเพลิงเข้าไม่ได้ สร้างตึกสูงมันอันตราย อย่าเลย เลยกำหนดไว้ว่า ถ้าคุณจะสร้างตึกสูงเนี่ย คุณต้องมีที่ดิน แล้วด้านที่ติดถนนใหญ่ต้องกว้าง 12 เมตรขึ้นไป เพื่อที่จะทำทางขนาด 12 เมตรให้รถดับเพลิงเข้ามาที่ตัวอาคารได้ ส่วนถนนใหญ่ที่ว่าเนี่ย ก็ต้องเป็นถนนใหญ่ 18 เมตรขึ้นไปด้วยเหมือนกันนะ
มาถึงตรงนี้ จะเห็นแล้วว่าที่ดินตรงนี้ ถึงจะมีทางเข้าออก แต่ก็ยังสร้างตึกสูงไม่ได้
– 5 –
แต่!! แต่ครับ ยังมีแต่ ถ้าเป็นอย่างงั้น ที่ดินแปลงที่ติดถนนอโศกมนตรีที่ถูกเวนคืนก็โคตรน่าสงสารเลยสิ จากเคยมีที่ดินติดถนนใหญ่ใจกลางเมืองอยู่ดีๆ อยู่ๆ กลายเป็นที่ตาบอด จากจะขายได้ตารางวาละ 2 ล้าน กลายเป็นที่ทำอะไรไม่ได้เลยหรอ จะให้มาเป็นที่เลี้ยงยุงลายอยู่ข้าง Terminal 21 แบบนี้เนี่ยนะ!!
จริงๆ ทางรฟม.ที่เวนคืนที่ดินไป ก็ไม่ได้ใจร้ายขนาดนั้นซะทีเดียวครับ ยังมีข้อกำหนดที่บอกไว้ว่า “ที่ดินซึ่งถูกเวนคืนเพื่อก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าของรฟม. อนุญาตให้ผ่านทาง ได้แก่ ที่ดินก่อนถูกเวนคืนติดทางสาธารณะ ภายหลังถูกเวนคืนทำให้ไม่มีทางเข้า-ออก” หรือสรุปก็คือ ถ้าที่ดินโดนเวนคืนไปแล้วทำให้ที่กลายเป็นที่ตาบอดไม่มีทางเข้าออก สามารถใช้ที่ดินรฟม.เป็นทางเข้าออกได้
อย่างที่ดินตรงนี้ก่อนจะมาเป็น Ashton ก็มีการใช้พื้นที่จอดรถของสถานี เป็นทางสำหรับเข้าออกที่ดินเดิมครับ โดยมีขนาดทางเข้ากว้าง 6.4 เมตร
– 6 –
แต่แน่นอนว่า 6.4 เมตรก็ยังไม่พอกับที่กฎหมายกำหนด มาถึงตรงนี้ ทางโครงการ ก็เลยมีการคุยกับทางรฟม. เพื่อย้ายทางเข้าออกไปอีกฝั่งของลานจอด เพื่อให้ทำทางได้กว้างขึ้น และทำทางกว้าง 13 เมตร เข้าออกจากที่ดินไปถนนอโศกมนตรี เพื่อให้มีพื้นที่ติดถนนใหญ่มากกว่า 12 เมตร แล้วสร้างตึกสูงได้ตามที่กฎหมายกำหนด โดยที่ดินของ รฟม. ก็ยังเป็นของ รฟม.นะ แต่จะให้สิทธิใช้ในการเป็นทางผ่าน
🌟🌟 เท่าที่ทีมงานหาข้อมูลมา ทางที่ รฟม. ทำให้ปกติจะมีขนาดความกว้าง 4 เมตร ถ้าต้องการมากกว่านี้จะมีการคิดค่าใช้จ่ายเพิ่ม (มีเขียนอยู่ในกฎชัดเจน) ตรงนี้เข้าใจว่าทางโครงการได้จ่ายเงินเพิ่มไปประมาณ 90 กว่าล้านบาท ซึ่งสรุปสุดท้ายก็คือทางรฟม.อนุญาตให้ใช้พื้นที่เป็นทางเข้าออกกว้าง 13 เมตรให้
– 7 –
และเพื่อความชัวร์ จะสร้างโครงการใหญ่ ที่ดินที่ใช้ที่ดินรฟม.เป็นทางเข้าออกแบบนี้จะสร้างได้ไหมนะ โครงการเลยทำหนังสือถามไปยังกรมโยธาธิการและผังเมืองด้วยเช่นกัน ซึ่งก็ได้คำตอบมาว่า
ก็คือจากข้อกำหนดที่ต้องมีที่ดินส่วนที่ติดถนนใหญ่ หน้ากว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตรเพื่อใช้เป็นทางเข้าออกของรถดับเพลิง แม้ที่ดินจะไม่ได้อยู่ติดถนนสาธารณะ แต่ถ้ามีที่ดินแปลงอื่นที่ใช้เข้าออก แล้วหน้ากว้าง 12 เมตร และสามารถใช้เป็นทางเข้าออกได้ไปตลอดอายุของอาคาร ก็ถือว่ายังเป็นไปตามกฎกระทรวง แปลง่ายๆ ว่าสามารถใช้ทางเข้าออกของรฟม. เพื่อเป็นทางเข้าที่ดินสำหรับสร้างตึกสูงได้นั่นเอง แต่ทางต้องอยู่ตลอดอายุตึกนะ
– 8 –
หลังจากนั้นในช่วงปลายปี 2014 โครงการก็ได้มีการเปิดขาย เรียกได้ว่าช่วงนั้นคนแย่งกันจองเลยทีเดียว กับคอนโดแบรนด์ระดับท็อปของอนันดาอย่าง Ashton มาในทำเลที่ก็เรียกได้ว่าน่าจะหาไม่ได้อีกแล้ว
บวกกับความเท่ของตึกสไตล์อนันดา และแปลนห้องที่โดดเด่นอย่างห้อง 2 ห้องนอนกระจกโค้งรอบทิศของที่นี่ ที่ตอนนั้นใครเห็นก็ว้าว ใครที่จองห้อง 2 ห้องนอนได้ไปก็บวกราคาขายต่อได้กำไรกันเป็นแถว ตัวโครงการก็ SOLD OUT ไปได้ตั้งแต่เปิดขายอย่างไม่ยากเย็น
ซึ่งหลังจากนั้น การขอ EIA เพื่อก่อสร้างก็ผ่านตามปกติ โครงการก็ได้เริ่มทำการก่อสร้าง
– 9 –
ในช่วงปี 2016 ระหว่างที่ตึกกำลังก่อสร้าง สมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน และตัวแทนชุมชนถนนสุขุมวิท 19 แยก 2 ได้ฟ้องกับศาลปกครองกลางให้เพิกถอนใบอนุญาตการก่อสร้าง รวมไปถึงเพิกถอนการที่รฟม.อนุญาตให้ใช้ที่ดินเป็นทางเข้าออกโครงการ โดยยื่นฟ้องหน่วยงานรัฐ 5 แห่ง เพราะมองว่าตึกนี้ขออนุญาตไม่ถูกต้องจากการที่ที่ดินไม่ได้ติดกับถนนใหญ่
– 10 –
ผ่านมาถึงช่วงปลายปี 2017 หลังจากผ่านไป 3 ปี ตึกได้สร้างเสร็จเป็นที่เรียบร้อย เริ่มเรียกลูกบ้านที่ซื้อไว้เข้ามาทำการตรวจห้อง แต่ก็เริ่มมีเรื่องแปลกเกิดขึ้น คือทางโครงการไม่สามารถโอนห้องให้กับลูกบ้านได้ เนื่องจากตึกยังไม่ได้มีใบอนุญาตในการเปิดใช้อาคาร หรือ “อ.6” ที่จะต้องได้รับอนุญาตจากทางกทม. ซึ่งทางกทม. ณ ตอนนั้นได้แจ้งว่าเนื่องจากโครงการยังปฏิบัติตามข้อกฏหมายเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมไม่ครบถ้วน รวมไปถึงมีคดีฟ้องร้องอยู่ด้วย จึงต้องรอบคอบรัดกุมก่อนอนุมัติ
ซึ่งถ้าว่ากันตามจริงในตอนนั้น นอกจากเรื่องคดีฟ้องร้องโครงการก็มีหลายจุดที่ต้องปรับ อย่างเช่นพื้นที่สีเขียวในโครงการที่ไม่ได้ตรงตามที่ยื่นขอ eia ไว้ ทำให้จากสวนหินอ่อนด้านข้างของโครงการ สุดท้ายต้องถูกทุบทิ้ง เพื่อเปลี่ยนมาเป็นปลูกต้นไม้ ให้ได้พื้นที่สีเขียวตามที่กฎหมายกำหนดแทนครับ
– 11 –
ล่วงเลยมาจนช่วงเดือนมีนาคม 2018 ผ่านมา 6 เดือนก็ยังไม่สามารถเปิดโอนโครงการได้ ซึ่งเป็นกำหนดเสร็จของโครงการตามในสัญญา จน CEO ของทางอนันดา คุณชานนท์ เรืองกฤตยาต้องออกมาทำคลิปขอโทษลูกค้า และมีการประกาศเลื่อนโอนออกไป พร้อมส่วนลด 7.5%/ปี จากจำนวนเงินดาวน์ที่ลูกค้าจ่ายไปแล้ว ส่วนลูกค้าที่ต้องการเปลี่ยนที่ก็สามารถเลือกเป็นโครงการอื่นของอนันดาแทนได้ รวมไปถึงลูกค้าที่ต้องการขอเงินคืน ก็สามารถคืนได้เช่นกัน
– 12 –
จนกระทั่งในเดือนมิถุนายนปี 2018 ทางด้านกทม.ก็ได้เซ็นเอกสาร อ.6 สามารถเปิดใช้งานอาคารเป็นที่เรียบร้อย โครงการก็เริ่มโอนและให้ลูกบ้านเข้าอยู่ ทุกอย่างก็เหมือนจะไม่มีปัญหา หลายคนก็ลืมไปแล้วว่ามีเรื่องฟ้องร้องกันอยู่ที่ยังไม่จบ (ทีมงานเองก็ลืมเช่นกัน)
– 13 –
30 กรกฎาคม 2021 หลังจากผ่านมา 3 ปี ศาลปกครองกลางได้มีคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตการก่อสร้าง เนื่องจากที่ดินไม่มีด้านใดของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนใหญ่ แล้วทำไมที่ดินถึงไม่มีส่วนติดถนนใหญ่?
ก็เพราะศาลพิจรณาว่า การที่รฟม.นำที่ดินไปให้โครงการใช้เป็นทางเข้าออก ไม่ได้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของการเวนคืนเพื่อใช้ในกิจการรถไฟฟ้า แต่เป็นประโยชน์ทางธุรกิจกับของโครงการเอง ซึ่งถึงแม้จะมีการจ่ายเงินค่าใช้ที่ดินก็ตาม ดังนั้นศาลจึงตัดสินว่ารฟม.ไม่สามารถอนุญาตให้ใช้ที่ดินเป็นทางเข้าออกได้ จึงเท่ากับโครงการก็ไม่มีทางเข้าออกจากจากถนนอโศกมนตรี ก็ไม่สามารถสร้างตึกสูงได้นั่นเอง
– 14 –
ทางด้านอนันดาก็ได้ออกมายืนยันในวันเดียวกันว่าทางโครงการได้ทำทุกอย่างถูกต้องตามขั้นตอนของกฎหมาย โดยผ่านการพิจารณาและเห็นชอบจากส่วนงานราชการที่เกี่ยวข้องในทุกภาคส่วน
– 15 –
สุดท้ายในปี 2021 เรื่องนี้ยังไม่จบครับ เพราะนี่ยังเป็นคำตัดสินของศาลปกครองกลาง โดยทางอนันดาจะใช้สิทธิอุทธรณ์ไปศาลปกครองสูงสุดต่อไป ทำให้คำสั่งศาลปกครองกลางตอนนี้จะยังไม่มีผลบังคับใช้จนกว่าจะมีคำตัดสินของศาลปกครองสูงสุด
ดังนั้นถ้าถามว่าต้องทุบไหม คำตอบก็คือยังครับ รอดูศาลต่อไปก่อน
– 16 –
เวลาผ่านไป 2 ปี จนกระทั่งวันนี้ (27 กรกฎาคม 2023) ศาลปกครองสูงสุดก็มีคำตัดสินออกมาครับ โดยก็จะคล้ายคลึงกับศาลปกครองกลาง คือมีคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างเช่นเดียวกัน ด้วยเหตุผลว่า ที่ดินของ รฟม.ไม่อาจนํามาให้บริษัทฯ หรือ เอกชนใช้ในการทําโครงการได้ จึงทําให้หน่วยงานของรัฐไม่อาจออกใบอนุญาตในการก่อสร้าง จึงมีผลให้ใบอนุญาตไม่ชอบด้วยกฎหมาย
ซึ่งศาลปกครองสูงสุด ถือว่าเป็นศาลสุดท้าย คดีนี้จึงถือเป็นอันสิ้นสุดครับ
– 17 –
อนันดาว่าอย่างไรบ้าง??
ทางอนันดาก็เพิ่งออกมาแถลงอีกรอบช่วงเย็นที่ผ่านมาครับ ยืนยันว่าการขอก่อสร้างทำถูกต้องตามกฎหมายทั้งหมด รวมถึงมีการทำหนังสือไปถามหน่วยงานต่างๆ กว่า 7 หน่วยงาน มีใบขออนุญาต 9 ฉบับ และได้รับการอนุญาตเป็นที่เรียบร้อยทั้งหมด
ซึ่งผลการตัดสินออกมาเป็นแบบนี้ทางอนันดาก็ต้องเคารพการตัดสินของศาลครับ แต่เรื่องนี้อนันดาก็เป็นหนึ่งในผู้เสียหายร่วมกับลูกบ้านเช่นกัน จากการที่ขอใบอนุญาตถูกต้องแต่ถูกเพิกถอนทีหลัง
– 18 –
แล้วจะยังไงกันต่อ ทุบไม๊??
ถ้าว่ากันแบบตามตรง การที่ไม่มีใบอนุญาตก่อสร้าง worst case ก็ต้องทุบครับ แต่ว่าสำหรับเคสนี้ ผลกระทบค่อนข้างเยอะทีเดียว จากจำนวนลูกบ้าน 668 ยูนิตที่ครอบครองโฉนดอย่างถูกต้อง รวมมูลค่าก็หลักหลายพันล้านจากการเป็นคอนโดหรูกลางเมือง
ดังนั้นความเสียหายที่ตามมาก็ค่อนข้างมหาศาลมากๆ ซึ่งถ้าความผิดไปอยู่ที่หน่วยงานรัฐที่ออกใบอนุญาต หน่วยงานรัฐจะต้องจ่ายค่าเสียหายหรือไม่? อันนี้ก็เป็นคำถามที่ตามมาอีกเช่นกัน
ดังนั้นการทุบอาจจะไม่ใช่เรื่องง่ายๆ และน่าจะต้องใช้เวลาอีกสักพักใหญ่ๆ
ซึ่งด้วยความที่คดีเพิ่งตัดสินสดๆ ร้อนๆ ทางอนันดาก็ขอเวลา 14 วันเพื่อหาทางออกครับ ว่าจะไปคุยกับหน่วยงานต่างๆ ที่เกี่ยวข้องทั้ง กทม. และ รฟม. ว่าจะทำอะไรได้บ้าง แล้วมีทางออกอย่างไรให้กับลูกบ้าน
– 19 –
แบบนี้กระทบใครบ้าง??
อันดับแรกก็อนันดาเองครับ ถึงแม้ว่าห้องที่อนันดาถืออยู่จะเหลืออยู่ไม่มาก (ขายไปแล้ว 87%) แต่ก็ต้องยอมรับว่ากระทบความเชื่อมั่นของอนันดาไปเต็มๆ
แต่ที่น่าสนใจก็คือ เคสนี้ก็ไม่ใช่ที่แรกและที่เดียวที่ทางเข้าคอนโดมีการใช้ที่ดินของ รฟม./ที่ดินเวนคืนครับ ก่อนหน้านี้ก็มีบางโครงการทำลักษณะเดียวกัน ดังนั้นจากคำตัดสินของศาล ก็อาจจะกระทบกับโครงการอื่นๆ ได้เช่นเดียวกันหรือเปล่า?
แต่คนที่น่าสงสารที่สุดก็คือลูกบ้านครับ จะทุบไม่ทุบ เมื่อไหร่ไม่รู้ แต่ลูกบ้านรับเคราะห์ไปแล้วตั้งแต่คดีเป็นเรื่องขึ้นมา เพราะแน่นนอน เกิดเรื่องแบบนี้จะขาย ขยับขยาย หมุนเงิน ทำอะไรไม่ได้เลยครับ เพราะก็คงไม่มีใครมาซื้อของที่ยังติดคดีแบบนี้ ราคาอสังหาที่ควรขยับขึ้นในแต่ละปีก็นิ่งครับ และลูกบ้านที่ผ่อนก็ไม่สามารถ Refinance ได้อีก เพราะธนาคารก็มองว่าที่นี่มีความเสี่ยง ก็จะเจอดอกเบี้ยที่สูงไปเรื่อยๆ
รวมไปถึงเรื่องของจิตใจ ที่บ้านที่ตั้งใจเก็บเงินซื้อมา อยู่ๆ ก็มาโดนคดีเฉย อันนี้น่าเห็นใจเจ้าของจริงๆ ครับ
สุดท้ายเรื่องนี้ก็ยังไม่จบ
สุดท้ายเรื่องนี้ก็ยังไม่จบ ถึงแม้ว่าคดีที่ศาลปกครองสูงสุดจะสิ้นสุด สั่งเพิกถอนแล้ว แต่ก็ยังมีเรื่องอื่นต่อคือหน่วยงานไหนต้องรับผิดชอบ?? หลังจากนี้ทางอนันดาก็จะต้องไปหารือกับหน่วยงานต่างๆ กันต่อครับว่าทางออกจะเป็นอย่างไร หรือถึงขั้นมีการฟ้องกลับหรือไม่ อย่างที่บอกไปว่าทางอนันดาขอเวลาตรงนี้ 14 วัน
แล้วเรื่องก็ดูน่าจะยังใช้เวลาไปอีกสักพักครับ
อ้างอิง
ประกาศการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย เรื่อง กำหนดประเภทการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทยเป็นทางผ่าน พ.ศ. 2565 https://drive.google.com/file/d/1YYhsfC2U6SvwS80nb6E7CRptDZf7ErYb/view?usp=sharing
แบบฟอร์มและขั้นตอนการขออนุญาตใช้ประโยชน์ในที่ดินของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทยเป็นทางผ่าน : https://www.mrta.co.th/th/guide-for-people/11716
ข่าวเพิกถอน 2023 : https://www.matichon.co.th/economy/news_4102324
ข่าวเพิกถอน 2021 : https://isranews.org/article/isranews-news/101014-Administrative-Court-ASHTON-ASOKE-news.html
ข่าวมี.ค 2018 : https://www.prachachat.net/property/news-135903
ข่าวมิ.ย. 2018 : https://www.prachachat.net/property/news-176460
Eia ของโครงการ : https://drive.google.com/file/d/1YXqbuVOF7V0UDtaDHtLtg62rKGv318sU/view?usp=sharing
คำพิพากษาศาลปกครองกลาง : https://drive.google.com/file/d/1YYIjgb58UJb4DyYABtuzLBeAVCBycCk7/view?usp=sharing