สาระอสังหา

‘คอนโดเงินเหลือ’ คืออะไร? ทำไมกูรูการเงินทั้งหลายถึงเตือนว่า ‘คิดให้ดีๆ ก่อนจะลงทุน’

ช่วงสองสามวันนี้เห็นกระทู้พันทิปพูดถึงคอนโดเงินเหลืออีกแล้ว บางคนอาจจะสงสัยว่ามันคืออะไร หรือคือได้ยินชื่อคอนโดเงินเหลือผ่านๆ วันนี้ LivingPop ขอหยิบเรื่องนี้มาคุยกันครับ 🏢💰

ปกติการลงทุนเพื่อความมั่งคั่งในอนาคต คือสิ่งที่มนุษย์เงินเดือนหลายคนใฝ่ฝัน การลงทุนของแต่ละคนก็มีแนวทางต่างกัน บางคนลงทุนในกองทุน ลงทุนในหุ้น ลงทุนในคริปโตฯ หรือบางคนเลือกที่จะลงทุนด้วยการซื้อคอนโดปล่อยเช่า

ความคิดที่จะลงทุนไม่ผิดครับ แต่ถ้าจะผิดก็คือเราเลือกลงทุนกับสิ่งที่เราไม่เข้าใจ หรือลงทุนกับสิ่งที่ต่ำกว่ามูลค่าความเป็นจริง สิ่งที่ผมกำลังจะมาเล่าในวันนี้คือการที่ หลายคนตัดสินไปลงทุนกับ ‘คอนโดเงินเหลือ’ หรือ ‘คอนโดเงินทอน’ ครับ

ทำไมคอนโดเงินเหลือ ถึงไม่ใช่การลงทุน ทำไมกูรูการเงิน หรือบริษัทสินเชื่อเองต่างก็เตือนว่า อย่าเข้าไป ลองมาดูกัน



คอนโดเงินเหลือคืออะไร?


“คอนโดเงินเหลือไม่ใช่เงินเหลือ แต่เป็นคอนโดกู้เงินเกิน”


ตรงนี้อาจจะยาวไปสักนิด แต่ผมขออธิบายให้ชัดเจนที่สุดแบบนี้นะครับ คอนโดเงินเหลือถ้าจะว่ากันง่ายๆ ก็คือคอนโดที่เรากู้มาเกินราคาห้องที่ต้องจ่ายกับโครงการ แล้วมีเงินที่เรียกว่าเงินเหลือ เงินทอน เงินเกิน แคชแบ็ค หรืออะไรก็ตามกลับมาให้เราเอาไปใช้


แล้วเกิดขึ้นได้อย่างไร??


ปกติทางธนาคารจะมีการประเมินราคาห้องก่อนปล่อยกู้ ซึ่งบางที่ราคาประเมินอาจจะสูงกว่าราคาขายจริง โครงการก็จะใช้ทริกตรงนี้ให้ยื่นกู้ในราคาที่สูงกว่าราคาขาย เพื่อให้มีส่วนต่างเป็นเงินเหลือออกมานั่นเองฮะ คอนโดเงินเหลือที่เห็นกันส่วนใหญ่ ก็จะมี 2 แบบแบ่งเป็น ‘คอนโดที่เรากู้เงินมาเกินมูลค่า’ หรือ ‘คอนโดที่เรากู้เงินมาพอดีกับมูลค่า…แต่ได้ส่วนลด’

💰 มาที่แบบแรกก่อนนะครับคือ ‘คอนโดที่เรากู้เงินมาเกินมูลค่า’

สมมติว่าคอนโดหนึ่งมีมูลค่าจริงๆ คือ 6 แสนบาท แต่นายหน้าบอกกับเราว่าคอนโดนี้มูลค่า 1 ล้านบาท แต่ถ้าซื้อกับเราเดี๋ยวลดให้ 2 แสนบาท แล้วเอาส่วนต่างไปเลยเป็นเงินเหลือ พอยื่นกู้กับธนาคารไป 1 ล้านบาท เจ้าของโครงการก็ได้เงินมาตามที่ต้องการคือ 8 แสนบาท เจ้าของได้กำไรเพิ่มมาอีก 2 แสนบาท ส่วนอีก 2 แสนบาทที่เขาทอนมาให้เรานั้น ก็เหมือนจะดี

แต่จริงๆ แล้วคุณซื้อคอนโดที่ราคาแค่ 6 แสน ในราคา 1 ล้านบาทต่างหาก แบกส่วนต่างๆ 4 แสนบาทไปฟรีๆ ไม่รู้ตัวคิดว่าเป็นเงินทอน


💰 ส่วนแบบที่ 2 ‘คอนโดที่เรากู้เงินมาพอดีกับมูลค่า… แต่ได้ส่วนลด’

สมมติว่าคอนโดมูลค่าจริงคือ 1 ล้านบาท คอนโดลดราคาพิเศษมาให้ 2 แสนบาท ตอนยื่นกู้โครงการยื่นไปในราคา 1 ล้านบาท ถ้าธนาคารประเมินราคามาที่ 1 ล้านบาท แล้วปล่อยกู้เต็ม 100% เราก็จะได้ส่วนต่างจากส่วนลดนั่น 2 แสนบาท ซึ่งถ้าเรากู้ซื้อคอนโดในมูลค่า 8 แสนบาทไปเลย ตามราคาที่เซลลดให้ ก็ไม่ต้องเป็นหนี้เพิ่มอีก 2 แสนบาท หรือจะเลือกกู้เต็มหนึ่งล้าน เพื่อเก็บส่วนต่าง 2 แสนบาทไว้ใช้ก็ได้

อันที่จริงเงินที่ถูกทอนหรือเหลือมาทั้ง 2 กรณี ไม่ใช่เงินได้เปล่า แต่มันคือ หนี้ที่เราต้องรับเพิ่ม แต่มันมีความแตกต่างอยู่ตรงที่

กรณีที่ 1 — เราได้เงินเหลือมาแบบไม่รู้มูลค่าจริง ทำให้ต้องแบกหนี้เพิ่มโดยไม่รู้ตัว
กรณีที่ 2 — เราได้เงินเหลือมาแบบรู้มูลค่าจริง ที่เลือกได้ว่าจะรับหรือไม่รับเงินที่กู้เกิน ถ้าไม่รับก็จะได้คอนโดราคาถูกลง ไม่ต้องเป็นหนี้เพิ่ม

สรุปคือคอนโดเงินเหลือแบบที่ 1 นี่แหละที่เราต้องระวัง แล้วทำไมต้องระวัง เดี๋ยวมาอ่านกันต่อเลยครับ


ลงทุนในคอนโดเงินเหลือ คือการลงทุนจริงไหม?


ต่อมาจากข้อที่แล้ว คนที่เลือกซื้อคอนโดเงินเหลือในแบบกรณีที่ 1 ส่วนใหญ่อาจจะมาจากการชักชวนให้มาลงทุน เพราะได้ทั้งคอนโดมาปล่อยเช่า และเก็งกำไร ค่าผ่อนคอนโดก็เอาเงินค่าเช่ามาจ่าย แถมยังเหลือเงินก้อนไปลงทุนต่อยอดได้อีก ว้าวว แบบนี้คือการลงทุนใช่ไหม??…ถ้าเอาตอบตามตรงเลยคือ ‘ไม่ใช่’ ครับ

จริงอยู่ที่ภาคธุรกิจทั้งหลายล้วนกู้เงินมาทำธุรกิจทั้งนั้น เพราะทุกคนรู้ว่าว่าดอกเบี้ยที่จ่ายต่อปี กับกำไรที่ทำได้ต่อปี มันต่างกันอยู่แล้ว จะเอาเงินตัวเองมาเสี่ยงทำไม ส่วนนักลงทุนสเกลเล็กอย่างเรา ก็คิดว่าวิธีนี้น่าจะเหมือนกันคือกู้เงินธนาคารไปลงทุนกับการซื้ออสังหาฯ เพื่อเอามาปล่อยเช่า ค่าเช่าก็เอามาผ่อนแทนเรา แล้วเก็บกินส่วนต่างไป โคตรสบายเลย แถมมีเงินเหลือด้วย เอาไปลงทุนได้อีก จ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ปีละ 4-5 % ถ้าเอาไปต่อยอดลงทุนให้ได้กำไรสัก 10-15% ต่อปี หักดอกเบี้ยก็คุ้มแล้ว แต่ที่ผมบอกว่าคอนโดเงินเหลือ ไม่ใช่การลงทุน เพราะอะไร ต้องย้อนกลับไปดูที่มูลค่าของทรัพย์ก่อนเลยครับ

นักลงทุนจะรู้มูลค่าของสิ่งที่ตัวเองจะเข้าไปลงทุน พวกเขาสำรวจมาอย่างดีแล้วว่าต้นทุนในการลงทุนควรจะอยู่ที่เท่าไหร่ แล้วรายรับที่ได้ควรจะอยู่ที่เท่าไหร่ ถ้ามูลค่าของสิ่งที่ลงทุน ราคาต่ำกว่าปกติยิ่งกำไรส่วนต่างเยอะ

ใช่ครับ…มันก็คือกฎของการลงทุนที่ทุกคนเข้าใจได้แม้แต่เด็ก ป.4 ก็คือ ถ้าอยากได้กำไรต้องซื้อมาถูกแล้วขายให้แพงกว่าเดิม

แต่ในกรณีของคอนโดเงินเหลือเคสนี้ มันคือทรัพย์ที่คุณซื้อมา ‘ในราคาสูงกว่าความเป็นจริง’ ตั้งแต่แรกครับ ดังนั้นมันคือการซื้อมาแพง แต่ขายแพงกว่านี้ไม่ได้ หรือขายเท่าทุนยังไม่ได้เลย เพราะมูลค่าจริงมันถูกกว่าราคาที่คุณซื้อมา เมื่อซื้อมาแพง แต่ขายได้ถูก หรือขายไม่ออก ก็ต้องนอนจมกองดอกเบี้ย กัดฟันขาดทุนไปเรื่อยๆ สิ่งที่เกิดขึ้นคืออะไรเหรอครับ


…เจ๊งสิครับ 😰



เทคนิคการโน้มน้าวให้ลงทุน ในคอนโดเงินเหลือ ที่หลายคนพลาด

บางคนอาจจะงงว่า เอ๊ะ! ก็ในเมื่อคอนโดเงินเหลือมันดูไม่มีความน่าเชื่อถืออยู่แล้ว ตั้งแต่แบรนด์ที่เสนอขายเป็นโครงการอะไรก็ไม่รู้ หน้าตาโครงการก็ไม่แพง ทำเลที่ตั้งก็ดูไม่ค่อยดี มันดูแล้วไม่น่าเชื่อถือเลย แต่ทำไมถึงยังมีคนมีเชื่อมั่น และกล้าลงทุนล่ะ

การโน้มน้าวเพื่อให้คนลงทุนก็มีได้หลายวิธี แต่ถ้าแบ่งเป็นกลยุทธ์ ‘เชือดหมู’ ก็จะแบ่งออกมาเป็น 2 ทางหลักๆ จากที่ผมศึกษาจากเคสของคนที่โดนหลอกไปเชือดถึงเขียงให้ลงทุนในคอนโดเงินเหลือคือ

  1. หมูติดต่อมาเองเพราะคำโฆษณา
  2. หมูหลงเชื่อไปลงทุนตามคำแนะนำของคนที่อ้างว่าเป็นโค้ชลงทุนคอนโด

กรณีแรก

หมูอาจจะไปเจอแอดโฆษณาว่าซื้อคอนโด แล้วมีเงินเหลือสำหรับปิดหนี้บัตรเครดิต หรือปิดหนี้อื่นๆ ประมาณว่ารวมหนี้มาเป็นก้อนเดียวดีกว่า แล้วมาผ่อนคอนโดแทนผ่อนบัตรเครดิต หรือหนี้อื่นๆ เพราะดอกเบี้ยถูกบัตรเครดิตนะ ยอดผ่อนก็น้อยกว่า แถมมีทรัพย์สินไว้ลงทุนต่อยอดด้วย มีคนเช่าแน่นอน ได้กำไรชัวร์ๆ ไม่ซื้ออยู่เอง ก็ปล่อยเช่าคุ้มจะตาย นี่มันคือการลงทุนชัดๆ

ถ้าหลงเชื่อปุ๊บ เรียบร้อย เกมเลย จากที่มีหนี้บัตรแค่หลักหมื่นหรือหลักแสน กลายเป็นต้องมาเป็นหนี้ระยะยาวหลักหลายล้าน จากจะปิดหนี้ได้ในสองสามปี ก็ขยายระยะเวลาเป็นหนี้ไปอีกกลายเป็นสิบยี่สิบปีแทน

กรณีที่สอง

หมูไปลงเรียนคอร์สคอนโดเงินเหลือ โดยเข้าใจว่านี่คือการลงทุนอสังหาฯ ที่ซื้อคอนโดมาลงทุน คอร์สก็จะสอนด้วยเบสิคพื้นฐานเลยครับ อยากมีกำไรต้องซื้อมาถูก แล้วขายแพง จากนั้นโค้ชที่สอนก็จะพาไปลงพื้นที่ ไปดูคอนโดที่โค้ชบอกว่าราคาถูกกว่าตลาด แถมซื้อแล้วมีเงินเหลือนะ ยิ่งซื้อเยอะ ยิ่งเงินเหลือเยอะยิ่งคุ้ม แต่จริงๆ คือราคาแพงกว่าที่ควรจะเป็น หมูจะโดนบิวต์ให้ซื้อมากกว่า 1 ห้องด้วยการโน้มน้าวว่า

“ผมก็ซื้อลงทุนเอง…”
➡️ ความจริงคือซื้อหรือเปล่าไม่รู้ และถ้าซื้อได้ราคาเดียวกับเราหรือเปล่า

มีคนเช่าแน่นอน…”
➡️ ความจริงคืออาจไม่มีคนเช่าเลย

“ค่าเช่าเกินกว่าค่าผ่อนอยู่แล้ว…”
➡️ ความจริงคือค่าเช่าอาจถูกกว่าที่ผ่อน

“อนาคตที่ดินตรงนี้จะเจริญกว่านี้…”
➡️ ความจริงคือทำเลมันกลางๆ ไม่ดีไปกว่านี้

“ขายต่อก็ได้กำไรแน่ๆ…”
➡️ ความจริงคือจะได้กำไรยังไง ก็ซื้อมาแพง

“ผลตอบแทน 100% รวยไม่รู้เรื่อง…”
➡️ ความจริงคือการลงทุนมันเคลมผลตอบแทนไม่ได้ ถ้าใครมาเคลมผลตอบแทน 100% อันนั้นน่ะแชร์ลูกโซ่

“เงินส่วนต่างนี่เอาไปลงทุนได้อีกนะ…”
➡️ ความจริงคือเงินส่วนต่างเนี่ยเราอาจจะต้องเอามาผ่อนคอนโดเงินเหลือนี่แหละ เพราะไม่มีใครเช่า

ถ้าหมูใจอ่อนก็จะโดนเชือด ส่วนใหญ่โดนมากกว่า 1 ห้องเพราะโดนบิวต์เรื่องผลตอบแทนจนหน้ามืด ความเป็นจริงมันบังตา เพราะถ้าพิจารณาดีๆ แค่มองจากโปรดักต์ก็น่าจะรู้ได้ไม่ยากว่าคอนโดที่มันไม่มีชื่อ ไม่มีแบรนด์ หรือทำเลไม่ดี ราคาไม่ควรจะสูงอยู่แล้ว

งานนี้คนที่รวยคือนายหน้าที่พาเราไปเชือด ส่วนคนที่พลาดก็…เจ๊งสิครับ


พลาดซื้อคอนโดเงินเหลือไปแล้ว ขาดทุนไปแล้ว ทำยังไงได้บ้าง?

เราเข้าใจได้ว่าคนเรามันพลาดกันได้ แต่พลาดมาก พลาดน้อย ก็อยู่ที่ดวงของแต่ละคนว่าตอนนั้นเราหน้ามืดไปมากแค่ไหน แต่ในเมื่อเราพลาดมาแล้ว จะแก้ไขได้อย่างไร
ผู้เชี่ยวชาญเรื่องการเงินหลายคน และหลายหน่วยงานแนะนำมาได้ตรงกัน ซึ่งผมได้สรุปวิธีการแก้ไขมาได้ดังนี้

  1. อย่าหนี แต่ให้เข้าไปคุยกับธนาคารโดยตรง เจรจาของประนอมหนี้ จะด้วยการหยุดจ่ายเงินต้นก่อน แล้วขอจ่ายแต่ดอกเบี้ย หรือถ้าเป็นไปได้หยุดจ่ายทั้งสองยอดไปเลยก่อนชั่วคราว
  2. ประกาศขายทรัพย์นั้นทันที ซึ่งต้องทำใจไว้ว่าราคาที่ขายมันต่ำกว่าแน่นอนต้องยอมขาดทุน หรืออาจจะขายไม่ได้ในเร็ววัน แต่ยังไงก็ตามประกาศขายไปเลย
  3. ยอมปล่อยเช่าไปก่อนในราคาที่ต่ำกว่าความเป็นจริง อย่างน้อยก็มีคนมาช่วยลดภาระ จากนั้นก็พยายามขายทรัพย์นั้นให้ได้
  4. หากจ่ายไม่ไหวจริงๆ และเจรจากับธนาคารไม่เป็นผลในการชะลอการชำระหนี้ จนต้องหยุดจ่าย แล้วโดนฟ้องร้องจากธนาคาร อย่าหนี ให้ไปขึ้นศาลทุกนัด เจรจาในชั้นศาล ถ้าคุณหนี แปลว่าศาลตัดสินอะไรมา คุณต้องยอมรับ ดังนั้นอย่าหนี ทุกปัญหาคุยกันได้
  5. สุดท้ายคือ Strike Back ถ้าหลักฐานเพียงพอที่จะบอกได้ว่าเราโดนหลอก ให้ฟ้องร้องไปยังนายหน้า และโครงการ ซึ่งอาจจะมีโอกาสชนะคดี เนื่องจากเคยมีกรณีที่ผู้เสียหายฟ้องนายหน้า และโครงการจนชนะคดีมาแล้ว ได้รับเงินชดเชยสามารถปลดหนี้ได้ด้วย

ถ้าพลาดไปแล้ว ก็ทำได้แต่แก้ไข ก้มหน้าผ่านมันไปให้ได้ครับ พลาดมาแล้วก็สู้กันต่อไป เก็บความผิดพลาดไว้เป็นบทเรียนราคาแพง (มากๆ) ไว้เตือนคนอื่นนะครับ


แล้วคอนโดเงินเหลือ ไม่ควรซื้อหมดเลยหรือเปล่า?

แน่นอนว่าถ้าเป็นอย่างแบบที่ 1 (กู้เกินมูลค่าจริง) ถ้าคิดแค่ว่าเป็นการลงทุนสบายๆ คอนโดก็ปล่อยเช่าไป ได้เงินเหลือใช้ เราก็อยากบอกว่า หนีไปปปปปป!! 🚨🚨🚨

ถ้าจะลงทุนกับคอนโด อยากให้ศึกษาให้แน่ใจก่อนครับ เป้าหมายการลงทุนคืออะไร ราคาคอนโดจริงๆ อยู่ที่เท่าไหร่ ราคาคอนโดข้างเคียงเป็นแบบไหน ส่วนใหญ่มันจะไม่หนีกันมาก ถ้าจะปล่อยเช่า มีคนเช่าจริงไหม? เป็นใคร?? หาข้อมูลให้ชัวร์ อย่าเชื่อแค่เค้าเชียร์ว่าดี

แต่ก็จะมีบางเคสที่คอนโดที่กู้ได้เกินก็ไม่ได้แย่เช่นกัน อย่างเช่นแบบที่ 2 (ได้ส่วนลดเป็นเงินคืน) สำหรับคนที่ต้องการจะซื้อคอนโดอยู่แล้ว ราคาห้อง 8 แสน กู้ได้ 1 ล้าน ก็เอา 2 แสนมาจ่ายตกแต่งเฟอร์นิเจอร์กับเครื่องใช้ไฟฟ้า มันก็ Make Sense ในการใช้เงิน ดีกว่าไปกู้สินเชื่ออื่นๆ มาตกแต่งที่เสียดอกเบี้ยแพงกว่า


สุดท้ายนี้จริงๆ ก็มี อีกหนึ่งคำถามที่น่าสนใจคือ ถ้าทรัพย์มันต่ำกว่าความเป็นจริง หรือราคาที่โครงการตั้งใจปั่น แล้วกู้เกินได้ยังไง ทำไมฝ่ายสินเชื่อไม่ตรวจสอบมูลค่าให้ดีก่อนจะอนุมัติ แถมบางคนอนุมัติมากกว่า 1 ห้อง ถ้าเป็นปีนี้ หรือช่วงนี้ น่าจะยากเพราะสินเชื่อปล่อยยากมาก (ผมเองยื่นกู้บ้านไม่ผ่านไป 3 ธนาคาร กู้ยากจริงทั้งที่รายได้ก็ตามเกณฑ์) แต่หากเป็นช่วงที่ผ่านมา ก็มีโอกาสที่จะกู้ได้ง่ายกว่าตอนนี้ ก็เป็นสิ่งที่น่าสงสัยเช่นกันว่าทำไมตอนนั้นธนาคารถึงปล่อยเครดิตออกมาได้ เราคงไม่สามารถก้าวล่วงหรือกล่าวหาใครได้

แต่ที่เราทำได้ตอนนี้คือเตือนว่า การลงทุนมีความเสี่ยง และจะเสี่ยงมากๆ ถ้าคุณไม่เข้าใจการลงทุนในธุรกิจนั้นจริงๆ ครับ 😊

Related posts
สาระอสังหา

10 Developer อสังหาฯ กับการเลือก "บริษัทนิติบุคคล" เจ้าไหนใช้อะไรบ้าง?

สาระอสังหา

อยู่คอนโดต้องรู้! “นิติบุคคล” คือใคร? มีหน้าที่อะไรในโครงการของเรา?

สาระอสังหา

รู้จักคอนโดหรู "Branded Residences" อยู่คอนโดแต่ได้เซอร์วิสแบบโรงแรม 5 ดาว!⭐️

สาระอสังหา

ถ้าส่วนกลางคอนโดเสียหายจากอุบัติเหตุ แล้วใครเป็นคนจ่าย?