สาระอสังหา

ช่วงโควิดส่วนกลางปิดไม่ให้ใช้ แต่ทำไมยังต้องจ่ายค่าส่วนกลางเท่าเดิม!!

ผมเป็นคนหนึ่งที่อยู่คอนโดครับ และช่วงโควิด 19 ระบาด สิ่งที่เราเจอเหมือนๆ กันในตอนนี้ก็คือ ‘ส่วนกลางปิด’ นิติบุคคลสั่งปิดห้ามใช้สระว่ายน้ำ ห้ามใช้ฟิตเนส บางที่ปิดสวนส่วนกลางไปด้วยเลย ถ้านับนิ้วดูแล้วจากปีที่ผ่านมาจนถึงวันนี้ ส่วนกลางของหมู่บ้าน หรือคอนโด ปิดให้บริการไปอย่างต่ำๆ ก็น่าจะมี 7-8 เดือน อาจมีเปิดบ้างบางช่วง สุดท้ายก็ปิดอยู่ดี ลูกบ้านก็เลยรู้สึกว่าส่วนกลางใช้ไม่คุ้มเลยอ่ะ แย่จัง…

ในเมื่อลูกบ้านใช้ส่วนกลางไม่คุ้ม งั้นทำไมเราต้องจ่ายค่าส่วนกลางเท่าเดิม? คำถามนี้ผมเจอมาจากเว็บบอร์ดสังคมคุณภาพ กรุ๊ปลูกบ้านในเฟซบุ๊ค รวมไปถึงจากประสบการณ์ตรงของทีมงาน LivingPop คนนึงที่เป็นกรรมการคอนโดและได้รับ feedback จากเพื่อนบ้านในเรื่องนี้มา ซึ่งผมคิดว่าประเด็นนี้น่าจะเป็นคำถามที่ติดอยู่ในใจลูกบ้านโครงการทั้งหลายแน่ๆ วันนี้เราเลยจะมาคุยเรื่องนี้กันครับ 🙂



“ค่าส่วนกลาง” ส่วนใหญ่ใช้ไปกับอะไรบ้าง?

“ค่าส่วนกลาง” เอาไว้เป็นเงินกองกลางในการบริหารจัดการภายในโครงการให้ดูใหม่ พร้อมใช้งาน สิ่งที่ต้องจ่ายก็มีตั้งแต่ค่ายาม ค่าลิฟต์ ค่าดูแลสวน ค่าดูแลสระว่ายน้ำ ไปจนถึงค่าทาสีอาคารใหม่ (สำหรับคอนโด) ทั้งหมดมาจากเงินของลูกบ้าน 

จากตัวอย่างซึ่งเป็นกราฟค่าใช้จ่ายของคอนโดแห่งหนึ่งของทีมงาน จะเห็นได้ว่ารายจ่ายกว่า 60% นั้นจะไปลงกับค่าใช้จ่ายคงที่ที่มีสัญญากำหนดเอาไว้ชัดเจน เช่น ค่าจ้างบริษัทบริหารจัดการนิติบุคคล ค่าจ้างบริษัท รปภ. และแม่บ้าน งบรายรับรายจ่ายประจำเดือนพวกนี้ สามารถขอดูที่นิติบุคคลได้นะครับ ส่วนใหญ่ก็จะมีแปะประกาศไว้ให้ดูได้เลย

LivingPop เคยอธิบายเรื่องของค่าส่วนกลางไปแล้วลองอ่านย้อนดูได้ครับตามลิงก์นี้ www.livingpop.com/legal-of-common-fee 


ปิด “พื้นที่ส่วนกลาง” แต่ก็ยังต้องดูแลอยู่

จากภาพที่แล้ว เราจะเห็นได้ว่าทุกพื้นที่มีค่าใช้จ่ายในการดูแลครับ แม้กระทั่งพื้นที่ที่ปิดบริการอยู่ก็ตาม แค่ปิดไว้ไม่ได้หมายความว่าเราจะละเลยนะฮะ จะต้องมีการดูแลอย่างสม่ำเสมอในทุกๆ พื้นที่

อธิบายยกตัวอย่างให้เห็นภาพครับ ‘สระว่ายน้ำ’ ปกติทุกที่มีกำหนดในการทำความสะอาดตามรอบดูแลรักษา เติมสารเคมี ล้างฟิลเตอร์กรองสิ่งสกปรก เดือนละ 1 ครั้งเป็นอย่างต่ำ รวมถึงต้องมีค่าไฟฟ้าในการเดินเครื่องกรองน้ำตลอดทุกวันด้วย ต่อให้ไม่มีคนมาใช้งาน นิติฯ ก็ต้องมีค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสระว่ายน้ำอยู้ดี เพราะถ้าเราปล่อยทิ้งไว้ แล้วบอกหลังโควิดค่อยมาเปลี่ยนน้ำ…มันก็โทรมสิครับ อาทิตย์เดียวน้ำก็เขียวแล้ว

‘ต้นไม้และสวน’ ต่อให้ปิดใช้งาน แต่ทุกวันก็ต้องมีคนสวนมารดน้ำ ตัดแต่งต้นไม้ตามรอบ ตามโอกาสในการดูแล ถ้าปล่อยสวนทิ้งไว้สามเดือน หมดโควิด หรือรัฐบาลสั่งเปิดสวน ค่อยให้คนสวนมาดูแล…ถึงตอนนั้นถ้าสวนไม่กลายเป็นป่า  ก็อาจจะแห้งตายไม่เหลือสักต้น

ในส่วนของ ‘ฟิตเนส’ หรือส่วนกลางที่เป็นห้องต่างๆ เช่น Co-working Space หรือ Sky Lounge ด้วยตัวอุปกรณ์ อาจไม่ได้ต้องพึ่งพาการดูแลรักษาตามรอบบริการ แต่ห้องต่างๆ ถ้าปิดไว้ตลอดไม่มีคนดูแลฝุ่นก็ขึ้น หรืออย่างลู่วิ่งไฟฟ้าในฟิตเนสถ้าไม่มีการดูแลก็โทรม อย่างน้อยก็ต้องมีแม่บ้านเข้าไปทำความสะอาดทุกวันเพื่อให้ดูใหม่ สดเสมอ พร้อมใช้งานในวันที่กลับมาเปิดให้บริการใหม่ พอจะเห็นภาพไหมครับว่าต่อให้ส่วนกลางปิด แต่การดูแลก็ยังต้องทำนะ


ค่าใช้จ่าย “ไม่ลด” เสมอไป
ลองมองอีกมุมจะเห็นว่ามีค่าใช้จ่ายเพิ่มด้วย!

นอกจากค่าใช้จ่ายที่จะลดลงจากการปิดใช้งานพื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งก็เป็นพวกค่าน้ำค่าไฟซึ่งเป็นสัดส่วนที่ไม่ได้เยอะมากเมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่ของคอนโด ในช่วงที่ผ่านมายังต้องมีค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นจากมาตรการป้องกันโรคติดต่อด้วย ไม่ว่าจะเป็น

  • เจลแอลกอฮอลล์ที่ติดตั้งตามประตู ในลิฟต์ โถงทางเดินต่างๆ
  • อุปกรณ์ป้องกันสำหรับพนักงานนิติ ช่าง แม่บ้าน เช่น หน้ากากอนามัย ชุด PPE 
  • ค่าจ้างบริษัทฉีดยาฆ่าเชื้อ อบโอโซน เมื่อมีผู้ติดเชื้อในโครงการ หรือบางโครงการก็ซื้อเครื่องฉีดพ่นยามาใช้งานเอง
  • ค่าแม่บ้าน ที่ต้องเพิ่มความถี่ในการทำความสะอาดจุดสัมผัสต่างๆ
  • ค่า รปภ. ที่อาจจะต้องเพิ่มจำนวนมาสำหรับตรวจรถเข้าออก ตรวจวัดอุณหภูมิต่างๆ
  • ฯลฯ

ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจจะดูเหมือนเล็กน้อย แต่จริงๆ ก็ตกเดือนละหลายตังค์เหมือนกันนะครับ


ค่าส่วนกลางที่เก็บไป
เทียบกับรายจ่ายก็ยังกำไรอยู่ดี

ก็ใช่ครับ ส่วนมากแล้วนิติก็จะบริหารงบให้ไม่ขาดทุนอยู่แล้ว เพราะถ้าขาดทุนก็ต้องเปิดประชุมขอขึ้นค่าส่วนกลางไปแล้วจริงไหมฮะ 5555 ทีนี้เราอยากพามือใหม่มาทำความเข้าใจเรื่องค่าใช้จ่ายตรงนี้กันก่อน ว่าเงินที่เก็บมานั้นจะไปอยู่ตรงไหน เราอาจจะติดภาพค่าใช้จ่ายจำพวกค่าเช่า ค่าหอ ค่าน้ำค่าไฟ ค่าสมาชิกฟิตเนส ที่เป็นค่าใช้จ่ายทีจ่ายแล้วเข้ากระเป๋าของผู้ให้บริการ จะใช้มากใช้น้อย กำไรแค่ไหน ผู้ให้บริการก็รับเต็มๆ ไม่แบ่งใคร

แต่จริงๆ แล้วหลักคิดของค่าส่วนกลางมันไม่ใช่แบบนั้นครับ… อย่างที่เราเกริ่นไปแล้วว่าค่าส่วนกลาง คือ “เงินกองกลาง” ที่นิติบุคคลเรียกเก็บจากเจ้าของร่วมทุกยูนิต เพื่อนำมาบริหารจัดการภายในโครงการนั้นๆ เปรียบเทียบได้กับการที่ทุกคนเป็นผู้ถือหุ้นของบริษัทครับ ดังนั้นเงินก้อนนี้จะใช้มาก ใช้น้อย เหลือมาก เหลือน้อย ก็เป็นเงินของทุกคน ไม่ได้ปัดไปเป็นกำไรหรือเข้ากระเป๋าใคร วันนี้เงินยังเหลือ ก็เก็บเอาไว้ใช้วันหน้าได้ อย่าลืมว่าอาคาร สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เสื่อมลงทุกวัน วันข้างหน้ามีเหตุต้องใช้เงินก้อน ทางนิติก็จะมีเงินมากพอที่จะมาบำรุงรักษาสิ่งต่างๆ ครับ


ค่าส่วนกลาง เงินกองทุน
เก็บยังไง เอาไปลงทุนกับอะไรบ้าง?

จากประสบการณ์ที่ทีมงานคนนึงของเราเป็นกรรมการคอนโดอยู่ ทางนิติจะมีการกันเงินออกมาไว้เฉพาะที่ต้องการใช้งาน อาจจะเผื่อประมาณการไว้ล่วงหน้า 2-3 เดือนเท่านั้นครับ ส่วนที่เหลือจะมีการแบ่งเป็นส่วนๆ ฝากประจำกับธนาคาร ซื้อสลากออมสิน สลาก ธกส. ต่างๆ เพื่อกินดอกเบี้ยให้มีเงินงอกเงยครับ

ฝากประจำได้ดอกเบี้ยนิดเดียวเอง ทำไมไม่เอาไปลงทุนอย่างอื่น? หลักๆ เลยก็จะเป็นเรื่องของ “ความเสี่ยง” ครับ ต้องระลึกไว้เสมอว่าเงินก้อนนี้เป็นเงินกองกลางของลูกบ้านทุกคน ดังนั้นจะไม่สามารถนำไปลงทุนอะไรที่มีความเสี่ยงที่จะสูญเสียเงินต้นได้ครับ


แล้วถ้าอยากให้ลดค่าส่วนกลางจริงๆ ต้องทำยังไง?

ลูกบ้านบางคนอาจจะบอกว่า โอเค! เข้าใจแล้วว่าเงินส่วนกลางเอาไปทำอะไร แต่ชั้นไม่ได้เล่นอะไรเลยไง ไม่ว่าจะฟิตเนส จะสระว่ายน้ำ จะสวนส่วนกลาง ไม่ได้ใช้มาเป็นเดือน ลดให้หน่อยไม่ได้เหรอ นิดนึงก็ยังดี ในเมื่อไม่ได้ใช้ ทำไมต้องจ่ายเต็ม

ต้องอธิบายแบบนี้ครับว่า ค่าส่วนกลาง เป็นค่าใช้จ่ายที่ลูกบ้าน ‘ตกลง’ ไปแล้วว่าจะจ่ายในราคากี่บาทต่อตารางเมตร ก็ว่ากันไป ซึ่งอยู่ในสัญญาที่คุณเซ็นตอนซื้อบ้าน/คอนโดกับทางโครงการ และอยู่ในข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด นั่นทำให้ไม่สามารถลดได้ในทันทีที่ต้องการ แม้จะบอกว่าช่วงนี้ไม่ได้ใช้ส่วนกลางเลย 

การขอลดค่าส่วนกลางทำได้ทางเดียวคือ “เปิดประชุมใหญ่กับลูกบ้าน” แล้วพูดคุยกันในเรื่องของการจัดเก็บค่าส่วนกลางใหม่ ตกลงกันในที่ประชุม ซึ่งก็ต้องวัดกันที่หลักฐานของค่าใช้จ่ายว่าลดลงไปมากอย่างที่คิดไหม ถ้ามันแทบไม่ต่าง ก็ไม่มีเหตุจำเป็นที่จะลด … ซึ่งเรื่องเปิดประชุมนี่ก็ต้องมาดูกันอีกว่าจะจัดได้หรือเปล่า เพราะเป็นการรวมคนเยอะๆ บางคอนโดมีห้องหลายร้อยห้องก็อาจจะทำยากในช่วงนี้ครับ


สรุปแล้ว ควรลดไหม?

เบื้องต้นถ้าคุณอยากรู้ว่า นิติฯ ใช้จ่ายค่าอะไรบ้างในช่วงโควิดแล้วปิดพื้นที่ส่วนกลาง ก็ลองไปขอดูข้อมูลได้ เพราะนิติฯ จะต้องทำสรุปงบมาทุกเดือนอยู่แล้วครับ  ซึ่งจากที่ผมได้ดูรายจ่ายค่าบริหารจัดการส่วนกลางในคอนโดของตัวเอง ผมพบว่าช่วงโควิด กับช่วงปกติ ค่าใช้จ่ายแทบไม่ต่างกันมาก ค่าไฟไม่ได้ลดลงด้วยซ้ำ เพราะเป็นช่วงหน้าร้อนพอดี

ค่าบำรุงรักษาก็เท่าเดิมเหมือนข่วงปกติ ยามก็ยังใช้เท่าเดิม คนสวนก็ยังใช้เท่าเดิม แม่บ้านก็ใช้เท่าเดิม ดังนั้นถ้าจะไปขอลดการจ่ายค่าส่วนกลาง น่าจะเป็นสิ่งที่ไม่ถูกต้องเท่าไหร่ครับ และถ้าลดค่าส่วนกลางลงไปจนเงินกองทุนสำรองไม่เพียงพอก้บรายจ่าย ผลเสียที่จะตามมาคือโครงการที่คุณอยู่นั่นแหละจะโทรมลงเพราะไม่ได้รับการดูแลเท่าที่ควรครับ 😁


อ่านมาถึงตรงนี้ หากเพื่อนๆ คิดว่าโพสต์นี้มีข้อมูลที่เป็นประโยชน์ ก็ฝากแชร์ให้เพื่อนๆ หรือเพื่อนบ้านในกลุ่มคอนโดด้วยนะครับ และถ้าใครอยากติดตามสาระสนุกๆ อ่านสบายจากพวกเรา ก็ฝากกดติดตาม เปิดแจ้งเตือนเพจ facebook และเว็บไซต์ LivingPop ของเราด้วยนะฮะ ☺️


Related posts
สาระอสังหา

4 เหตุผลที่ทำไม "ทาวน์โฮม" เหมาะเป็นบ้านหลังแรกของ First Jobber

สาระอสังหา

Automatic Parking System ดีอย่างไร? ทำไมคอนโดยุคนี้ถึงชอบใช้

สาระอสังหา

ผ่อนบ้าน - คอนโดไม่ไหว ปล่อยธนาคารให้ยึดเลยได้ไหม?

สาระอสังหา

ป้ายกองโจรคืออะไร ผิดกฎหมายไหม และทำไมโครงการจัดสรรถึงนิยมใช้กัน?