สาระอสังหา

ถ้าส่วนกลางคอนโดเสียหายจากอุบัติเหตุ แล้วใครเป็นคนจ่าย?

เมื่อไม่กี่วันก่อนเพื่อนผมส่งรูปส่วนกลางที่คอนโดมาให้ดูพร้อมกับบอกว่า “เมื่อวานพายุเข้า ส่วนกลางพังพินาศเลย…” ซึ่งคำว่าพังพินาศ คือไม่เกินจริงเลยครับ เพราะส่วนกลางเสียหายหนักมาก ทั้งต้นไม้ล้ม และบางส่วนของวัสดุปิดผิวอาคารได้รับความเสียหายพังหล่นลงมากระจุยกระจายยยย ยังโชคดีอยู่บ้างที่ไม่มีใครได้รับบาดเจ็บ แต่ก็ต้องใช้เวลาซ่อมพอสมควรเลย คำถามก็คือ ถ้าต้องซ่อมเนี่ย ใครเป็นคนจ่าย?

นิติบุคคลหรอ? เพราะเป็นตัวแทนแห่งดวงจันทร์ในการดูแลและบริหารทรัพย์สินของโครงการ หรือลูกบ้านหรอ? ผู้ที่อาศัยอยู่ในโครงการ จ่ายค่าส่วนกลางตลอด แต่ต้องลงขันกันเองเพื่อจ่ายรึเปล่า? หรือต้องเป็น Developer ผู้ที่สร้างโครงการมาหรอ? เพราะโครงสร้างไม่แข็งแรง ลมมมมมมพัด ตึ้ง! มาก็ร่วงแล้ว งั้นซ่อมให้ด้วยแล้วกัน ก็เป็นอีกปัญหานึงที่เราไม่ได้อยากให้เกิดขึ้นหรอกฮะ แต่อุบัติเหตุอ่ะเนาะ จะมาเมื่อไหร่เราก็ไม่รู้ เพราะฉะนั้นมาหาคำตอบกันครับ ว่าใครต้องรับผิดชอบ?

ภาพด้านล่างเป็นเหตุการณ์จริงที่คอนโดของเพื่อนผมฮะ เขาส่งรูปมาให้ดู ฝ้าคือเปิดยิ่ง พังลงมากระจายไปทั่วเลย พวกเก้าอี้ที่อยู่ตามจุดต่างๆ ก็โดนลมพัดไปคนละทิศคนละทาง วันที่ฝนตก ฟ้าร้อง ลมแรง พายุโหมกระหน่ำ คือมาพร้อมกันแบบหนักมาก สภาพก็เลยเป็นอย่างที่เห็นครับ

ส่วนภาพอันนี้เป็นคอนโดของเพื่อนผมอีกที่นึงฮะ เจอความแรงของฝนและลมเข้าไป ต้นไม้ล้มระเนระนาด พังเป็นแถบๆ ไปเลย




จากความเสียหายในส่วนกลางของจริงที่ผมมาแชร์ให้เพื่อนๆ ได้ดูแล้ว ก็ไม่ใช่เล่นๆ เลย ทีนี้ถ้าเอาตามความเข้าใจของคนทั่วไป พื้นที่ส่วนกลางเป็นของลูกบ้านทุกคนอยู่แล้ว ถ้าอย่างนั้นลูกบ้านก็ต้องช่วยกันจ่าย โดยใช้เงินกองกลางมาจ่าย ผ่านการดูแลของนิติบุคคลถูกไหมครับ? ก็ถูกต้องครับ แต่มันก็มีรายละเอียดที่ถูกต้องกว่า ซึ่งผมแบ่งออกมาเป็น 3 กรณีดังนี้

คอนโดใหม่ ไม่เกินระยะรับประกันจากโครงการ

คอนโดใหม่จะมีการรับประกันของโครงการอยู่แล้ว คล้ายกับประกันที่ลูกบ้านได้รับ คือรับประกันทุกอย่าง 1 ปี และรับประกันโครงสร้างอีก 5 ปี พื้นที่ส่วนกลาง รวมไปถึงตัวอาคารอื่นๆ ของส่วนกลาง (ทั้งตึกกรณีที่เป็นคอนโด) จากข้อมูลที่ผมได้มา การรับประกันในส่วนของพื้นที่ส่วนกลางมี 2 ส่วนคือ

  • รับประกันทุกอย่างที่เสียหาย ซ่อมฟรี ปรับปรุงฟรี 2 – 3 ปีแรก ตั้งแต่เปิดอาคาร ขึ้นอยู่กับ Developer ด้วยนะครับ ว่าใครจะใจให้ประกันมากแค่ไหน
  • รับประกันโครงสร้างที่เสียหาย ซ่อมฟรี 5 ปี ก็ตามเงื่อนไขเลยครับ ตึกร้าว ถนนโครงการเสียหาย ซ่อมได้ นอกนั้นซ่อมเอง 

อย่างกรณีของคอนโดเพื่อนผม คนที่รับผิดชอบซ่อมแซมต้นไม้ และผนัง ให้กลับมาสวยงามเหมือนเดิมก็คือ Developer ครับ เพราะยังอยู่ในประกันนั่นเอง หน้าที่ของนิติฯ ก็คือแจ้งไปยังโครงการให้เข้ามาดูแลเท่านั้นเอง


คอนโดเกินระยะประกันไปแล้ว

โดยปกติก่อนจะเปลี่ยนมือจาก Developer มาเป็นนิติฯ ดูแล จะมีการตกลงเรื่องมูลค่าต่างๆ ของพื้นที่ส่วนกลางและทรัพย์สินทั้งหมด รวมถึงข้อมูลของประกันคอนโด ที่ Developer จะทำไว้อยู่แล้วเมื่อก่อสร้างเสร็จ กระทั่งเมื่อประกันที่โครงการทำไว้หมดลง และโอนพื้นที่มาเป็นการดูแลของนิติฯ ก็จะเป็นหน้าที่ของนิติฯ ว่าจะเอาอย่างไร จะทำประกันต่อเพื่อดูแลทรัพย์สินโครงการไหม หรือจะรับความเสี่ยงเอง ซึ่งประกันของคอนโด ส่วนมากจะมีอยู่ 2 แผนครับคือ

  1. ประกันภัยการเสี่ยงภัยทุกชนิด หรือ All Risks : จะครอบคลุมแทบทั้งหมดในสิ่งที่เสี่ยงภัยต่อทรัพย์สิน ทั้งอาคาร ฝ้า ลิฟต์ ผนัง ต้นไม้ ใบหญ้า สระว่ายน้ำ เครื่องจักร อุปกรณ์ต่างๆ งานโครงสร้างทั้งตึกเลย แต่ในส่วนของเฟอร์นิเจอร์ลอยตัว อุปกรณ์ตกแต่งบิวท์อิน ก็อยู่ที่แผนประกันอีกที ขึ้นอยู่กับเบี้ยที่จ่ายไปด้วย
  2. ประกันความรับผิดชอบต่อสาธารณชน หรือ Public Liability : ถ้าพูดง่ายๆ เลย คือเป็นประกันที่ถ้าส่วนกลางของคอนโด ไปทำให้ใครบาดเจ็บหรือเสียชีวิต ประกันตัวนี้จ่ายให้ครับ แต่ถ้าไม่มี ก็จะโดนผู้เสียหายฟ้องร้องได้ ซึ่งผมไปเจอคดีที่มีลูกบ้านฟ้องนิติฯ เพราะส่วนกลางทำให้บาดเจ็บ ผลคือลูกบ้านชนะคดี นิติฯ ก็ต้องเอาเงินส่วนกลางมาจ่ายให้กับลูกบ้านคนนั้นไป

คอนโดเกินระยะประกัน และไม่ได้ต่อประกัน

ถ้าเกิดว่าคอนโดที่เพื่อนๆ กำลังอาศัยอยู่เกินระยะประกันไปแล้ว แถมไม่ได้ต่อประกันอีก ตอบได้อย่างเดียวเลยครับ คือต้องใช้เงินส่วนกลางของลูกบ้าน ลูกบ้านก็ต้องลงขันกันมาเพื่อจ่ายเงินและซ่อมแซม ถ้านิติฯ มีเงินสำรองไว้อยู่แล้วก็ไม่ยากฮะ แต่ถ้างบไม่พอ… ก็ต้องเรียกเก็บจากลูกบ้านเพื่อนมาซ่อมส่วนกลาง หรือรับผิดชอบความเสียหายที่เกิดขึ้นนั่นเอง


สรุปแล้วก็คือ อุบัติเหตุหรือความเสียหายที่เกิดขึ้นนั้น ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ ก็ต้องดูที่ระยะเวลาของประกันด้วยว่าใครดูแล ถ้าคอนโดยังไม่หมดประกัน Developer ก็รับผิดชอบ หรือถ้าหมดระยะประกันไปแล้ว Developer เปลี่ยนให้นิติฯ มาดูแล นิติฯ ก็ต้องเป็นคนเข้ามาจัดการ และหากคอนโดไม่ได้ต่อประกัน สามารถใช้เงินสำรองของนิติฯ ได้ แต่ถ้าเงินไม่พอ ลูกบ้านก็ต้องลงขันช่วยกันออกฮะ

เรื่องของอุบัติเหตุก็มีความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นได้ตลอดเวลาอยู่แล้ว เป็นสิ่งที่เราไม่สามารถคาดการณ์มาก่อนได้ ถ้าเกิดขึ้นมาแล้วก็เป็นความรับผิดชอบร่วมกัน หากประกันหมดลง แถมนิติฯ ไม่ได้ทำประกันความเสี่ยงต่ออีก อันนี้เราต้องสอบถามดูนะฮะ ว่าทำไมถึงไม่ทำ?


Related posts
สาระอสังหา

‘คอนโดเงินเหลือ’ คืออะไร? ทำไมกูรูการเงินทั้งหลายถึงเตือนว่า ‘คิดให้ดีๆ ก่อนจะลงทุน’

สาระอสังหา

10 Developer อสังหาฯ กับการเลือก "บริษัทนิติบุคคล" เจ้าไหนใช้อะไรบ้าง?

สาระอสังหา

อยู่คอนโดต้องรู้! “นิติบุคคล” คือใคร? มีหน้าที่อะไรในโครงการของเรา?

สาระอสังหา

รู้จักคอนโดหรู "Branded Residences" อยู่คอนโดแต่ได้เซอร์วิสแบบโรงแรม 5 ดาว!⭐️