วันนี้มาชวนคุยเรื่องคอนโดเส้น “เพชรเกษม” ที่จะมาในแถวๆ ช่วงปีนี้ครับ น่าจะคึกคักพอสมควรเลย เท่าที่ลองนับดูก็มีรวมๆ 6 โครงการที่จะมาเปิดใหม่เพิ่มตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ยาวตั้งแต่ท่าพระไปจนถึงหลักสองเลย
ส่วนนึงน่าจะมาจากเส้นเพชรเกษมเองก็ไม่ได้มีโครงการ “ใหญ่ๆ” เปิดใหม่กันมานาน เซ็ตล่าสุดเจอ 3 พี่น้องภาษีเจริญ ทั้ง “ศุภาลัย” “Parkland” และ “Livin” เข้าไป ตรงนั้นสถานีเดียวก็ 6 พันยูนิตแล้วครับ และก็ตามสไตล์ของฝั่งธนที่ Demand ค่อยๆ ซึมซับไปเรื่อยๆ อาจจะไม่ได้โตหวือหวา แต่ละโครงการก็ค่อยๆ เก็บยอดขายกันไป ซึ่งก็เป็นช่วงเวลาพักใหญ่แล้ว ที่เส้นเพชรเกษมเว้นการเปิดตัวคอนโดโครงการใหม่ๆ ไป ส่วนตึกเดิมก็ทยอย Sold out หรือใกล้ปิดโครงการกัน ก็ถึงเวลาแล้วที่ฝั่ง Developer เจ้าต่างๆ เริ่มมาเติมของในย่านนี้กันครับ
แล้วพอดี๊ กับที่ฝั่งในเมือง โครงการ Mixed Use ขนาดใหญ่ทั้ง One Bangkok, Dusit Central Park สร้างเสร็จ ซึ่งอย่างที่เราทราบกันว่าฝั่ง One Bangkok เนี่ย ก็มีการดึงออฟฟิศบริษัทระดับท็อปๆ จากตึกอื่น เข้ามาอยู่ที่นี่เยอะมาก อันนี้ก็เป็นอีกปัจจัยบวกให้กับคอนโดที่อยู่บนรถไฟฟ้าเส้นสีน้ำเงิน ทั้งฝั่งพระราม 9 และฝั่งเพชรเกษม (ขึ้นอยู่กับงบ ว่าจะไปอยู่ฝั่งไหน)
ซึ่ง Dev แต่ละเจ้าบนเส้นเพชรเกษม จริงๆ บางเจ้าก็ซื้อที่ไว้มาสักพักนึงแล้วรอจังหวะเปิด บางเจ้ารอ EIA เรียบร้อย บางเจ้าเลือกสร้างก่อนค่อยเปิดขาย บางเจ้าอาจจะรอจังหวะตลาด กลายเป็นว่า Timing การเปิดตัวของแต่ละโครงการ มาอยู่ช่วงแถวๆ ปีนี้กันพอดี
ที่เราพอหาข้อมูลได้ก็มี 6 โครงการที่เตรียมจะเปิด หรือเริ่มเปิดตัวแล้ว เลยมาขอ recap แต่ละตัวสั้นๆ เผื่อใครที่กำลังมองหาคอนโดในย่านนี้ครับ
🚩 SUPALAI LOFT ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์
น่าจะเป็นคอนโดที่ถูกพูดถึงเยอะมากในช่วง 2-3 วันนี้ หลังจากที่เปิดข้อมูลโครงการไป (ใช่ครับ เราก็มีโพสต์ 55555) ตัวนี้สร้างความฮือฮาด้วยราคาต่อ ตร.ม.ที่ทำออกมาย้อนปีเหมือนเปิดปฏิทินผิด กับราคาเฉลี่ยที่ 75,xxx ต่อ ตร.ม. และมีราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 6 หมื่นกลางๆ ปลายๆ ด้วยเช่นกัน
จุดเด่นคือนอกจากราคาแล้ว ที่นี่เป็นศุภาลัยตัวนึงที่ทำเลถือว่าใกล้รถไฟฟ้ามากๆ ครับ แค่ 150 เมตรจากสถานี ถึงแม้ที่ตั้งจะอยู่ในซอยหน่อย แต่ใช้วิธีซื้อที่เจาะทะลุตึกแถวออกมาให้ติดถนนใหญ่ ซึ่งในแง่การใช้งาน ส่วนตัวก็รู้สึกว่าไม่ต่างจากคอนโดติดถนนใหญ่มากนะ
แพ็กเกจห้องของที่นี่มาในขนาดที่ค่อนข้างใหญ่กว่าทั่วไปครับ คือเริ่มต้นมาก็ 33 ตร.ม.แล้ว ดังนั้นราคาต่อ ตร.ม.ถึงจะถูก แต่พอคูณขนาดห้องที่นี่เลยจะเริ่มที่ 2 ล้านนิดๆ ไม่ได้ลงไปถึงเลข 1 นะครับ ก็เป็นขนาดห้องที่อยู่ได้จริง แต่ในอีกมุม พื้นที่ห้องที่ใหญ่เกือบจะเท่า 1 Bed Plus ของคู่แข่ง แต่ที่นี่ยังมาในฟังก์ชันห้องเป็น 1 Bed ปกติ ดังนั้นสำหรับสายลงทุน อาจจะดันค่าเช่าไปเทียบกับ 35 ตร.ม.ของที่อื่น ที่เป็น 1 Bed Plus แบบตรงๆ ไม่ได้ แต่ก็ถือว่าราคาห้องตั้งต้นมาถูกกว่ามาก ลองเคาะตัวเลขออกมาแล้ว ก็ยังได้ Yield ที่น่าสนใจอยู่ครับ ส่วนใครต้องการพื้นที่กว้างๆ หน่อย ที่นี่ในงบ 3 ล้านไม่ถึง 4 ก็ทำให้คุณมีคอนโด 2 นอนติดรถไฟฟ้าได้นะ 😉
ในด้านทำเล ด้วยความเป็นอินเตอร์เชนจ์ทำให้เลือกไปได้ทั้งฝั่งเข้าเมืองสามย่าน/สีลมและฝั่งจรัญแบบไม่ต้องเปลี่ยนสาย และเข้าเมืองด้วยรถไฟฟ้าใกล้ที่สุดในบรรดาสถานีบนเส้นเพชรเกษม รอบโครงการรู้สึกยังแห้งๆ หน่อย ไม่ค่อยมีร้านต่างๆ มาก แต่ก็ยังพอมีร้านของกินของใช้กระจายอยู่ในตึกแถวครับ
ส่วนกลางก็อาจจะไม่ได้เยอะล้น เทียบกับจำนวนยูนิต แต่ก็มีสระ Rooftop ติดปลายนวมมา ภาพรวมคิดว่าใครมองหาความคุ้มค่า ที่นี่เป็นตัวนึงที่เน้นเอาความคุ้มค่านำ และยังมีจุดขายอื่นๆ ตามมาด้วยไม่น้อย
เตรียมเปิด Pre-Sales 14-15 ก.พ. นี้ครับ
🚩 CHAPTER ONE ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์
ตัวนี้ยังไม่เปิดโครงการครับ ตอนนี้เท่าที่ไปสำรวจล่าสุด โครงการเคลียร์ที่ดินเรียบร้อยแล้ว อยู่ในระหว่างช่วงการขอ EIA ต่างๆ แต่ยังไม่เห็นตัว Sales Gallery นะ เดาว่าอาจจะยังไม่มาในเร็วๆ นี้ครับ ทำเลตัวนี้อยู่ติดถนนใหญ่เพชรเกษมเลยครับ มีระยะเดินจาก MRT ท่าพระประมาณ 300 เมตร ด้วยทำเลที่ตั้งก็หลีกไม่ได้ที่จะไปถูกเทียบกับ Supalai ที่อยู่ใกล้ๆ กันครับ
ตัวนี้มีระยะเดินจากรถไฟฟ้ามากกว่า แต่ตัวโครงการก็ติดถนนกว่าเช่นกัน ในแง่ Exposure การมองเห็นตัวโครงการที่นี่น่าจะชนะกันนิดหน่อย และโครงการอยู่เลยสะพานข้ามแยกมาแล้วด้วย รถผ่านไปมาเห็นโครงการชัดครับ แต่ในแง่การใช้รถ ที่นี่จะน่าเสียดายนิดนึงตรงที่ลงจากสะพานข้ามแยกท่าพระมา น่าจะเลี้ยวเข้าโครงการไม่ทันนะครับ เค้าอยู่พอดีทางลงแบบพอดี๊พอดีเลย ต้องวิ่งข้างล่างเหมือนกับคอนโดตัวอื่นๆ ในย่านแยกท่าพระ
เท่าที่ดูในเอกสารขอ EIA ที่นี่จำนวนยูนิตจะอยู่ที่ 612 + 2 ร้านค้า ก็ถือว่าเป็นคอนโด High-rise เปิดใหม่ที่ยูนิตน้อยกว่าใครเพื่อนเลยในย่านท่าพระ-บางหว้า เพราะตัวอื่นเค้าแตะๆ หลักพันกันทั้งนั้นครับ
ในด้านราคา ส่วนตัวคิดว่าคงไม่ไปชนกับทางศุแบบตรงๆ ต้องรอดูว่าที่นี่จะเอา unit plan, พื้นที่ส่วนกลาง, งานดีไซน์, spec ต่างๆ รวมไปถึงความ unit น้อยกว่ามาสู้ยังไงบ้างครับ
🚩 THE PRESIDENT สาทร – เพชรเกษม
คอนโดท่านประธานที่ส่วนตัวมองว่าเป็นแบรนด์รองนะ แต่ทำเลไม่เคยเป็นรองใครเลย เป็นอีกหนึ่งเจ้าที่ยอมรับว่าหาที่เปิดโครงการได้ค่อนข้างเก่งเสมอเลยครับ โครงการนี้เป็น Project ที่ 4 ของ The President ในย่านบางหว้าแล้ว 3 โครงการแรกก็ติดกับแยกเพชรเกษม-ราชพฤกษ์นั่นแหละ จะบอกว่าตรงนี้ถิ่นเค้าเลยก็ว่าได้ รอบนี้มาด้วยทำเล 230 เมตรจาก BTS/MRT บางหว้าครับ
ทำเลคล้ายเดิมครับ จากรถไฟฟ้ามีข้ามถนนตรงแยกนิดหน่อย 2 ม้าลาย เดินต่อจากโครงการเดิมอีกนิดก็ถึงโครงการที่อยู่ติดถนนเพชรเกษมฝั่งขาออกก่อนเลี้ยวเข้าราชพฤกษ์แล้ว
ด้านราคาทำออกมาน่าสนใจครับ ด้วยขนาดห้องเริ่มต้นที่มีให้เลือกเล็กหน่อย 25 ตร.ม. ทำให้พอดูราคาเป็นแพ็กเกจทั้งห้องแล้ว ที่นี่จะเริ่มต้นที่ 1.75 ล้าน ลองหารออกมาก็จะเริ่มต้นอยู่แถวๆ 7 หมื่นบาท/ตร.ม.ครับ ที่นี่เลยจะมีตัวเลือกสำหรับใครที่งบยังไม่ข้ามเลข 2 ให้สามารถซื้อคอนโด High-rise ติดถนนใหญ่ได้นะ และโครงการก็มีห้องให้เลือกถึงขนาด 2 Bedroom พื้นที่ 50 กว่า ตร.ม.เช่นกัน
ข้อมูลของโครงการในเว็บยังไม่ได้อัปเดตไว้ครับ แต่เท่าที่ Search ข้อมูลมาพื้นที่ส่วนกลางต่างๆ ก็มีมาให้หลากหลายพอสมควร จากขนาดโครงการที่ค่อนข้างใหญ่ แต่จะแตกต่างกับ President โครงการก่อนๆ แค่ไหน เพราะตัวก่อนๆ จะไม่ได้เน้นส่วนกลางหวือหวามาก ส่วนตัวนี้เรายังไม่ได้มีโอกาสแวะไป เลยไม่แน่ใจว่าพื้นที่ส่วนกลางกับตัวห้องที่โครงการจัดออกมาเป็นยังไงบ้างครับ
ซึ่งถ้าใครมองเรื่องราคาที่ไม่สูงมาก เทียบทำเลกับราคา ส่วนตัวก็ยังมองว่าเป็นอีกโครงการที่น่าสนใจ น่าแวะเข้าไปดูครับ ตอนนี้ Sales Gallery เปิดแล้วนะครับ
ในด้านตัวที่ตั้งพออยู่ Interchange บางหว้า ก็จะเน้นจุดขายที่สามารถขึ้นรถไฟฟ้าไปได้ทั้ง 2 สาย ไม่ว่าจะเป็น BTS เข้าสาทรต่อเดียวถึงสยาม หรือ MRT สายสีน้ำเงินเข้าสามย่าน/สีลม/ลุมพินี
🚩 THE MUVE บางหว้า
แบรนด์คอนโดไซส์เล็กจากแสนสิริ ค่อนข้างจะน่าแปลกใจ เมื่อต้องบอกว่าจากคอนโดทั้งหมดที่ว่ามา “แสนสิริ” ราคาเริ่มต้นถูกที่สุดครับ เป็นอะไรที่ไม่ค่อยจะเห็นได้บ่อยๆ 555555 แต่ก็ต้องบอกว่าที่ตั้งเค้าจะต่างกับเจ้าอื่นที่เปิดช่วงนี้สักหน่อย อย่างที่นี่ Position ของโครงการชัดเลยครับ เป็นโครงการที่เน้นขยับออกมาหน่อย เข้าซอยนิดนึง “แต่ได้ราคาที่ถูกกว่านะ 😛”
เน้นกลุ่มคนทำงาน ทั้ง First Jobber ที่ทำงานในเมือง รวมไปถึงนักศึกษา ไม่ว่าจะทั้งซื้อหรือเช่า ที่งบเช่าอาจจะไม่ได้สูงมากเท่ากับคอนโดใกล้รถไฟฟ้าที่อยู่บนเส้นเพชรเกษมครับ แต่ก็ยังไม่ทิ้งความเป็นคอนโดใกล้รถไฟฟ้าไป อย่างตัวโครงการจะอยู่ห่างจาก Interchange BTS/MRT บางหว้าประมาณ 650 เมตร ก็ยังเป็นระยะที่พอเดินไปได้อยู่ครับ ซึ่งยังได้ข้อดีของความใกล้สถานี Interchange ครบ ไม่ว่าจะเป็นขึ้น BTS เข้าสาทร-สยาม หรือ MRT เข้าสามย่าน-ลุมพินี ทั้งหมดทำได้ในต่อเดียวเหมือนกัน แต่มีระยะเดินเพิ่มอีกหน่อย ราคาเริ่มต้นจะขยับลงมาอยู่ที่ 1.59 ล้านครับ
ตัวโครงการเป็นแบบ Low-rise อยู่ในซอยเพชรเกษม 38 เข้าไปไม่ลึกมาก โครงการขนาดไม่ใหญ่มาก 200 กว่ายูนิต ก็จะตามสไตล์ The Muve คือมีส่วนกลางต่างๆ ให้ อย่าง Fitness, Co-Working Space, สวนในโครงการ แต่ด้วยความจำกัดของพื้นที่ ก็จะไม่ได้มีสระว่ายน้ำมาให้ครับ แลกกับพื้นที่ส่วนกลางและงานดีไซน์ต่างๆ ที่ก็จะมีความทันสมัยตามสไตล์แสนสิริ
จุดเด่นเรื่องทำเลของโครงการนี้อีกด้าน ก็จะเป็นความใกล้ ม.สยามครับ จริงๆ กำแพงหลังโครงการชนมหาลัยเลย มีระยะเดินไปถึงประมาณ 300 เมตรครับ ก็เป็นอีกกลุ่มลูกค้าของโครงการนี้นอกเหนือจากคนทำงานในเมือง
ภาพรวมโครงการนี้ก็จะเด่นในด้านเป็นคอนโดจับต้องได้ ราคาเริ่มถูกสุดในย่าน มีส่วนกลางพอสำหรับใช้งาน แต่ได้ Brand ได้บริการหลังการขายแบบแสนสิริครับ
อ่อ และเป็นโครงการเดียวที่สร้างเสร็จก่อนขายด้วยนะครับ เตรียมเปิดชมครั้งแรก 21-22 ก.พ.นี้แล้ว
🚩 ORIGIN PLACE บางหว้า อินเตอร์เชนจ์
อีกหนึ่งโครงการใหญ่ ที่มีข้อมูลออกมาสักพักแล้วเช่นเดียวกันครับ ตัวที่ตั้งจะอิงการใช้งานจากรถไฟฟ้า BTS/MRT สถานีบางหว้าเป็นหลัก ที่ตั้งมีระยะห่างจากบันไดขึ้นลงสถานีประมาณ 70 เมตร ในฝั่งถนนเทอดไทครับ (แต่จะมีระยะบน Skywalk อีกประมาณ 350 เมตรนะ)
ภาพรวมทำเลที่ตั้งของที่นี่ อาจจะไม่ได้อยู่บนเส้นเพชรเกษมแบบตรงๆ แต่ก็อิงแนวรถไฟฟ้าเดียวกัน เลยขอเอามารวมด้วย ตัวโครงการจริงๆ จะอยู่บนถนนเทอดไท ที่ขนานกับถนนเพชรเกษมและมีคลองคั่นกลาง การเดินทางถ้ามาจากในเมืองใช้เส้นราชพฤกษ์จะสะดวกกว่าครับ ทำเลการเดินทางด้วยรถจะคล้ายๆ กับโครงการ Aspire สาทร-ราชพฤกษ์ และ Supalai Blu ที่จะวนแยกต่างระดับสวนเลียบ (แยกราชพฤกษ์-กัลปพฤกษ์) ในการเข้าออกโครงการ
โครงการนี้จากที่ดูในเอกสารขอ EIA ก็จะมาในสไตล์ของ Origin เลย คือมีทั้งห้อง Simplex ธรรมดา และห้อง Duo Space เพดานสูง และมีชั้นที่สามารถเลี้ยงสัตว์ได้ ซึ่งคอนโดในย่านเพชรเกษมที่เป็น Pet Friendly ก็ยังมีไม่เยอะมากครับ
เดาว่าส่วนกลางก็น่าจะจัดเต็ม ตามสไตล์ Origin ที่ทำออกมาเอาใจ Gen Y, Gen Z ก่อนหน้านี้โครงการเคยปล่อย Ad พร้อมราคาออกมาคร่าวๆ แล้ว เมื่อช่วงปี 2024 เริ่ม 2.19 – 3.19 ล้าน และจากที่ดูข้อมูลมา เหมือน EIA ของโครงการจะผ่านเรียบร้อยแล้วด้วยครับ
ขนาดโครงการถือว่าใหญ่พอตัว 2 อาคาร 978 ยูนิต + 1 ร้านค้า ความสูงเกือบ 40 ชั้น ต้องรอดูกันว่าจะเปิดขายช่วงไหนครับ
🚩 KLOS Mall Bangkae
โครงการนี้ทำเลต่างกว่าคนอื่นหน่อยครับ ขยับมาอยู่ที่ MRT หลักสอง ถึงจะไกลกว่าคนอื่น แต่ใกล้รถไฟฟ้ากว่าคนอื่นด้วยเช่นกัน ด้วยระยะ 0 เมตรจากบันไดรถไฟฟ้า จุดขายเรื่องทำเลของที่นี่ก็จะเป็นความใกล้ห้าง The Mall บางแค จริงๆ ต้องเรียกว่าป้ายห้าง The Mall บางแคหายไป กลายเป็นคอนโดนี้แทนครับ 55555 (หายไปจริงๆ นะ หน้าทางเข้าซอยเพชรเกษม 82)
ซึ่งตัวนี้ ก็เป็น KLOS ตัวที่ 3 จาก Frasers Property แล้ว จากที่ตัวแรกอยู่ติด Big C/The Street รัชดา ตัวที่สองอยู่ติด Fashion Island ตัวนี้ก็ยังหนีไม่พ้นติดห้างเช่นเคย ใครที่ไม่คุ้นชื่อ Frasers เจ้านี้เป็นบริษัทอสังหาในเครือของเสี่ยเจริญครับ เปลี่ยนชื่อมาจาก Golden Land
ตัวโครงการอยู่ในระหว่างการขอ EIA อยู่ครับ ยังไม่แน่ใจกำหนดเปิดตัวนะ ข้อมูลเท่าที่ทราบคือมีความสูง 30 ชั้น 2 ชั้นลอย และ 1 ชั้นใต้ดิน มีทั้งห้องธรรมดาและห้อง Loft เพดานสูง และส่วนใหญ่เป็นห้อง Loft ครับ จำนวนยูนิตอยู่ที่ 397 ห้อง + 1 ร้านค้า ด้วยขนาดที่ดินที่ไม่ใหญ่ (กะด้วยสายตาน่าจะไร่กว่าๆ แต่ถ้าผิดก็อย่าว่ากัน 😅) จำนวนยูนิตไม่เยอะมาก มากับทำเล 0 เมตรติดรถไฟฟ้า และใกล้ห้างด้วย จากภาพโครงการในเอกสารขอ EIA กระจกห้องมาแทบจะ Full Height เลยทั้งชั้นธรรมดาและชั้น Loft แถมยังมีห้องกระจกเข้ามุมอีก
ดังนั้นส่วนตัวคิดว่าโครงการนี้มาในราคาที่ไม่น่าจะเบาครับ น่าจะเอนไปทางเน้นความพรีเมี่ยมหน่อย (แต่เช่นเคย ถ้าผิดก็อย่าว่ากันนะ 😂) ยังไงต้องรอดูกันครับ
ภาพรวมก็จะประมาณนี้ครับ ส่วนตัวคิดว่าถึงจะมาหลายตัว แต่ว่าแต่ละโครงการก็ไม่ได้ชนกันตรงๆ นะครับ มีจุดขาย มี Selling Point ต่างกันไป ต้องรอดูตอนเปิดจริงอีกที ซึ่งก็ไม่แน่ใจว่าทั้งหมดจะเปิดในปีนี้หมดหรือเปล่านะ
ปล. ข้อมูลในหลายๆ โครงการ มาจากเอกสารขอ EIA ดังนั้นถ้าเปิดโครงการจริง อาจจะมีการปรับเปลี่ยนได้นะครับ ดูแค่เอาเป็นแนวทางพอนะ